淺析商品房逾期辦證的責任

許旻

關于違約責任，《合同法》規定了約定違約責任、法定一般違約責任?！逗贤ā泛陀嘘P司法解釋又針對具體情形規定了一些特殊的違約責任，即法定特別違約責任。就適用順序而言，約定違約責任應當優先適用，法定特別違約責任優于法定一般違約責任適用。

一、違約情形下的責任承擔

違約情形包括因開發商的原因、因購房人的原因和因房屋登記部門遲延辦理的原因三種情形，還包括因其他不可歸責于當事人雙方的事由而合同當事人的利益并不失衡只需作為通常事變處理的情形。

具體而言，因開發商原因導致逾期辦證的，根據《商品房買賣合同司法解釋》第18條的規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。該條是《商品房買賣合同司法解釋》針對因出賣人原因導致的逾期辦證情形下違約責任的特別規定，因此，其在適用順序上應當優先于法定一般違約責任得到適用。

然而，在適用該條時，應當注意：①該條規定的是“可以按照”，而非“必須按照”或“應當按照”。此在以下兩種情形，具有意義。其一，購房人的實際損失大于參照該條規定計算的違約金或損失數額時。于此情形下，購房人仍可以依法定一般違約責任的規定要求開發商按照實際損失進行賠償。其二，購房人的損失很小，或明顯不存在實際損失的，而開發商的過錯又較小時。于此情形，法官應當本著公平的原則，在中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準的范圍內合理確定違約損失的計算標準，而不必一定按照逾期貸款利息標準頂格計算。②該條適用的條件限制為因開發商的原因，對于非因開發商原因造成的開發商違約、逾期辦證則不適用。對于非因開發商原因造成的開發商違約、逾期辦證，購房者只能適用法定一般規則追究開發商的違約責任。開發商的原因表現為土地手續暫時不合法，開發商未取得土地使用權證書或未繳納全部土地出讓金，商品房不符合規劃要求、需要整改，商品房不能及時取得竣工的材料、開發商未能及時取得房地產調查或者測繪報告，未能及時繳納相關稅費，未能及時將商品房上的抵押權注銷，未能及時解除人民法院對商品房的查封等情形。這些情形反映了開發商主觀上存在過錯，具有可非難性。司法解釋專門針對此種情形導致的逾期辦證進行特別規定，一方面可以避免商品房買賣合同沒有約定違約金而購房人的損失難以確定情形下購房人利益保護的不周，另一方面還可以體現在購房人的實際損失很小而開發商的主觀過錯較大甚至存在惡意時對開發商一定程度的懲罰。

因購房人原因所致逾期辦證，反映了購房人的過錯。在逾期辦證不存在開發商原因時，根據責任自負規則，此種情形下，購房人不得要求開發商承擔責任，而應自行承擔不利后果。

因房屋登記部門遲延辦理或因其他不可歸責于當事人雙方的事由而又合同當事人的利益并不失衡情形，此種情形下的履行障礙應當認定為通常事變，其責任的承擔應視通常事變作用的對象而異。若事變作用于開發商履行義務過程中，如商品房所有權的首次登記環節，致開發商不能及時履行協助義務、提供必要證明文件，則應認定開發商違約。在商品房買賣合同沒有特別約定的情況下，應適用法定一般違約責任規則追究開發商的責任。若事變作用于購房人申請辦理商品房所有權的轉移登記環節，若開發商并未遲延提交有關證明文件、履行協助義務，則相應逾期辦證的風險應由購房人自行承擔。

二、房地產調控政策變化下的責任承擔

房地產調控政策變化，既可能屬于不可抗力，也可能構成情勢變更的構成要件，還可能屬于不可歸責于當事人雙方的其他事由，或者只是正常的商業風險。

在不可抗力和情勢變更情形下，不可抗力和情勢變更時是違約責任的法定免責事由，無論開發商還是購房人均不得因此要求承擔違約責任，導致商品房逾期辦證時亦不例外。不可抗力和情勢變更往往導致合同不能履行。對此，《合同法》第九十四條和一百一十七條的規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同;因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。《合同法司法解釋（二）》第二十六條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，應根據房地產調整政策變化對合同履行的影響，來判斷開發商的責任是否應當得到部分或全部免除。

房地產調控政策變化屬于不可歸責于當事人雙方的其他事由情形，其典型案例為商品房交付使用后，房地產政策變化要求增加商品房配套設施（如新建物業管理用房、幼兒園等）情形。增加商品房配套設施，本已增加了開發商的負擔，若此時再讓其承擔逾期辦證的違約責任，則有失公平，需要平衡開發商與購房人之間的利益。此時自不應產生違約責任的承擔問題。只是，如前所述，不可歸責于當事人雙方的其他事由并非《合同法》規定的可以普遍適用的違約責任免責事由，對其的適用應當建立在窮盡不可抗力和情勢變更兩個法定免責事由的前提下。能認定不可抗力或情勢變更的，應當認定為不可抗力或情勢變更，并依據不可抗力或情勢變更的規則免責。不能認定不可抗力或情勢變更的，而又確有平衡開發商與購房人利益的需要時，方能以不可歸責于當事人雙方的其他事由免責。

當然，在房地產調控政策變化屬于不可抗力、情勢變更或可以作為不可歸責于當事人雙方的其他事由情形，還應注意《合同法》第118條的適用，即當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。根據《合同法》關于誠實信用原則的規定，情勢變更和不可歸責于當事人雙方的其他事由情形，亦同此理。因此，在房地產調控政策變化導致開發商逾期辦證時，開發商應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。若開發商未能盡到該些義務，則仍然會構成違約，應當賠償因此給購房人造成的損失。

在房地產調控政策變化屬于正常的商業風險或通常事變情形下，商品房買賣合同當事人對房地產調控政策變化是能夠預見到的或者應當預見到的，此種房地產調控政策變化當然不能作為逾期辦證的免責事由，而應視其作用的對象而異確定責任承擔或風險負擔。其情況同于通常事變下逾期辦證責任的承擔。