自食苦果的一房二賣

黃祥 李麗

由于房市的紅火，房價上漲速度之快、上漲幅度之大常常超過一般人的心理預期，因此也導致了一些利益至上者一房二賣。兩個買主誰將擁有最終的購買權？沒有買到房子的買家損失怎么辦？

房價飛漲房主一房二賣

2015年11月，在蘇州永年房地產經紀有限公司（以下簡稱永年中介）的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產買賣中介合同》，約定晏悟將大觀人家02室別墅出賣給李吉，價格375萬元。

該別墅尚有銀行貸款未還清，需要找墊資公司墊資償還后才能辦理接下來的手續。由于墊資事宜一直未能落實，直到2016年2月，才辦妥他項權注銷手續。而在這不長不短的3個月內，房地產市場可謂一日一價，讓晏悟賣早了、賣低了的懊悔之心越來越盛。李吉多次催促晏悟辦理房屋買賣網簽、資金托管、過戶等手續，但晏悟找各種借口拖延辦理。3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房價基礎上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。李吉得知后堅決不同意。

見李吉無意加價，晏悟心中憤憤不平，心想：我這套別墅已經上漲了100多萬，我只不過讓你加50萬，你都不肯答應，我真要在你一棵樹上吊死嗎？我眼睜睜地讓自己損失100萬嗎？當然不能！我又不是傻瓜。這樣想著，晏悟動了重新找買家的心思，把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。房價越上漲，搶房的人越多，很快，就有新買主肖達上門看房，并表現出強烈的購買愿望。

晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同。3月27日，晏悟分別致函李吉和永年中介，稱因李吉未按約支付房款，并已過合同約定的逾期時間，李吉嚴重違約，故晏悟解除合同。因地址錯誤，該函未實際送達李吉而退回晏悟。

與此同時，李吉也感到了緊迫性，加緊采取法律手段維護自己的購房權。3月28日，李吉委托律師致函晏悟：因晏悟已明確表示不再按原約定價格出售房屋，如想購買房屋需加付50萬元，晏悟該行為構成違約，要求晏悟在7日內與李吉辦理涉案房屋的網簽、資金托管和過戶手續。該律師函于3月29日送達晏悟。

李吉不敢耽誤，馬不停蹄地于3月29日至蘇州市虎丘區人民法院（以下簡稱虎丘法院）起訴晏悟，要求其立即配合辦理房屋的過戶手續。

李吉的擔心果然不是多余的。2016年4月7日，在蘇州家貝房地產經紀有限公司（以下簡稱家貝中介）的居間下，晏悟又與肖達簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定晏悟將大觀人家02室別墅出售給肖達，價格485萬元。

至此，晏悟實現了多賣110萬元的目的，也實際做出了一房二賣的行為。當然，晏悟自始至終沒有向肖達告知房屋曾與李吉簽訂買賣合同且雙方存在糾紛。當晏悟與家貝中介前去辦理相應房產手續時，發現房屋已因李吉在法院申請了財產保全被查封，家貝中介立即將該查封事宜告知肖達。紙包不住火了，晏悟攜其律師，于2016年4月28日與肖達進行了溝通。晏悟及律師在溝通中多次表示系李吉違約，并表示已向李吉發送了解除合同的告知函。肖達很看好這個房子，也只能無奈地選擇相信。當日，他們簽訂了一份《補充協議》，約定：待此房屋解除查封，訴訟案件結束后三十日內再履行簽訂網簽合同、協助過戶等事宜。

第一位買主獲得房屋所有權

李吉訴晏悟的案件，虎丘法院分三次公開開庭進行了審理。李吉指出：晏悟單方毀約的行為已構成根本違約，嚴重侵害了原告的合法權益。訴訟過程中，李吉將304萬元購房款匯入法院標的款專戶。

2017年3月31日，虎丘法院對該案做出了民事判決，認為：原、被告雙方經過前期磋商，于2015年11月簽訂的《房地產買賣中介合同》已經約定了特定的標的物、價格、付款時間、交付手續、違約責任等，具備了買賣合同的主要內容，原故、被告間房屋買賣合同已經成立、合法有效。房屋買賣合同是原、被告的真實意思表示，對雙方均具有拘束力，被告單方提價構成違約。原告現已為履行房屋買賣合同做好了準備，原、被告雙方房屋買賣合同的合同目的已能實現，合同可繼續履行，故對原告要求被告繼續履行房屋買賣合同、辦理涉案房屋產權變更登記的本訴請求予以支持。據此，虎丘法院判決晏悟繼續履行房屋買賣合同，將大觀人家02室房屋不動產變更登記至李吉名下。

晏悟上訴至蘇州市中級人民法院，8月25日該院作出了終審判決：合同履行過程中，晏悟提出了增加房款50萬元的情形，增加了履行合同的障礙，同時在雙方未處理完畢合同是否繼續履行、以及是否協商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買賣合同，應視為其構成違約。原審法院判決雙方繼續履行涉案房屋買賣合同并無不當，本院予以維持。其后李吉向虎丘法院申請予以強制執行，該案于2017年10月23日全部強制執行完畢。

第二位買主獲得差價賠償

肖達糾結中等了一年多，等來的結果卻是晏悟的一再敗訴，蘇州市中級人民法院于2017年8月25日作出房屋明確歸屬李吉的終審判決后，肖達不得不對買這套別墅死了心。但房價一直在漲，這一年多這套別墅竟然又漲了百萬元左右。他于2017年9月7日訴至虎丘法院，請求判令晏悟返還購房定金20萬元，并向肖達賠償現價與當初合同價的房屋差價損失。虎丘法院于11月13日組織雙方進行聽證，肖達提出了司法鑒定申請，申請對房屋價值進行評估，并認為2017年8月25日房屋價值減去合同訂立時的房屋價格即為其損失。

經虎丘法院委托，蘇州市中安房地產評估有限公司于2017年12月29日出具了房地產估價報告，認定房屋市場單位價值為20200元/平方米，市場總價值為579.38萬元。

虎丘法院于2018年3月6日、2018年4月17日公開開庭進行了審理。在庭審中，肖達表示已于2017年10月另行在光福購房，房屋總價480萬元左右。

虎丘法院認為，肖達與晏悟簽訂的《房屋買賣（居間）合同》合法有效，雙方均應按約履行。本案所涉的大觀人家02室房屋，晏悟明知自己已與李吉簽訂了買賣合同，且已收到李吉要求配合過戶的律師函，依然于2016年4月7日與肖達簽訂了再次出售房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同時向肖達隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買賣合同且雙方存在糾紛的事實。晏悟一房二賣的行為系導致本案糾紛產生的直接原因，其違約行為導致雙方之間的《房屋買賣（居間）合同》的合同目的無法實現，對此肖達作為守約方有權要求晏悟承擔相應的賠償責任。根據評估報告，案涉房屋2017年8月25日的估價為579.38萬元，與原、被告合同約定的房價相比上漲了94.38萬元，肖達實際損失為94.38萬元。

2018年4月26日，虎丘法院做出了晏悟向肖達退還購房定金和賠償房屋差價損失的判決。

晏悟不服虎丘法院判決，于2018年6月11日向蘇州市中級人民法院提起上訴。蘇州中級人民法院依法組成合議庭審理了本案，認為，晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買賣合同關系并實際履行，系導致本案合同無法實際履行的主要原因，對此晏悟應當承擔違約責任。當事人訂立合同的目的在于獲得預期的履行利益。一審法院依據另案生效判決確定本案合同于2017年8月25日無法實際履行并以此日期作為涉案房產價值評估時間節點并無不當。一審法院據此認定合同違約損失數額為房屋差價94.38萬元，并未超出肖達預期可得利益范疇，本院予以維持。值得一提的是，兩位買家勝訴之后，兩家中介公司也將晏悟訴至法院。法院認為，既然前后兩份合同都是合法有效的，各方均應按照合同約定履行各自的義務，包括應付的中介費。故法院于2019年2月判決晏悟支付兩家中介公司居間服務費用及違約金共計約10萬元。為了多賺百萬元，晏悟一房二賣，最終還是以300余萬元成交，反過來付了賠償金百萬元，晏悟為自己的失信行為付出了沉重的代價，后悔莫及。人在江湖不能丟了誠信，每個人都必須有強烈的契約意識。契約就是當事人之間的法律，一旦簽訂了合同就必須按約履行，哪怕你隨后發現虧了也得履行，這是你正常的市場風險，你就要承擔。你不想承擔，就是踐踏了誠信，法律當然不會答應。

（文中當事人均系化名）

編輯：夏春暉 ?386753207@qq.com

案后思

一房二賣，并不意味著第二份買賣合同必然無效。法律并沒有明確禁止一物二賣，并不因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規定的有效要件即合法有效。一房二賣的房主將產生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。