完善房地產(chǎn)法律制度的方向和途徑

摘 要：房地產(chǎn)法律制度是我國整體法律體系的重要組成部分，該法律的完整性與權(quán)威性直接關系著數(shù)千萬國民的切身利益。本文主要闡述完善房地產(chǎn)法律制度的方向與途徑，主要目的是為改善房屋預售制度不完善、保障制度不健全等不足提供參考，希望立法人員可以結(jié)合房地產(chǎn)市場與人民實際需求完善相關法律制度。

關鍵詞：法律制度;房地產(chǎn);規(guī)范性

房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎性產(chǎn)業(yè)，是國家經(jīng)濟的主要組成，若想保證該行業(yè)實現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，必須確保相關法律法規(guī)的規(guī)范性、完整性與權(quán)威性。由于我國的房地產(chǎn)法律制度主要由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行業(yè)規(guī)范文件等內(nèi)容組成，因此立法人員應結(jié)合實際情況對上述內(nèi)容進行更新、補充與完善。

一、制定科學合理的單行房地產(chǎn)法

我國按照物權(quán)法要求將物權(quán)劃分為三類：所有權(quán)、擔保物權(quán)、用益物權(quán)，基于此分析房地產(chǎn)物權(quán)，可以得出其是由房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)綜合組成的復合式物權(quán)，涵蓋了所有權(quán)與用益物權(quán)兩方面內(nèi)容，當發(fā)生物權(quán)糾紛時，經(jīng)常因為該問題無法保證最終審判的合理性[1]。因此，立法人員要對房地產(chǎn)法律制度進行完善，基于房地產(chǎn)特征制定科學合理的單行房地產(chǎn)法，保證該法律與物權(quán)法相互獨立，如此可有效協(xié)調(diào)各種房地產(chǎn)社會關系，對推動行業(yè)持續(xù)發(fā)展、避免經(jīng)濟糾紛具有積極影響。由于我國在制定單行房地產(chǎn)法方面缺乏經(jīng)驗，故而立法人員可以借鑒國外某些國家的先進經(jīng)驗，綜合國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，制定符合基本國情與市場行情的法律法規(guī)。

二、健全房屋預售與保障制度

（一）建立商品房預售許可有效期制度

健全房屋預售與保障制度是規(guī)范商品房銷售管理程序的關鍵舉措，有利于維護預購方的基本權(quán)益，為了確保該制度落到實處，立法人員需要建立商品房預售許可有效期制度。在建立該制度時，工作人員應明確以下幾點內(nèi)容：第一，商品房預售擁有固定期限，從取得預售許可證開始，到商品房竣工驗收合格為止，因此建立健全商品房預售許可有效期制度能夠避免因超出預售期限給預購方造成經(jīng)濟損失;第二，由于我國《行政許可法》第18條、第50條規(guī)定：行政許可是有有效期的，當有效期屆滿，被許可人可申請延續(xù)，行政機關應當根據(jù)被許可人的申請作出是否準予延續(xù)的決定，故而基于商品房預售許可有效期制度簽署的行政許可也應具有一定期限。

（二）健全商品房預購方權(quán)益保障制度

商品房預購方權(quán)益保障制度主要作用是避免預購方切身權(quán)益受到侵害，有利于維護房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康性。因此，在建立健全該制度時，立法人員首先要針對《商品房預售合同》的范本加大監(jiān)管力度，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供可行性與權(quán)威性較強的格式條款，要求其在此基礎上適當放寬預購方對合同的選擇權(quán)，允許預購方在合同上添加合理條款，這是尊重預購方合法權(quán)益的具體表現(xiàn)。其次，保證商品房預售登記程序的完整性與規(guī)范性，只有真正做到上述要求，才能確保預售合同正常生效，通過分析當前商品房預購雙方之間的關系，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商與預購方屬于債權(quán)關系，為了消除一房多賣等侵害消費者權(quán)益的現(xiàn)象，必須完善權(quán)益保障制度，將債權(quán)關系變更為穩(wěn)定的物權(quán)關系。最后，立法人員應針對信息披露制度進行修改與完善，之所以經(jīng)常發(fā)生預購方權(quán)益被侵害的現(xiàn)象，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與預購方之間存在信息不對等問題，預購方對房屋的建造、預售等情況知之甚少，若想改善這種情況，需要建立健全登記備案制度，要求房地產(chǎn)開發(fā)商將預售信息聯(lián)網(wǎng)公示，保證預購方能夠在網(wǎng)上查閱到相關具體信息，此舉有利于降低商品房預購方權(quán)益受侵案件的發(fā)生率[2]。

三、建立高效可靠的監(jiān)督管理制度

監(jiān)督管理制度是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要內(nèi)容，立法人員應基于當前市場發(fā)展現(xiàn)狀制定完善性、高效性、可靠性較強的監(jiān)管制度。為了實現(xiàn)上述目標，工作人員應明確對房屋預售全過程進行監(jiān)管的重要性，在土地拍賣階段，需要重點審查房地產(chǎn)開發(fā)商的信用、資質(zhì)、資金，確保其有能力完成整個房屋建造與銷售過程;在工程正式開始之后，監(jiān)管人員應對開發(fā)商的施工情況進行檢查，避免施工無故拖延現(xiàn)象;在房屋竣工后，需要對建筑質(zhì)量進行驗收，同時要求開發(fā)商嚴格遵循公平、公正的原則與消費者進行交易。除此之外，獨立性與專門性較強的監(jiān)管機構(gòu)是監(jiān)督管理制度落到實處的基本保障，故而有關人員可以參考證監(jiān)會、銀監(jiān)會等組織以立法的形式構(gòu)建房監(jiān)會，同時建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)預警機制，并擴大房地產(chǎn)法律制度的適用范圍。

四、結(jié)束語

綜上所述，完善的法律制度是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要影響因素，決定著企業(yè)的運營規(guī)劃與戰(zhàn)略目標的制定，因此若想提高房地產(chǎn)市場管理質(zhì)量、促使房地產(chǎn)經(jīng)濟關系協(xié)調(diào)，立法人員必須對現(xiàn)有房地產(chǎn)法律制度進行完善，制定單行房地產(chǎn)法、健全房屋預售制度、完善監(jiān)督預警機制，同時擴大法律適用范圍。

參考文獻：

[1]王仙菊.我國房地產(chǎn)法律制度及其經(jīng)濟法律關系[J].河北企業(yè)， 2019（06）：167-168.

[2]麥恩僑.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)濟法制度完善芻議——以德國住房法律調(diào)控為借鑒[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2018（09）：145-146.

作者簡介：

陸侃（1992～ ），男，浙江新昌人，碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法（法務會計方向）。