萬科“萬村計劃”遇阻 長租公寓短期盈利難

陳淑文 胡嘉琦 朱耘

案例二模式：資產(chǎn)收購+自持有經(jīng)營

近日，萬科長租公寓總經(jīng)理薛峰履職僅不到一個半月便離職的消息甚囂塵上。7月9日晚，萬科方面回應稱，薛峰確實已向公司提出辭職。薛峰離職的原因是什么？為何僅履職一個半月便離職？

對此，《商學院》記者向萬科集團方面發(fā)出采訪提綱，萬科方面回復稱，在業(yè)務發(fā)展過程中存在正常的人事變動和實際困難，是企業(yè)必須要面對的功課。租賃住宅業(yè)務是萬科的核心業(yè)務之一，公司將堅定不移地推進該項業(yè)務長期健康穩(wěn)健發(fā)展，長租公寓團隊也將在孫嘉的帶領(lǐng)下進行組織重建和事人匹配。

據(jù)了解，長租公寓事業(yè)部今年剛剛成立，高級副總裁孫嘉從今年5月份開始擔任長租公寓事業(yè)部的董事長和第一負責人，目前該業(yè)務開展由孫嘉直接負責。

財經(jīng)評論員嚴躍進表示，薛峰的離職恰恰說明長租公寓盈利難。實際情況來看，萬科在租賃業(yè)務上的投入很大，但遇到的困難也很多，很多時候企業(yè)的品牌影響力已經(jīng)打出來了，租客也很多，但長租公寓存在盈利難的天然屬性，至少和開發(fā)業(yè)務相比差很多。嚴躍進建議，萬科也要繼續(xù)研究租賃市場的新特點和新風險，尤其是在壓縮規(guī)模和降低成本方面需要有新的考慮。

從萬匯樓到泊寓

十年前，萬科就在廣州做起長租公寓實驗。

2008年，萬科通過廣州“萬匯樓”項目開始了對住宅租賃事業(yè)的探索。位于廣佛交線的萬匯樓坐落在萬科四季花城的小區(qū)里，形似客家土樓，體量龐大，密度也極高，共有285個單元。

不過，那時的萬匯樓是政府的廉租房項目，租金標準不到700元/月，且只開放面向的主要客群是無房無車一族，年收入3.5萬元以下（<3000元/月）的低收入人群，采取的物業(yè)管理模式是互助自管模式。

而租客是以 “候鳥心態(tài)”入住萬匯樓，一旦攢夠錢買房即刻離開，不愿再被貼上“低收入”標簽——萬匯樓成了“圍城”，里面的人想出來，外面的人想進去。在雙重作用下，到了2014年，萬匯樓入住率下降到60%-70%之間。

在三年實驗期滿之時，萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，萬匯樓項目資金總投入為4624萬元，預計成本回收年限為57.6年。

2014年底，萬科成立“萬科驛”團隊；2015年初，萬科“接手”萬匯樓，將其納入市場化運營，并對房間做了年輕化改造，仿效“宜家風”設計家具，增加了年輕人常用的電器。可以說，此時的萬匯樓，就是后來泊寓的雛形。

2016年，“萬科驛”更名為“泊寓”，一年實現(xiàn)了8倍增長，房間數(shù)超4000間，并計劃未來三年內(nèi)將其擴展到5萬間。近日克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》，萬科泊寓以擴展規(guī)模23萬間和開業(yè)規(guī)模7萬間排名第一。然而如此大規(guī)模擴張，長租公寓真的是一個好生意嗎？

現(xiàn)在做的長租公寓和市場上的部分經(jīng)濟型酒店本質(zhì)沒區(qū)別，區(qū)別僅在按月租住和按日租住，換而言之，萬科對于租賃背后的需求研究，其實還是停留在過去的模式上，這也會導致更多經(jīng)營的問題 。

近日，《商學院》記者以租客身份走訪了萬科泊寓廣州五羊邨店，從地鐵口出來步行6分鐘左右，走到巷子盡頭記者來到一小區(qū)門口，以尋找泊寓租房為由門衛(wèi)給記者開門進去。

來到泊寓的大堂中，一位工作人員向記者說到空置的房間已不多了，現(xiàn)在單間只剩一間，還有兩三間主臥和客臥選擇，半年起租。在了解到記者的需求和預算后，給記者推薦的是4200元到4500元的單間和3200元到3600元的主臥，在看房期間記者發(fā)現(xiàn)主臥是在100多平方米套間中分割成6間房間中比較大具備獨立衛(wèi)生間的房間。

同時，記者翻閱豆瓣上租房小組五羊邨附近的民房價格，兩房一廳在4700元左右、單間在2500元左右、主臥和次臥分別在2200元和1900元左右。

看完房后，記者發(fā)現(xiàn)五羊邨店工作人員并沒有介紹有咖啡廳，吧臺，健身房之類的公共設施，泊寓大廳里也沒有太多可供眾人圍坐暢聊的軟沙發(fā)。乍一看，這似乎與前兩年在品牌青年公寓中風靡的“社群”概念背道而馳。

如果從萬匯樓時期算起，萬科打造長租公寓已近十年。

但這個行業(yè)到目前為止仍屬“新業(yè)態(tài)”，許多既有規(guī)則的阻礙，使得萬科與其他租賃企業(yè)一樣，也遇到了發(fā)展瓶頸。

2019年3月26日，在萬科2018年度業(yè)績會上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝坦言，長租公寓現(xiàn)在看起來要賺錢很難。

《商學院》記者發(fā)現(xiàn)，在2019年上半年季度的財報中，萬科的長租公寓項目甚至沒有單獨成為一項，而是因為營收比重太低歸納在“其他業(yè)務”項目中。

在嚴躍進看來，萬科的長租公寓操作可以理解為“戰(zhàn)略方向正確、操盤策略錯誤”的現(xiàn)象，從長租公寓發(fā)展來看，或者說租賃市場的發(fā)展，近兩年國家大力支持，企業(yè)積極響應也無可厚非。但從操盤策略上看，現(xiàn)在做的長租公寓和市場上的部分經(jīng)濟型酒店本質(zhì)沒區(qū)別，區(qū)別僅在按月租住和按日租住，換而言之，萬科對于租賃背后的需求的研究，其實還是停留在過去的模式上，這也會導致更多經(jīng)營上的問題 。

賺不了快錢的長租公寓

長租公寓的優(yōu)勢在于服務標準化以及房東、運營方、租戶間各自的租賃關(guān)系相對更穩(wěn)定。公寓統(tǒng)一裝修和管理有利于形成租房品牌效應。

對于經(jīng)營長租公寓的企業(yè)來說，其中的經(jīng)營風險和壓力，來自于如何獲得房源以及獲得之后的租金墊付、裝修以及其他經(jīng)營成本，這將耗費企業(yè)大量的現(xiàn)金流。

萬科泊寓采用的方式是集中長期租賃國企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或者住宅，租期一般為 10-15 年，改裝為公寓出租。在2018年萬科發(fā)布公告稱，證監(jiān)會核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券，在首期發(fā)行的15億元中，有10.5億元擬用于公司住房租賃項目建設和運營。

初期投入極其巨大。如果企業(yè)把已經(jīng)蓋好的庫存房拿來改成長租公寓，成本核算還要加上早年的拿地、蓋樓成本。好地段租售比太低，而地價便宜的差地段又少有人肯住。中國一線城市動輒 60-80 年租金才能收回購房成本。

租金上漲也許能縮短回本的年限，但房企還是要先拿出一大筆錢造房子。跟賣房的收益率和回報時效比，還是既低又慢。

長租公寓資產(chǎn)沉重，需要依賴大公司的規(guī)模效應。

根據(jù)中信證券的測算，長租公寓品牌如果適用 6% 增值稅率和 20% 的轉(zhuǎn)租租金增幅，凈利潤率約為 -10.3%。當轉(zhuǎn)租租金增幅擴大至 40% 時，凈利潤也僅為 3.4%。在所有開支中，租金成本占七成、裝修占一成，其余為人工、營銷和稅費支出。

這種經(jīng)營狀態(tài)下，鮮有企業(yè)能保證進來的錢比出去的快，更不要說盈利了。無論對資產(chǎn)千億的房地產(chǎn)公司還是估值數(shù)百億的創(chuàng)業(yè)公司，這無疑會加重他們本已負擔累累的債務。而且地產(chǎn)行業(yè)負債率相對較高，庫存壓力的加劇使其資金周轉(zhuǎn)更加困難。

長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業(yè)務，就看誰能熬過去了。

靠金融產(chǎn)品掙錢？

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品早幾年就有。而在2018年中國中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)支持租賃市場，拓寬直接融資渠道。具體包括增加銀行參與租房租賃開發(fā)貸款的數(shù)量、發(fā)展資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）、研究制定房地產(chǎn)信托基金（REITs）發(fā)展等。

這些金融產(chǎn)品能為長租公寓提供必要的信貸支持，維持現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)。

2018年7月，深圳市萬村發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人的“易方達資產(chǎn)——萬科萬村租賃住房一號（1至5期）資產(chǎn)支持專項計劃”成功獲得深圳證券交易所批復，該計劃采用儲架發(fā)行模式，總額度50億元。

就2018年的融資情況來看，萬科住房租賃業(yè)務至少獲得130億元的資金支持。

具體來說，房客在租房的時候簽了合同，接下來一年就要每月或者每季度繳錢給租房公司，這就是一種債務。而租房公司將這些債務打包做成證券產(chǎn)品賣給投資人，這就是ABS（資產(chǎn)證券化）。

“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。”萬科高級副總裁譚華杰認為，長租公寓運營本質(zhì)上是資產(chǎn)管理，需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應及增量價值賺錢。

這樣企業(yè)建一個公寓就不用指望五六十年甚至更長時間回本，而是可以用金融產(chǎn)品提前把投資收回來做新的投資。

政策限制

2019年3月26日，在萬科2018年度業(yè)績會上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“萬村計劃”比我們一開始想象的要復雜，涉及的利益相關(guān)方太多，我們會穩(wěn)妥推進已經(jīng)獲取的項目，盡快使其成為可出租的狀態(tài)。他還提到，長租公寓現(xiàn)在看起來要賺錢很難。

“萬科計劃”是改造深圳的城中村，開發(fā)對外租賃的“長租公寓”。

萬科 2017 年推出“萬村計劃”，萬科為此出資 1000 萬元成立一家運營公司，先后和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約，后者將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科。

萬科將它描述為“綜合整治+引進物資營管+城市化商業(yè)運營”的新模式。

這是一個依賴政府密切合作的項目，萬科創(chuàng)始人王石說對于“萬村計劃”，“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃。”

這是一個規(guī)模不小的市場。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計，到 2016 年深圳共有 320 個原行政村，建有農(nóng)民房 3.5 萬棟。如果按面積來看，城中村的住宅面積占全市住房面積的 49%。

然而，萬科似乎低估了城中村整治難度。萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝透露，在深圳，“萬村計劃”已經(jīng)進入60個城中村，獲取接近10萬間房間。而根據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，截至目前，萬村已開業(yè)四百余棟，一萬余間。拓展數(shù)量與開業(yè)數(shù)量對比懸殊，改造過程充滿波折。萬科此前也表示，萬村計劃涉及房源租賃期較長，因改造成本較大，至少經(jīng)營8年后才會開始盈利。

2018年年中，萬科清湖村城中村改造項目受到抵制，直至年底萬村計劃被喊停。“萬村計劃”作為租賃住宅業(yè)務的模式之一，其在深圳推進不達預期，部分區(qū)域的城中村已獲得的房源，深圳萬科正在與房東協(xié)商解約。

現(xiàn)行的租房政策是 2013 年 7 月施行的《關(guān)于公布本市出租房屋人居居住面積等有關(guān)問題的通知》，這份文件規(guī)定了出租房屋的最低人均面積不得低于 5 平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過 2 人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關(guān)系的除外）。

更直接的是這一條：本市住房出租應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。

為了容納更多的租客，一些公寓大客廳戶型，在出租的時候經(jīng)常被改成了“N+1”，這樣做能加大租賃房源的供應并且增加市場租金。

但隨著多地命令禁止隔斷房，這些禁令對出租特別是合租并不友好——大戶型的客廳在合租屋里屬于公共空間，每個房客都要為這塊不怎么用的空間承擔成本。

長租公寓需要依賴政府，更受到政府限制。長租公寓將如何可持續(xù)發(fā)展，對此《商學院》將持續(xù)關(guān)注。