誰來拯救不盈利的長租公寓

胡嘉琦 朱耘

“站在風口，豬也能飛起來。”這句話對于長租公寓這個風口下急速膨脹起來的產物并不適用。投資周期長、成本高、盈利難已經成為長租公寓的幾宗原罪。

2017 年以來長租公寓得到從中央到地方全方位的支持，吸引了房企、中介、酒店、創業品牌等多方主體參與其中，然而，自 2019年以來多家房企對長租公寓領域放慢了腳步。

同時長租公寓的馬太效應十分明顯。盡管長租公寓主要是以輕資產的方式運營，即從房東手中收房之后出租，但是大多數長租公寓實際上承擔了前期的房屋改造裝修、家電成本、營銷成本、人員成本以及房屋空置成本，這類成本在短期內很難快速收回，因此，這導致長租公寓在短期內從一個輕資產項目變為重資產項目。

政策和資本助推之下，地產企業、房產經紀公司、酒店等各領域紛紛加碼布局長租公寓，但風口過后，項目不盈利、金融貸款亂象、甲醛門等讓長租公寓“一地雞毛”。

剝離主業

5月14日，朗詩綠色集團有限公司發布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

對于長租公寓品牌朗詩寓，公告解釋稱，作為一個創新類業務，朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續虧損，日后將產生持續資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司，推動長租公寓業務健康發展，亦可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

據朗詩綠色集團的年報數據，長租公寓業務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。

在2018年業績會上，朗詩綠色集團董事局主席田明曾表示，長租公寓回本周期在3-5年，這個業務需要培育，在一段時間里都會產生比較大的虧損。朗詩的長租公寓采用二房東模式。田明預計，2019年、2020年，長租公寓還將繼續虧損。

實際上， 2019年多家房企對公寓板塊放慢了腳步。2019年6月初，多家媒體報稱遠洋計劃年內剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。

而就在此前在長租公寓領域加速擴張的萬科，在跑馬圈地后，也對長租公寓業務有所“收斂”。7月9日晚，萬科回復稱時任長租公寓總經理薛峰履職僅不到一個半月便離職。

彼時，2019年3月26日，在萬科2018年度業績會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，“長租公寓現在看起來要賺錢很難。”

資金壓力大

萬科泊寓是典型的重資產經營模式，即資產收購 + 持有經營，即公司通過資本運作來建設，收購或改造物業，然后自持管理或與第三方的公寓管理公司合作。公司以租金和服務費為主要收入來源，同時獲得資產增值收益。

戴德梁行《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》指出，重資產經營模式存在很多風險。首先存在重資產估值風險，對于資產價格則跟土地財政、投資強度和建造成本等正相關，其資產價格有可能偏離其投資價值，對于重資產收購出租運營的投資商而言其收購價格對后期的盈利空間影響較大，而對于自建型長租公寓投資運營方而言，地塊區位選擇，前期定位及建造成本的投入對未來物業的估值則影響較大。同時，存在處置及退出風險，由于目前長租公寓的處置及退出主要依靠資產證券化，直接進行資產交易的處置方式較少，主要原因在于長租公寓并不允許散售，交易對手有一定限制，只能依靠收取租金獲取回報，因此資產證券化成為目前長租公寓較為可行的退出渠道。但同時也面臨證券化收益率較低，購買方依然以金融機構為主，風險集中度較高。

而據龍湖集團冠寓工作人員向《商學院》記者表示，自今年4月開業的亞運村店入住率不到60%，龍湖冠寓北京亞運村店基本屬于賠錢經營，由于房屋的成本均價已經高達5300元，而出租的房屋的價格多在5200元-5400元之間，因此收入并不能覆蓋成本。

不難看出，盈利難、資金壓力大是長租公寓運營的難點和痛點。同策研究院總監張宏偉認為，從2018年下半年至今，房地產市場進入下行通道，全國市場還處于調整階段，房企資金壓力較大，尤其是來自于債務到期的壓力。在此背景之下，房企會對長租公寓這類投入大、短期成效慢的業務做一些戰略收縮。

前景待考

在運營長租公寓盈利難的背景之下，也產生了以公寓類 REITs（房地產信托投資基金）為代表的新型盈利方式。例如，實行類 REITs的新派公寓約定了每年將租金收入中的 800 萬元用于償還專項計劃投資人的利息回報。

據悉，以公寓類 REITs 產品為例，如保利，碧桂園，恒大等公寓類 REITs 產品底層資產均由項目公司與項目運營方簽訂整租協議以保證底層資產獲得穩定的租金收入用以償還所需要支付的本息或利息。

戴德梁行《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》提出盡管通過購入、翻新和運營長租公寓物業項目，以實現租金的提升，并對外出租或出售以實現盈利的方式相比于資產證券化專項計劃投資人，可以實現更高的投資回報，但同時也面臨更高的投資風險。類 REITs 投資人則可以在持有專項計劃期間享受固定的利息回報，不需要直接持有項目，減少運營風險。類 REITs 產品的回報同樣來源于底層資產的租金收益。無論是類 REITs投資人，還是長租公寓項目投資人，底層物業資產才是保證還款、償還本金或實現盈利的主要收入來源。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，隨著市場的不斷演變，此前市場的自由競爭階段將會終結，從而進入一個強者恒強的二八分化階段，頭部長租公寓企業憑借雄厚的資金實力、強大的市場營銷能力將有可能逐漸占據市場支配地位，只有頭部的長租公寓企業才有可能真正生存下來并形成市場競爭力。

財經評論員嚴躍進認為，從朗詩集團剝離持續虧損的長租公寓業務可以看出，開發商類型的企業做長租公寓面臨很多問題，這類企業的盈利模式還有待解決。

“由于資本的過度投入導致長租公寓市場只追求規模不追求效益的問題被引爆，長租公寓的租金貸、甲醛門事件也紛紛出現，整個市場陷入一片混亂。未來，長租公寓一定會向著更加規范和精細化的方向演化，并且隨著市場規范政策的逐漸明確，將從野蠻生長時代全面進入規范健康發展的大時代，江翰向《商學院》記者表示。