小區業主被盜案中物業公司責任承擔的法律分析

王志華

摘 要：小區業主被盜事件時有發生，小區業主認為自己交納了物業管理費，因此物業公司對被盜事件難辭其咎，而物業公司認為自己物業管理不包含小區業主室內的保安工作，因此不對盜竊事件負責。針對物業公司責任承擔問題，筆者特根據相關規定并結合司法實踐對物業公司在小區業主被盜事件中需承擔的責任進行相關法律分析，并對物業公司的風險防范工作提出建議。

關鍵詞：安全防范義務;協助義務

一、法院判例

案例一：王某訴重慶市永川區某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案（2011）永民初字第04574號（業主只提供報案材料，案件未偵破，重慶法院駁回訴訟請求）。

某小區業主王某先后于2009年9月16日、2011年7月30日遭遇兩次被盜事件，現起訴要求某物業公司賠償其因被盜造成的經濟損失5020元、滯納金3482.10元、精神損害賠償1000元、交通費和電話費100元。

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告要求被告承擔因盜竊造成的損失，就必須舉證證明存在盜竊的事實，因盜竊而造成的財產損失以及被告存在過錯，沒有盡到合理的安全保障義務。但原告沒有向法院提交該刑事案件的處理結果，其所提交的證據只能證明原告報案的事實，并不能充分證明存在盜竊事實，而原告也未向本院提交其他證據證明其所受到的損失，因盜竊產生的財產損失的具體金額亦無法準確確定。因此，原告要求被告賠償經濟損失及其他費用的訴訟請求缺乏充足的證據，法院不予支持。據此，判決駁回原告王某的訴訟請求。

二、物業公司責任承擔的法律分析

（一）責任分析依據

物業公司在業主被盜案中是否承擔責任除了依據相關法律規定外，還需要依據業主和物業公司訂立的物業管理服務協議的相關約定。下文的法律分析均以某小區前期物業管理服務協議為例。

該小區前期物業管理服務協議約定，物業對秩序維護的管理服務內容為：“協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序”、“確保轄區全天24小時處于受控狀態”、“杜絕因管理責任造成的重大刑事案件和重大火災”;物業承擔責任范圍：“對因管理責任造成的事故和損失負責”、“對客戶的人身和財產、車輛不負保險、保管責任”。另，該協議針對秩序維護物業管理應達到的服務質量為：“安全護衛各崗位（含監控中心）實行24小時值守”、“杜絕因管理責任造成的重大刑事案件和火災事故”。

（二）物業公司承擔責任的條件

1.特殊情況

物業管理合同對業主室內財產的保管、保護進行了特別約定或者交納的物業管理費用中包含了“保安費”。此種情況下，合同有明確約定的從約定，若物業公司與業主簽訂的合同里未明確約定且物業管理費用中未包含“保安費”，則物業公司僅有義務依據合同約定維護公共部位軼序。

2.一般情況

（1）物業公司未盡到管理職責。物業公司應履行法定、約定的義務并在事件發生后積極采取必要的措施。物業公司應根據政府發布的物業服務標準、合同約定及物業公司公示的服務標準切實履行管理職責，做好小區安全防范工作（以前述某小區前期物業管理服務協議為例），即包括安全護衛各崗位（含監控中心）實行24小時值守及其它公示服務標準，如定期巡邏、門衛登記等;且在業主失竊后應積極配合公安部門調查或采取其他可以阻止損害進一步擴大的措施。若物業公司未盡到管理職責，或無相關證據佐證已盡到管理職責，則對業主失竊財物承擔相應的法律責任。

（2）已報案但是否需要偵破以及通過偵破結果確定損失金額有不同判例。從司法實踐來看，目前各地法院將盜竊案件是否偵破及盜竊數額確定與否作為物業公司承擔責任的前提持有不同意見。其中一種觀點認為，僅憑單方報案記錄不能作為損失認定依據，若物業公司確應承擔責任，也需先確定盜竊事實存在以及能確定相應的損失數額，且該損失數額應以公安機關偵破案件認定的數額為準。

另一種觀點認為，業主因生活所需而在住所放置的物品在案發中被盜符合常理，且業主在此糾紛中為無過錯方，苛求其對遭受的具體損失金額承擔舉證責任有失公平，故在判決中對業主主張的賠償數額酌情予以支持，物業公司將依其過錯責任予以賠償。

（三）結論

以前文提到的某小區為例，根據物業公司與業主簽訂的物業管理服務協議，未對業主室內財產保管、保護進行特別約定，只要物業公司履行了法定及約定的安全防范工作，且能提供相關證據佐證，物業公司就可免責;反之，需承擔相應的法律責任。

三、物業公司的風險防范建議

（一）切實履行應盡的管理義務

第一，物業公司的服務標準應遵守相關法律規定、政府發布的物業公司收費標準及對應的服務標準、合同約定及物業公司明示的服務標準。包括但不限于所有的秩序維護設備到位并維護其正常運行，做好門衛登記、定期巡邏等;

第二，對日常管理工作做好書面記錄，達到能為自己完全履行管理職責提供佐證。如做好門衛登記、定期巡邏、做好門衛值班記錄、小區巡邏記錄、外來車輛登記以及外來人員登記工作，保證監控視頻按規定存儲等;

第三，在事故發生后積極配合公安機關破案或采取必要的措施阻止損失的進一步擴大。如積極提供監控視頻、登記簿，若發現可疑人員實施盤查等。

（二）將“保安員”統一改為“秩序維護員”

由于相關規定將物業的職責界定為安全防范協助義務，且物業服務成本中包含“秩序維護費”的內容，并無“保安費”的表述。為消除不必要的誤解，準確界定行業責任，建議今后物業公司對從事物業管理區域內的秩序維護和協助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業公司在簽訂物業服務合同時，應與業主進行充分協商，確定“秩序維護管理”的內容，盡量避免使用“保安服務”、“維護社區治安”等用語，以減少管理服務糾紛，規避企業風險。

（三）購買物業管理責任保險

根據風險管理策略，物業公司可以選擇購買物業管理責任保險，在業主被盜后，同時物業公司確實管理過錯的情況下，可以通過該保險分擔物業公司的全部或部分經濟責任。