小數據大印證

肖婧 林濤

過去三年，中國樓市經歷了波瀾壯闊的變革。從2015年的相對低谷期，到2016年的逐漸升溫，再到2017年的瘋狂上漲，最終在2018年開始逐漸回歸理性，房價的變化影響了我們每一個人的生活。浙江產權交易所作為第三方公共服務平臺，開展了國有存量房轉讓、出租等交易業務。浙交所業務量雖少，卻印證著樓市的起起落落。“以史為鑒，可以知興替”，在中國樓市即將迎來深刻變革的今天，總結過去房產類項目的成交情況，分析樓市的變化趨勢，利用大數據實現互通項目的精準營銷，通過業務延伸開發業務新種類，對產權交易平臺未來的發展具有重要意義。

1 潮起時，一路高歌

1.1 “去庫存”，樓市新周期的支點

2015年中國經濟經歷了嚴重股災，在經濟下行壓力持續加大的背景下，2015年12月21日，中央經濟工作會議明確2016年中國房地產市場的政策主導方向——去庫存，并由此出臺了一系列政策：

2016年2月2日，出臺了降低首付政策，在不限購的城市，購買首套普通住宅首付比例降至最低20%。

2016年2月19日，出臺降低契稅和二手房營業稅年限的政策。

2016年3月1日，央行降準0.5個百分點。

在這一系列政策的刺激下，投資資本開始進入房地產，開啟了房價的回暖增長。

1.2 “攀高峰”，量價新高點的跳躍

房價的回暖，首先體現在一手房（商品房）領域。根據國家統計局數據，2015年1-2月全國商品房銷售面積同比增長-16.3%，隨后逐步提升，2015年1-12月同比增長達6.5%（參見圖1）。

自2015年底起，全國商品房銷售面積增速開始了迅猛的增長，2016年1-4月同比增長36.5%，達到了近兩年的頂點（參見圖2）。這一切，都與中央經濟工作會提出“去庫存”這一政策主導方向，以及后續的降息、降準、降低首付比例、房貸利率下調等措施的刺激密不可分。值得一提的是，包括北京、杭州等部分一、二線城市先后在2016年10月左右開啟限購政策，全國商品房銷售面積同比增速隨即由2016年1-10月的27.9%降至2016年1-12月的22.5%（參見圖2）。

2017年，全國商品房銷售增速放緩，并在下半年逐漸回落（參見圖3）。但是，若考慮到基數的上升，仍不難得出“銷售總量仍然是持續攀升”的結論。

1.3 “看過往”，細數浙交所的實證

圖4顯示：2015年到2017年，浙交所房產類進場項目的數量是逐年增加的，特別是2016年，相比2015年出現了大幅增長：進場宗數從25宗迅速躥升至160宗，成交宗數也由22宗提升至134宗。這與整個樓市的發展背景保持一致——杭州全市（不含富陽區）商品房成交量由2015年的12.29萬套上漲至19.3萬套，商品房顯性庫存大幅下降，從年初的17.9萬套下降到年底的10.4萬套。2017年，浙交所房產類項目進場181宗，成交139宗，與2016年相比略有上升。

浙交所房產類項目以國有企業的存量房為主，即二手房交易。受中央“去庫存”方針政策的影響，全國范圍內的商品房銷售情況也與浙交所房產類項目成交情況大致相近。唯一的區別是在一手商品房增速放緩的2017年，二手房交市場依舊火爆，這一點突出體現在成交價格上：2017年，房產溢價比率為16.78%，高于2016年的11.69%。通過對比以上現象，不難看出二手房的交易情況更多是跟隨一手商品房銷售的趨勢，并且變動往往滯后于一手房。

浙交所作為浙江省內唯一一家省級產權交易機構，在完善產權保護制度、促進要素市場化配置、推動國有企業“三去一降一補”方面發揮著重要作用。過去三年里，浙交所累計成交房產類項目295宗，累計成交額46477.58萬元，溢價5932.52萬元。浙交所為積極響應國家“去庫存”政策，在服務國有企業處置存量房產、盤活存量資產過程中利用平臺優勢，充分發掘了其市場價值，為國有資產保值增值作出了重要貢獻。

2 潮落后，斷崖下跌

2.1 尋政策：“房子是用來住的，不是用來炒的”

2016年底，中央經濟工作會議開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”、“著力防控資產泡沫”及“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。

2017年3月2日，在2016年9月19日實施的部分區域限購以及2016年11月10日升級的限購措施基礎上，根據杭州市政府決定，杭州市住房保障和房產管理局發布《關于進一步調整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施范圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

2017年10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會開幕，習近平總書記代表第十八屆中央委員會向大會作報告。報告堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2018年7月31日，中共中央政治局召開會議。在其政策定調中，提法更加嚴厲的唯獨只有“房地產”：即由去年三月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”，改為此次的“堅決遏制房價上漲”。

2.2 找支撐：“小數據大印證”

圖5顯示：2018上半年，除上海、深圳、武漢、成都以及合肥外的其他重點城市成交面積、套數相比2017年都有明顯的下降。一方面體現出二手房滯后于一手房的變動趨勢，另一方面也反映了二手房這一“市場經濟”層面對房價未來的預期已經不再樂觀，市場熱度進一步下降。這一情況在浙交所平臺的房產類項目中體現的更加明顯：

從圖6可以看出，二手房交易在1-3月的持續低迷后迎來了4-5月的爆發，成交宗數迅速攀升。究其原因，部分城市發布了一手房搖號的規定，再度點燃了市場的購房熱情，搖不中號的購房者把目光移向了二手房市場，同時也帶動了二手房的成交熱潮。隨后棚改信貸政策有變，市場風向迅速扭轉，成交情況呈斷崖式下跌，二手房樓市轉冷。

特別是進入2018年8月以來，浙交所經辦的同區塊房產在7月掛牌的8套仍大幅溢價的對比下，8月掛牌的8套房產不僅鮮有人問津，最后只成交5套，其中4套分別只征集到一家意向受讓方，以掛牌價成交，唯一一套有溢價的，也只征集到兩家意向受讓方。無論從項目的參與人數上看，還是從項目的成交價格上看，冰凍效果不言而喻。（參見表1和表2）

2.3 覓規律：“人多的地方不要去”

2018年初的三個月全國商品房銷售面積增速進一步下降，國家統計局相關數據顯示，2018年1-4月全國商品房銷售面積同比增速為1.3%，處于較低水平。隨后增速迎來反彈，2018年1-7月同比增速達4.2%（參見圖7）。究其原因，最主要的就是出臺了一手商品房“政府指導價”，在部分城市，開發商一旦定價過高，將無法領出預售證，即銷售價格需符合政府的指導價格。指導價格一般會低于市場價，導致的結果就是一手房二手房價格倒掛嚴重，二手房競爭力相比一手房明顯下降。同時對購房者而言，明顯的價差所帶來的收益成了主要誘因，促進了一手商品房成交增速回暖。以杭州為例，“一手二手價格倒掛”加之新盤搖號政策，多個“紅盤”一再刷新最低中簽率：栢悅中心中簽率3.1%，桂雨江南中簽率更是只有1.6%。大量的人群瘋狂涌入樓市。

股市的二八現象，大家都是熟知的。在股市中，無論是七輸二平一贏，還是二八，揭示的規律就是：要想成為相對勝者，只能做少數人。這一規律在樓市同樣適用。通過對上述數據以及種種社會現象的剖析，我們得到的規律就是：“人多的地方不要去。”

3 望未來，謀定而后動

在十九大報告中，我們發現：相較于此前“購租并舉”的提法，此次報告中，把“租”和“購”的位置做了調整，從以前的“購租并舉”變成“租購并舉”。這充分體現出租賃市場發展的重要性與緊迫性。而在浙交所的業務版圖中，租賃正是那顆最閃亮的“星”。

3.1 精耕租賃，彰顯大數據魅力

浙交所作為浙江省內國有資產出租業務的權威平臺，近年來業務量不斷增長：自2012年開展首宗租賃業務以來，2016年掛牌量和成交量開始大幅攀升。2016年全年租賃掛牌277宗，成交119宗；2017年全年租賃掛牌595宗，成交417宗；2018年（1-7月）掛牌462宗，成交302宗。出租方也由最初的省屬國資、行政事業單位逐步拓展到在浙央企、大專院校等多類公有客戶。在當前的經濟形勢及政策調控的強壓下，房價下跌的預期已經越來越明顯，并且終將迎來理性的回歸。在現在發展趨勢下，如何延續交易所業務增長，提高經濟效益？精耕租賃，開展大數據租賃是一條事半功倍的路徑。

浙交所作為區域性的產權交易平臺，房產類項目及租賃類項目進場較多，這類項目中從事交易的買賣或租賃雙方的許多信息（如學歷、職業、收入水平、付款方式、年齡、戶型偏好、交易目的、租賃期限等等）都在投資人信息庫中有記錄，加以科學的分析整理，可以實現更精準的營銷。比如，如果交易所知道客戶的租賃期限，并為此建立檔案，就會清楚地知道在什么時候有哪一個租賃合約到期，這意味著有房要繼續出租、有人要繼續買房或租房，從而提高信息使用效率，發揮信息集約化優勢。

3.2 嵌套服務，推出租售流水線

2017年起，房住不炒的定位，使房地產長效機制的重點放在了培育租賃市場、扭轉土地財政等供給側長期改革。

住宅地塊“自持比例”規定的出臺，長租公寓成為各大房企、機構爭相布局的風口，甚至在2018年3月的全國兩會政府工作報告中，也明確了“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房”，這些信號都明確的指向了租賃市場未來發展的巨大潛力。來自杭州萬科的測算顯示，作為租賃市場的絕對主力，杭州青年租房人數約216萬，青年租房市場規模約144萬間，這部分的租賃市場規模就可高達518億元。

對于浙交所而言，除了現有的房產、租賃項目外，推出租售流水線，房產售后的出租嵌套服務正當時。特別是在浙交所成交房產大多集中在杭州市主城區，多為中小戶型，一部分往往處于學區區塊中，一部分涉及到拆遷，這些都為開展售后出租業務提供了可能。因此，考慮到杭州租賃市場本身的巨大體量，國家政策對租賃市場的扶持，結合浙交所本身的業務、平臺優勢，該項業務應當大有可為。

3.3 防范風險，“瑕疵房”也有春天

浙交所交易的國有企事業單位存量房中，有一部分是存在瑕疵的，一般而言最常見的瑕疵是因為歷史原因缺少相應的權證。對該類房產項目，浙交所的業務部門與法務部門密切溝通，防范風險，合理處置應對該類資產，在合法合規的前提下促成交易，可以提高浙交所社會公信力，有效保障國有資產保值增資，切實解決各國有企業的難題，提高浙交所平臺的專業化服務水平。