高房價(jià)阻礙了中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程嗎？
——基于戶籍制度和土地供給的視角

熊鷹 何超

一、引言與相關(guān)文獻(xiàn)綜述

伴隨著中國城鎮(zhèn)人口比重從1978年的17.92%上升到2015年的56.1%，農(nóng)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由27.69%降為8.88%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由農(nóng)業(yè)向工業(yè)升級(jí)，大量人口從農(nóng)業(yè)中釋放出來，遷移到城市從事制造、建筑或批發(fā)零售等產(chǎn)業(yè)，這些人在城市工作、買房并獲得當(dāng)?shù)貞艨冢沟弥袊某擎?zhèn)化率上升；城鎮(zhèn)化率帶來人們對(duì)住房的需求，提高了城市房價(jià)。在一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較快、人口流入較多的大城市，房價(jià)的上升尤為明顯。同時(shí)，高昂的房價(jià)也會(huì)成為居民的移民成本，將一部分人阻擋在城市外，即城鎮(zhèn)化既是城市房價(jià)的動(dòng)因，又受房價(jià)的制約，因此房價(jià)和人口的城鎮(zhèn)化互為影響、互為內(nèi)生，是居民在城市和農(nóng)村間“用腳投票”的結(jié)果。

那么，房價(jià)會(huì)不會(huì)成為城鎮(zhèn)化的障礙？從理論上講，只要“房子是用來住的”（即房子只有居住屬性），并且住宅土地的供給具有彈性，就不會(huì)打破房價(jià)和城鎮(zhèn)化的內(nèi)生均衡，房價(jià)是城鎮(zhèn)化的真實(shí)體現(xiàn)，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)—農(nóng)村二元經(jīng)濟(jì)框架正是奠基于此。但是，用傳統(tǒng)的二元經(jīng)濟(jì)框架來分析產(chǎn)業(yè)升級(jí)、房價(jià)和城鎮(zhèn)化的關(guān)系時(shí)，決不能忽視中國的國情，即戶籍政策對(duì)公共服務(wù)的歧視性分配和獨(dú)特的土地供給制度。一般而言，良好的公共服務(wù)、收入甚至氣候、文化等，都可以引起人口在地區(qū)間流動(dòng)，從而對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)產(chǎn)生影響，高昂的房價(jià)是這些便利條件的資本化①。但是，房價(jià)作為安家落戶的成本，也會(huì)影響人口流動(dòng)。Plantinga等用擬線性效用函數(shù)表示住宅特征與計(jì)價(jià)品，重新核算了住房成本，發(fā)現(xiàn)城市居民的居住意愿與住房成本成反比②。中國的房價(jià)上漲，整體上會(huì)對(duì)人口流動(dòng)存在倒U型的影響，但對(duì)于不同技能的人來說，高技能移民要更加深受其影響③。也就是說，房價(jià)和人口流動(dòng)互相影響，它們都內(nèi)生于一個(gè)一般均衡框架中。如果移民的驅(qū)動(dòng)力由對(duì)兩地生產(chǎn)技術(shù)和產(chǎn)品偏好的限制產(chǎn)生，房子只有居住需求，房價(jià)—人口流動(dòng)的一般均衡模型的結(jié)果就為帕累托最優(yōu)④。因?yàn)榇藭r(shí)房價(jià)取決于人口流入的數(shù)量和工資收入，又限制了移民的數(shù)量，此時(shí)不存在房價(jià)加快或阻礙了移民的速度。世界銀行認(rèn)為，對(duì)于中國來說，主要就是戶籍制度和土地制度導(dǎo)致勞動(dòng)力人口在由農(nóng)村流向城市或人口在城市間流動(dòng)時(shí)，沒有達(dá)到最優(yōu)水平⑤。

戶籍制度的作用主要是根據(jù)出生地或血緣關(guān)系，確立了公共服務(wù)的歧視性分配。中國人口由農(nóng)村向城市的單向流動(dòng)過程中，基于戶籍制度的福利二元結(jié)構(gòu)是研究的主要著眼點(diǎn)⑥。在一個(gè)城市落戶，往往以在當(dāng)?shù)刭I房作為先決條件，這會(huì)迫使農(nóng)村居民首先有在城市買房的能力才有戶口，從而獲得當(dāng)?shù)毓哺＠挥辛朔孔樱拍塬@得更好的學(xué)區(qū)資源⑦。因此，戶籍制度的存在會(huì)產(chǎn)生人口遷移摩擦，抬高了房價(jià)，抑制了城市人口規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張⑧。

相對(duì)于2001年，2014年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)面積增長了6倍，以出讓方式批出的土地單位面積價(jià)格增長了7.65倍。但是，國有建設(shè)用地既包括通過市場(chǎng)“招拍掛”方式用于住宅用地的土地，也有用于工商業(yè)、服務(wù)業(yè)的用地，前者形成政府的土地財(cái)政收入，后者是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和效率的保障。這樣，一方面，中國特有的城市土地管制和開發(fā)商準(zhǔn)入制度導(dǎo)致住房供給無彈性，會(huì)產(chǎn)生中國高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與低速城鎮(zhèn)化進(jìn)程之謎；易斌的研究也發(fā)現(xiàn)，中國工業(yè)用地供給擴(kuò)張，住宅用地供給過少，帶動(dòng)了中國城鎮(zhèn)化率的提高和房價(jià)的上升⑨。

公共福利根據(jù)戶籍政策在農(nóng)村和城市實(shí)施歧視性分配，土地財(cái)政扭曲了住宅用地供給，這兩種政策效應(yīng)增加了居民“用腳投票”時(shí)的市場(chǎng)摩擦。但是，上述文獻(xiàn)只研究了戶籍制度或異質(zhì)性土地供給制度的某一方面，沒有在一個(gè)房價(jià)—人口流動(dòng)的一般均衡框架內(nèi)綜合考察這兩者的作用，特別是在分析城鎮(zhèn)化率時(shí)沒有考慮農(nóng)村移民能不能在城市買得起房，忽略了城鎮(zhèn)化的終極目標(biāo)，即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。因此，本文構(gòu)建了一個(gè)由農(nóng)村向城市移民的一般均衡模型，并假定公共服務(wù)的分配依賴于房子的所有權(quán)，居民買了房才能獲得福利上的好處⑩。另外，本文還參考了Zabel關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與移民互為內(nèi)生的一般均衡的設(shè)置?。

二、計(jì)量模型、參數(shù)估計(jì)與模擬結(jié)果

1.計(jì)量模型

1982年憲法明確了中國城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制的土地二元結(jié)構(gòu)，商品房必須依附在國有所有制土地上。我們假設(shè)有農(nóng)村和城市兩個(gè)地區(qū)：農(nóng)村沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民住宅由國家免費(fèi)提供；城市每年供給土地面積l，其中l(wèi)h是政府向開發(fā)商提供的、用于商品房建設(shè)的部分，地方政府的土地財(cái)政就來源于此，另一部分lp是由政府無償用于公共品建設(shè)或工業(yè)用地，這部分土地供給雖然不能形成政府的收入，但卻能有效降低企業(yè)邊際成本，提高工人生產(chǎn)效率?。為簡便起見，我們假設(shè)一單位lp可獲得一單位的公共服務(wù)。

居民消費(fèi)同一種產(chǎn)品Di，上標(biāo)i=C或R，分別對(duì)應(yīng)城市或農(nóng)村居民。假設(shè)在城市和農(nóng)村的運(yùn)輸成本忽略不計(jì)，產(chǎn)品的價(jià)格在農(nóng)村和城市相等。另外，居民必須擁有棲身之所，滿足最低面積住宅要求是居民效用為正的基本條件，否則效用為無窮小。擁有自主產(chǎn)權(quán)住房往往是申請(qǐng)一地戶口的前提，居民獲取城市住宅，相當(dāng)于購買了城市的“入場(chǎng)券”，能擁有和城市其他居民一樣的福利和社會(huì)保障，這就賦予了城鎮(zhèn)化新的研究含義：城鎮(zhèn)化的目標(biāo)應(yīng)該是人口的城鎮(zhèn)化，而不僅僅是一部分人出于高收入在城里工作，但仍以回農(nóng)村定居為最終目的。

（1）居民。假設(shè)農(nóng)村人口移民到城市必須購買住宅以獲得當(dāng)?shù)貞艏總€(gè)居民對(duì)住房有基本面積要求，買房的目的是用來居住而不是賣出以獲取價(jià)差?（這體現(xiàn)了“房子是用來住的”屬性）。為簡化起見，假設(shè)居民購買城市1單位面積住宅便能獲得身份的轉(zhuǎn)換，從而獲得城市的收入和福利。用h表示居民住宅消費(fèi)的面積，城市居民效用函數(shù)為：

上式表明，農(nóng)村居民的福利小于城市。與其他行業(yè)不同，農(nóng)業(yè)工人退休后沒有退休金，直到2009年國務(wù)院頒布的《關(guān)于開展新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》才開始規(guī)定，農(nóng)民享有國家財(cái)政支持的基礎(chǔ)養(yǎng)老金55元/月。但是，新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)對(duì)農(nóng)村老人的勞動(dòng)供給及勞動(dòng)決策作用不大，原因就在于中國農(nóng)民養(yǎng)老水平太低，“新農(nóng)保”政策力度不大?。我們假設(shè)，地方政府獲得土地財(cái)政收入后，會(huì)將這部分收入用于城市居民的養(yǎng)老等社會(huì)保障，農(nóng)村的地方政府則無力支撐這些福利。農(nóng)村居民需要儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)退休后的風(fēng)險(xiǎn)，這種預(yù)防性的儲(chǔ)蓄S也會(huì)進(jìn)入農(nóng)村居民的效用函數(shù)。一旦農(nóng)村居民將這筆儲(chǔ)蓄用于購買城市商品房，他便是購買了城市居民的“身份”，就能獲得城市的高福利。農(nóng)村居民的效用函數(shù)為U（DR,S）=（DR）δS1-δ。也就是說，農(nóng)村居民t期的效用Ut取決于他當(dāng)前的消費(fèi)Dt和當(dāng)期新增的儲(chǔ)蓄St。

其中，居民能力a是一個(gè)服從累積分布函數(shù)F（a）的隨機(jī)變量。用下標(biāo)表示時(shí)間，wRt便為農(nóng)村居民t期的收入，這里有兩個(gè)狀態(tài)：在當(dāng)期可獲得U（DRt,St）的效用，到了下一期，居民可以選擇繼續(xù)居住在農(nóng)村，獲得VRt+1（a）的效用，也可遷移到城市獲得的效用為VCt+1（a），β為下一期效用相對(duì)于當(dāng)期的貼現(xiàn)值?。在一個(gè)動(dòng)態(tài)模型中，VRt（a） 為農(nóng)村居民的函數(shù)值，狀態(tài)變量為能力a，選擇變量為消費(fèi)DRt和儲(chǔ)蓄St。居民最優(yōu)化問題為：

顯然，居民的間接效用函數(shù)可以寫為：

與農(nóng)村居民類似，城市居民的效用也是當(dāng)期狀態(tài)和下一期狀態(tài)的函數(shù)。城市居民當(dāng)期可以在城市消費(fèi)，到了下一期，他要考慮回農(nóng)村還是繼續(xù)留在城市。但是城市居民需要支付房價(jià)p，如果t期時(shí)這個(gè)居民剛剛從農(nóng)村進(jìn)入城市，他需將t期之前在農(nóng)村的積蓄A(yù)St和城市的收入wCt用于消費(fèi)和購買住宅。購房只需交一部分首付款，首付款是房價(jià)總額的比例φ，剩余房貸分期付款，每期所付金額為d，則城市居民最優(yōu)化問題為：

為方便起見，把效用函數(shù)設(shè)定成線性形式U（DCt）=DCt。顯然，即使居民獲取同等工資，在城市的效用要大于農(nóng)村的效用，VRt

居民歸還所欠房貸符合（1-φ） ptht=Σ1dt+k/（1+r）t=L，假設(shè)每一期的貸款按揭相等，即d=dt+1=dt+2=……，從而有d=r（1-φ） ptht。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。農(nóng)村和城市雖然都生產(chǎn)同一種產(chǎn)品D，但它們使用的技術(shù)不同，農(nóng)村使用農(nóng)業(yè)技術(shù)AR，城市使用工業(yè)技術(shù)AC，且AC>AR。工業(yè)技術(shù)的發(fā)揮依賴于城市交通基礎(chǔ)設(shè)施、信息溝通渠道以及政府對(duì)人力資本的投入，這些公共服務(wù)或工業(yè)投入是工業(yè)技術(shù)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，其數(shù)量的多少取決于用于建設(shè)公共品的土地面積lp，1單位土地面積生產(chǎn)出1單位公共服務(wù)。同時(shí)，工業(yè)技術(shù)還需要工人具備一定的技能，需要工人進(jìn)行人力資本積累、學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，而城市產(chǎn)品的產(chǎn)出是工人能力、工業(yè)部門技術(shù)和公共服務(wù)用地投入的函數(shù)。但是，農(nóng)村部門的產(chǎn)出受天氣、地質(zhì)等自然環(huán)境影響較大，其更加依賴于社會(huì)平均的農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，而與農(nóng)業(yè)從業(yè)者的學(xué)歷、能力關(guān)系不大，即人力資本積累對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率作用不大?。把工業(yè)工人的勞動(dòng)視為一種技術(shù)性勞動(dòng)，農(nóng)業(yè)工人的勞動(dòng)則是非技術(shù)性勞動(dòng)，勞動(dòng)者屬性的這種分類與Leach的界定一致?。因此，農(nóng)村和城市的生產(chǎn)函數(shù)為：

農(nóng)村居民的收入wRt=ARt，城市居民的收入就可表示為wCt=a（lpt）αACt，也就是說，城市居民收入優(yōu)勢(shì)來源于人力資本的累積、工業(yè)技術(shù)的效率、城市良好的公共服務(wù)對(duì)工業(yè)技術(shù)的提升。NR、NC分別表示農(nóng)村人口和城市人口，社會(huì)的總?cè)丝跒閮烧咧停?/p>

（3）開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商的目的是使每一期的住房市場(chǎng)利潤最大化，它需要向政府以v的單價(jià)購買土地z，并以Ah的技術(shù)建造出住宅面積Ht=Aht（zt）μ。房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)函數(shù)為：

p表示住房價(jià)格。根據(jù)一階最優(yōu)條件，房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)利潤為（1-μ）ptAht（zt）μ，從而政府的土地財(cái)政收入為：

（4）政府。地價(jià)是房價(jià)的主要成本，也是房價(jià)預(yù)期的反映。高房價(jià)有利于土地收益的最大化實(shí)現(xiàn)，地方政府有推動(dòng)房價(jià)以獲取土地財(cái)政的動(dòng)機(jī)?。政府用于公共服務(wù)的土地越多，出售給開發(fā)商的土地?cái)?shù)量就越少，這不利于土地財(cái)政的獲得；而政府用于商品房開發(fā)的土地越多，就沒有足夠的土地用來建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，以吸引更多移民支撐較高的房價(jià)，也不利于土地財(cái)政的獲得。而地方政府便是平衡這兩種力量的代表，其目標(biāo)函數(shù)為：

（5）模型的均衡。居民是否移民不僅要考慮當(dāng)期效用，還要考慮未來效用的貼現(xiàn)值。如果t期的農(nóng)村居民不移民，其總效用為：

如果t期的農(nóng)村居民移民到城市，其所得總效用MCt為：

居民只有在MCt>MRt時(shí)才會(huì)從農(nóng)村流向城市，否則他們將會(huì)居住在農(nóng)村。均衡時(shí)居民在兩地效用相等，MCt=MRt，這決定了t期居民居住地選擇的能力閾值a*t：

當(dāng)居民能力at>a*t時(shí)，從農(nóng)村移民到城市便是最優(yōu)選擇；居民能力at≤a*t時(shí)，居民居住在農(nóng)村。由于住房面積大小不影響效用，住房面積和每年流入城市人口相等，每一期遷移到城市的人口表示為：

用b表示債務(wù)（1-φ） p，YR、YC表示農(nóng)村產(chǎn)品和城市產(chǎn)品，則產(chǎn)品市場(chǎng)均衡條件為：

住房建設(shè)的土地市場(chǎng)均衡要求zt=lht。假設(shè)能力a服從帕累托分布：

由方程（7） 和（13） 得到房價(jià)的表達(dá)式：

式（16）建立起房價(jià)與人口流動(dòng)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，只有當(dāng)農(nóng)村流向城市的人口為正時(shí)，城市房價(jià)才會(huì)為正數(shù)。人口流動(dòng)又來源于兩個(gè)方面：一是流動(dòng)意愿1-F（a*t），這取決于居民的能力，要求a*t是時(shí)間t的減函數(shù)；二是來自于人口絕對(duì)數(shù)的增長。

進(jìn)一步來看，a*t是時(shí)間t的減函數(shù)，可以由數(shù)值模擬圖1所示。觀察發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入城市的技能要求越來越低，一個(gè)原因是隨著城市的發(fā)展，一開始只有那些受過高等教育、技能很高的人才有能力在城市定居，但這些高技能者需要低技能者將其從日常事務(wù)中解脫出來，進(jìn)行更高收益的專業(yè)化生產(chǎn)，這是由技能間互補(bǔ)的性質(zhì)決定?。另外，低技能工人的人力資本有向城市的高人力資本收斂的趨勢(shì)；低技能人員能從城市擴(kuò)張中獲得收入的增長，并且增長速度超過其他技能人員。

圖1 移民城市的能力要求

2.參數(shù)估計(jì)

從數(shù)據(jù)的可得性上看，2005年前只有國有建設(shè)用地的總量，沒有細(xì)分用于公共服務(wù)的建設(shè)用地和用于商品房的建筑用地，我們只考察2005—2015年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和中國房價(jià)的影響。首先明確幾個(gè)概念：第一，城鎮(zhèn)化的過程就是農(nóng)村人口遷移到城市的過程，面對(duì)城市的高收入和人口遷移導(dǎo)致的高房價(jià)，居民每一期需做出決策以居住在城市或農(nóng)村，由于每一期所有人口的能力分布服從帕累托分布，則人力資本均值為λ/（1-λ）；第二，《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》中列出了以劃撥、出讓、租賃及其他方式提供的國有建設(shè)用地面積，可視為模型中的土地總供給L，年鑒中統(tǒng)計(jì)了用于工礦倉儲(chǔ)、商服、住宅用地和公共管理、公共服務(wù)等其他用途的土地供給欄目，視為模型中的lp；第三，將“住宅用地合計(jì)”這一欄的土地供給定義為lh，但這一欄的土地除了用于普通商品房以外，還用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等，這些往往和政府的財(cái)政支持相關(guān)，不是通過市場(chǎng)定價(jià)來實(shí)現(xiàn)的，有可能會(huì)給估計(jì)帶來誤差，需要對(duì)比使用。另外，將L視為外生，政府便在L固定時(shí)lp與lh中間進(jìn)行分配。

為了與數(shù)據(jù)匹配，采用2013年版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅最小面積為34平方米，即在方程（13）式中，將實(shí)際住房面積除以34才是方程（1）所表示的h≥1情況，從而模型中計(jì)算所得的房價(jià)是34平方米的住房總價(jià)格，再經(jīng)過轉(zhuǎn)換，便得到每平方米的房價(jià)。

由于城市平均工資取決于工業(yè)技術(shù)工人的能力分布，可以得到一個(gè)條件概率下的分布密度函數(shù)：

城市的平均工資為：

將上式代入a*的表達(dá)式（9），得到wC與wR的關(guān)系式：

取折現(xiàn)因子β=0.95，首付款比例φ=0.3，住房貸款利率r=0.05，用《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中2005—2015年農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民平均可支配收入分別表示wR和wC，代入到方程（18） 中便估算出λ和δ的值。

城鎮(zhèn)化率由（a*）-λ表達(dá)，根據(jù)估算的λ，就可得到真實(shí)的a*，代入城市平均工資表達(dá)式便可估算出α。為了估算μ，將住房生產(chǎn)技術(shù)定義為1，方程（13）改寫成ΔF*t=（lht）μ/34，ΔF*t實(shí)際數(shù)據(jù)來自于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》2005—2015年每年城市人口變化量，它的34倍作為被解釋變量，l*t來自于《中國國土資源年鑒》中住宅用地供應(yīng)數(shù)量。我們采用OLS回歸，得到μ=0.5826，并通過了5%的顯著性水平檢驗(yàn)。

表1 參數(shù)估計(jì)

3.模擬結(jié)果

我們將社會(huì)總?cè)丝诤驼恋毓?yīng)總量當(dāng)成外生變量，以2005年為基年，就可以得到下一年人口移民城市的能力閾值，計(jì)算出相應(yīng)的城鎮(zhèn)化率和房價(jià)，從而得出政府在住宅用地和公共品建設(shè)用地之間的土地分配方式，將它們與現(xiàn)實(shí)情況對(duì)比。

（1）政府住宅用地方式土地面積供給。在進(jìn)行模型及參數(shù)估計(jì)時(shí)。所采取的房價(jià)是普通商品房房價(jià)，而按照《中國土地資源統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑，土地供給欄目中有“住宅用地”和“普通商品房”兩項(xiàng)，它們并不相等。普通商品房建筑是住宅用地面積中的主要部分，其他住宅用地如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃房和高檔住宅的比例較小。為厘清模型模擬、住宅用地和普通商品房用地這三者之間關(guān)系，并與商品房市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)應(yīng)，我們同時(shí)列出了這三種土地供給面積之間的對(duì)比情形，如圖2所示。觀察發(fā)現(xiàn)這三條線的變化趨勢(shì)一致，但模型預(yù)測(cè)的政府最優(yōu)住宅開發(fā)土地面積位于實(shí)際數(shù)據(jù)之上，表明實(shí)際政府住宅用地供給過少，而用于公共服務(wù)或工商業(yè)的土地過多。

圖2 土地供給及模型模擬

圖3 房價(jià)模擬及移民所需年限

（2）房價(jià)。2008年發(fā)生金融危機(jī)時(shí)，中國房價(jià)出現(xiàn)過短暫下跌，其余年份房價(jià)一直呈上升趨勢(shì)。圖3上圖虛線顯示，模型所解釋的房價(jià)2005—2007年間不斷上升，與實(shí)際數(shù)據(jù)較為接近，但2008年間有個(gè)向下的跳躍，其幅度大大超過了實(shí)際數(shù)據(jù)。這表明，2008年之前中國房價(jià)主要是由對(duì)房子居住的需求壓力決定，2008年后房價(jià)上升受到模型之外的因素影響較大——如貨幣因素或投機(jī)需求等。2008年的房價(jià)雖然受到各種政策的刺激，與模型的預(yù)測(cè)背離較大，但2008年后現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)和模擬數(shù)據(jù)之間的差距不斷縮小，這是因?yàn)樨泿乓蛩鼗蛲稒C(jī)需求的作用逐漸減少，而居民增加的收入也提高了對(duì)房子的居住需求。根據(jù)方程（4），估算出農(nóng)村居民移民到城市支付得起住宅首付款的年限，表示移民難度，用圖3下圖表示：2008年之前移民難度不斷下降，2008年后房價(jià)的飛漲與居民實(shí)際收入支撐的房子的居住屬性背離，移民難度在2010年達(dá)到峰值。2010年3月開始的“限購”政策，拉開了政府通過政策限制房價(jià)上漲的序幕。僅上海市，限制房價(jià)的政策就有2010年“滬十二條”、2011年“滬九條”和“新滬四條”、2012年“新滬六條”、2013年“上海國五條調(diào)控細(xì)則”。這些政策的實(shí)施有效地抑制了房價(jià)—收入比，2010年后農(nóng)村居民移民到城市的難度下降。圖3下圖中2010后的移民難度曲線下降，體現(xiàn)在上圖中，即為2008—2010年實(shí)際房價(jià)超出模型所解釋的部分較大，2010年后有逐漸縮小的趨勢(shì)。

圖2反映的地方政府縮減住宅用地供給的傾向，也是房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因，尤其從2013年開始政府批給開發(fā)商的土地大幅度下降，造成幾年后房價(jià)急劇上升。這與Wu等的研究結(jié)論也一致?。當(dāng)然，模型預(yù)測(cè)的房價(jià)整體低于現(xiàn)實(shí)房價(jià)，還有其他因素：模型設(shè)定了所有居民都只擁有1單位面積住宅，現(xiàn)實(shí)中，居民對(duì)住宅的需求，既有剛性需求，又有改善性需求，其效用是住宅面積的增函數(shù)，而且房價(jià)看漲的預(yù)期也使得居民盡可能擁有更多的住宅，這些都會(huì)提高住房價(jià)格。

圖4 城鎮(zhèn)化率及模型模擬

（3）城鎮(zhèn)化率。中國每年城鄉(xiāng)移民人口保持在2000萬人左右，城鎮(zhèn)化率的增長維持在1.3%左右。圖4中的虛線模擬出中國不停上升的城鎮(zhèn)化率，但是模擬數(shù)據(jù)只在2005—2008年間才與實(shí)際的城鎮(zhèn)化率貼近，2009年后實(shí)際的城鎮(zhèn)化率要低于模型預(yù)測(cè)。結(jié)合圖2、圖3，一個(gè)可能的原因是，2008年前房價(jià)上升主要是由城鄉(xiāng)移民對(duì)住宅基本需求引起的，但2008年后4萬億財(cái)政政策的刺激以及投機(jī)性住宅需求加劇，使得房價(jià)2009年后大大高于房子居住屬性所支撐的房價(jià)，這提高了農(nóng)村居民進(jìn)入城市的能力要求，阻礙了中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（4）城鄉(xiāng)收入比。圖5顯示，城鄉(xiāng)收入比先上升后下降，符合實(shí)際數(shù)據(jù)的變動(dòng)，但模型所預(yù)測(cè)的城鄉(xiāng)收入比基本低于現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，這是因?yàn)椋鶕?jù)模型，地方政府實(shí)際住宅用地供應(yīng)過少，公共服務(wù)用地供給過多，這勢(shì)必增加城市工業(yè)的生產(chǎn)效率，提高工業(yè)工人的收入，造成城市居民收入偏高，這與圖2所示也一致。另外，城鄉(xiāng)收入比過高使得農(nóng)村居民無力對(duì)人力資本進(jìn)行投資以適應(yīng)工業(yè)部門所需的技能，減少了農(nóng)村人口進(jìn)入城市的數(shù)量，降低了中國的城鎮(zhèn)化率?，這又與圖4的結(jié)論對(duì)應(yīng)起來。

圖5 城鄉(xiāng)收入比及模型模擬

三、房價(jià)的分解

1．模型解釋力的測(cè)度

為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷慕忉屃Γ覀儾捎冒l(fā)展會(huì)計(jì)方法將Success Rate定義為模擬數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)比。同時(shí)，用歸一化均方誤差作為檢驗(yàn)?zāi)Ｐ皖A(yù)測(cè)誤差的補(bǔ)充方法，簡寫為NMSE：

上式中，上標(biāo)M表示模型所示數(shù)據(jù)，D表示實(shí)際數(shù)據(jù)。通過計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)房價(jià)、城鎮(zhèn)化率、住房土地供給的NMSE比較小，模型解釋力較好，但Success Rate大于1，模型存在一定偏差（見表2）。這是因?yàn)椋磕陮?shí)際住宅用地供給少于土地財(cái)政最優(yōu)時(shí)的解，中國房價(jià)過高，用于建筑公共服務(wù)設(shè)施的土地供給過多，城市收入超出農(nóng)村收入的差距過大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后，因此估計(jì)房價(jià)和城鎮(zhèn)化率絕對(duì)值時(shí)會(huì)和實(shí)際值存在著一定誤差。另外，2008年后的房價(jià)快速增長受到模型的假設(shè)——“房子是用來住的”之外的因素影響較大，2014年的房屋施工面積相對(duì)于2008年增長了156%，導(dǎo)致商品房空置率也持續(xù)攀升。

表2 模型的擬合程度

2．房價(jià)的分解

將實(shí)際房價(jià)數(shù)據(jù)作為被解釋變量，模型所示房價(jià)作為解釋變量，利用可決系數(shù)，發(fā)現(xiàn)模型解釋了真實(shí)房價(jià)的84.68%。由于模型沒有考慮貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響，房價(jià)便是由人口絕對(duì)數(shù)量的增長、政府的土地政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)這三個(gè)方面因素決定。為厘清三者對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)，我們用Shapley值分解法進(jìn)行分解。

Shapley值分解法最早用于收入分配中來分解基尼系數(shù)和泰爾指數(shù)，后來被廣泛用于各行業(yè)，如區(qū)域金融發(fā)展差異的因素貢獻(xiàn)、公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、空氣環(huán)境等。本文首先通過回歸模型，得到可決系數(shù)R2（X），再將其中T個(gè)元素作為解釋變量估計(jì)模型，得到可決系數(shù)R2（T）。因此，Shapley值考察了可決系數(shù)R2在變量之間的分配。仿照這個(gè)思路，寫出以下方程：

上標(biāo)“-”表示變量不變時(shí)的情形，方程左邊第一項(xiàng)和第二項(xiàng)之和是在其他條件不變情況下，土地政策對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)率，第三項(xiàng)和第四項(xiàng)之和是人口絕對(duì)數(shù)量的增加對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)率，最后一項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)率。用x表示實(shí)際數(shù)據(jù)的平均值，將可決系數(shù)定義為：R2=∑（xMt-x）2/∑（xDt-x）2。

首先，我們將2005年作為初始年，研究2015年房價(jià)相對(duì)于2005年變化中的人口數(shù)量、政府土地政策以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的貢獻(xiàn)率；其次，為了考察2008年金融危機(jī)后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，我們將2009年作為初始年。表3顯示，中國雖然有龐大的人口數(shù)量，但人口絕對(duì)數(shù)量的增長對(duì)房價(jià)的影響比較小，關(guān)鍵是城鄉(xiāng)移民的人口數(shù)量及其對(duì)住宅的需求。2005—2015年間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)可以解釋26.45%的房價(jià)，而土地政策的作用達(dá)56.41%，高于Garriga等估計(jì)的36% （他們的模型中，政府沒有土地財(cái)政的動(dòng)機(jī)，也沒有考慮到公共服務(wù)用地對(duì)工業(yè)技術(shù)生產(chǎn)力的影響）。表3還顯示，2008年后針對(duì)房價(jià)的影響，土地政策作用上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的作用下降。2008年財(cái)政刺激后，地方政府債務(wù)也出現(xiàn)爆發(fā)性增長，土地財(cái)政作為政府融資手段的作用大為加強(qiáng)，地方政府更加依賴于土地政策。另外，為了嚴(yán)防房地產(chǎn)庫存危機(jī)，政府在2013年之后便有意縮減住宅土地面積的供給，進(jìn)一步加劇了住宅用地的短缺。這些都導(dǎo)致了2008年后土地政策的重要性和剛性約束。根據(jù)方程（12）并結(jié)合現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，土地政策一個(gè)顯而易見的后果是，2008年后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程要慢于2005—2015年的平均速度，房價(jià)的快速上漲提高了人們進(jìn)入城市的能力要求，阻礙了城市化的快速實(shí)現(xiàn)。

時(shí)間 人口絕對(duì)表3 房價(jià)的分解 單位：%數(shù)量增長 土地政策 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)2005—2015 1.81 56.41 26.45 2009—2015 2.37 72.41 20.81

四、研究結(jié)論與政策含義

城鎮(zhèn)化的進(jìn)程首先是人口的市民化。2018年的十三屆全國人大一次會(huì)議上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確指出“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。人口的市民化要求農(nóng)村移民獲得與城市居民同等身份和同樣的社會(huì)福利。本文以戶籍制度下的公共服務(wù)歧視性分配為前提，從土地財(cái)政政策的角度入手，考察中國房價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響。鑒于中國土地由政府壟斷供給，并且存在土地性質(zhì)的異質(zhì)性——政府可以高價(jià)提供土地用于房地產(chǎn)開發(fā)以形成土地財(cái)政收入，也可以低價(jià)或免費(fèi)供給土地用于公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)業(yè)——即使從土地財(cái)政最優(yōu)角度，政府提供的住宅開發(fā)用地也顯得過少，而用于提供公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)業(yè)建設(shè)的土地過多，這就造成了兩個(gè)方面的后果：第一，房價(jià)作為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的成本時(shí)，過高的房價(jià)阻礙了中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程；第二，城市居民收入嚴(yán)重高于農(nóng)村居民，農(nóng)村居民無力進(jìn)行人力資本投資，阻礙了農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)地區(qū)和高技術(shù)行業(yè)轉(zhuǎn)移，而政府的土地財(cái)政政策和戶籍制度起到了保護(hù)這種收入二元結(jié)構(gòu)的作用。

要解決“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”的問題，首先要進(jìn)行戶籍制度改革，允許居民自由流動(dòng)，最主要的是降低附屬在住房和戶籍上的公共福利比重，實(shí)行“租售同權(quán)”，避免有房者和無房者的社會(huì)公共福利差異過大。其次，房價(jià)過高的因素更多的是住宅用地供給不足，降低房價(jià)要從供給側(cè)入手，加大住宅用地供給，而不僅僅是采取“限購”等抑制需求的政策，這需要政府改革住房土地供給機(jī)制，建立起住房土地供給與進(jìn)城人口數(shù)量的配套體系。由于土地財(cái)政最優(yōu)的地方政府有縮減土地供應(yīng)以提高房價(jià)的傾向，政府部門要換位思考，職能定位要以房價(jià)平穩(wěn)和居民福利為目標(biāo)，而不是以土地財(cái)政政策為目標(biāo)來吸取政策紅利。

本文的分析建立在房子有最小面積、買得起房的居民才能落戶的基礎(chǔ)之上，著眼點(diǎn)是“人口市民化”。在實(shí)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，城鎮(zhèn)化率往往以常住人口的占比來計(jì)算，買房不是必要條件，但以常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率低于模型模擬的最優(yōu)的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)實(shí)中實(shí)際的、以買房落戶計(jì)算的城鎮(zhèn)化率也會(huì)低于模型最優(yōu)解，這不影響本文結(jié)論。另外，不同收入的居民會(huì)形成對(duì)于住房面積不同的需求，貨幣和投機(jī)因素也會(huì)影響居民的買房行為，這將是今后拓展研究的方向。

注釋：

①P.Bayer,R.McMillan,Tiebout Sorting and Neighborhood Stratification,Journal of Public Economics,2012,96(11),pp.1129－1143.

② A.J.Plantinga,C.Détang－Dessendre,G.L.Hunt,et al.,Housing Prices and Inter－Urban Migration,Regional Science and Urban Economics,2013,43(2),pp.296－306.

③ 張莉、何晶、馬潤泓：《房價(jià)如何影響勞動(dòng)力流動(dòng)？》，《經(jīng)濟(jì)研究》2017年第8期。

④⑩G.Glomm,A Model of Growth and Migration,Canadian Journal of Economics,1992,25(4),pp.901.

⑤ World Bank,Urban China：Toward Efficient,Inclusive,and Sustainable Urbanization.World Bank Publications,2014,pp.1－583.

⑥ 姚洋、章奇：《中國工業(yè)企業(yè)技術(shù)效率分析》，《經(jīng)濟(jì)研究》2001年第10期

?J.E.Zabel,Migration,Housing Market and Labor market Responses to Employment Shocks,Journal of Urban Economics,2012,72(2－3),pp.267－284.

? 工業(yè)用地雖然也通過“招拍掛”方式形成政府收入，但政府往往設(shè)置前置性條件以極低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，本文將這部分收入近似看成零。

? 2013年版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定最小住宅面積不能低于34平方米。

? 張川川、John Giles、趙耀輝：《新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)政策效果評(píng)估——收入、貧困、消費(fèi)、主觀福利和勞動(dòng)供給》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》2014年第4期。

?W.B.Zhang,Economic Growth With Space and Fiscal Policies With Housing and Public Goods,Journal of Economic Studies,2011,38(4),pp.452－482.

? R.E.Lucas,Life Earnings and Rural－Urban Migration,Journal of Political Economy,2004,112(S1),S.29－S59.

?J.Leach,Training,Migration and Regional Income Disparities,JournalofPublic Economics,1996,61(3),pp.429－443.

? 邵朝對(duì)、蘇丹妮、鄧宏圖：《房價(jià)、土地財(cái)政與城市集聚特征：中國式城市發(fā)展之路》，《管理世界》2016年第2期。

? 陸銘、高虹、佐藤宏：《城市規(guī)模與包容性就業(yè)》，《中國社會(huì)科學(xué)》2012年第10期。

?J.Wu,J.Gyourko,Y.Deng,Evaluating the Risk of Chinese Housing Markets：What We Know and Ehat We Need to Know,China Economic Review,2016,39,pp.91－114.

? 鈔小靜、沈坤榮：《城鄉(xiāng)收入差距、勞動(dòng)力質(zhì)量與中國經(jīng)濟(jì)增長》，《經(jīng)濟(jì)研究》2014年第6期。