基于林地分等定級(jí)的地價(jià)模型

王霞 李文明

摘? 要：林地是土地的組成部分，同時(shí)也是森林資源的重要組成部分，是林業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因而對(duì)林地的正確合理估價(jià)就顯得尤為重要。文章從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來(lái)建立地價(jià)模型，以某些小班實(shí)際成交或者修正后林地地價(jià)的測(cè)算值為例，對(duì)其合理性進(jìn)行驗(yàn)證。

關(guān)鍵詞：成交地價(jià);評(píng)價(jià)指標(biāo);線性回歸;非線性回歸;地價(jià)模型

中圖分類號(hào)：O212.4? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-4706（2019）19-0018-03

Abstract：Forest land is an integral part of land，at the same time，it is also an important part of forest resources，is the basis of forestry development，so the correct and reasonable evaluation of forest land is particularly important. This paper establishes a land price model from two aspects of multiple linear regression model and non-linear regression model，and validates its rationality by taking the actual transaction of some subclasses or the calculated value of the revised forest land price as an example.

Keywords：transaction land price;evaluation index;linear regression;non-linear regression;land price model

0? 引? 言

林地是森林的載體，是森林物質(zhì)生產(chǎn)和生態(tài)服務(wù)的源泉，是森林資源資產(chǎn)的重要組成部分。林地資產(chǎn)化、成本化管理，不但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也是林業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的要求。當(dāng)然，林地不同于一般的資產(chǎn)，它的價(jià)值中沒有凝結(jié)人類的一般勞動(dòng)，不能通過(guò)人類投入勞動(dòng)的多少來(lái)衡量，其權(quán)益價(jià)值只能通過(guò)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估來(lái)確定。在國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部聯(lián)合頒布的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》中，規(guī)定林地價(jià)格評(píng)估的基本方法包括：現(xiàn)行市價(jià)法、林地期望價(jià)法、年金資本化法和林地費(fèi)用價(jià)法[1]。由于我國(guó)林地資產(chǎn)的所有權(quán)歸國(guó)家、集體所有，因而林地的經(jīng)營(yíng)者一般只有其經(jīng)營(yíng)權(quán)，故買賣實(shí)例很少。并且我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，各地相差較大，系數(shù)也很難測(cè)算。因此，林地價(jià)格評(píng)估的基本方法不太適合我國(guó)國(guó)情。下面從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來(lái)建立地價(jià)模型，并以某些小班實(shí)際成交或者修正后林地地價(jià)的測(cè)算值為例，驗(yàn)證其合理性。

1? 多元線性回歸模型分析的地價(jià)模型

如果某地區(qū)存在有用林地發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況，假設(shè)地價(jià)y與林地評(píng)價(jià)指標(biāo)x1，x2，…，xm之間存在著線性關(guān)系，那么建立的線性回歸分析的地價(jià)模型為：

在回歸分析的計(jì)算中，要解決的主要問(wèn)題有：

（1）從給定的實(shí)際觀察中估計(jì)回歸系數(shù)β0，β1，β2，…，βm的估計(jì)值 ，得到y(tǒng)關(guān)于x1，x2，…，xm的回歸方程：

其中? 為因變量y的估計(jì)值，被稱為y的預(yù)測(cè)值或回歸值。

（2）為了得出估價(jià)的可靠性，對(duì)回歸方程以及各自變量對(duì)y影響的顯著性進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，其計(jì)算步驟如下：

1）回歸系數(shù)的計(jì)算。一般情況下采用最小二乘法來(lái)計(jì)算回歸系數(shù)，通過(guò)該方法確定的β0，β1，β2，…，βm能滿足回歸值? 的殘差平方和與變量y的全部觀測(cè)值yi。

最小，即滿足方程 （k=0，1，2，…，m）。

2）地價(jià)模型的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。用于表示因變量y與自變量xi之間線性關(guān)系密切程度的復(fù)相關(guān)系數(shù)指標(biāo)，該系數(shù)的值越接近1，表示線性關(guān)系越強(qiáng);反之，則表示線性關(guān)系越弱。

回歸模型中因變量的變化中的自變量的變化的比例，可以用判定系數(shù)R2來(lái)表示，且? 。但是，該系數(shù)的值并不是恒定不變的，當(dāng)模型中的自變量的個(gè)數(shù)增加的時(shí)候，它的值也會(huì)跟著增大。因此，為了減小樣本大小和自變量的數(shù)量對(duì)確定系數(shù)的影響，引入調(diào)整后的系數(shù)（Adjusted R Square），該系數(shù)與假設(shè)自變量的數(shù)量k和樣本數(shù)目n之間的計(jì)算公式如下：

3）地價(jià)模型的F檢驗(yàn)。為了驗(yàn)證所建立的多元線性回歸分析的地價(jià)模型是不是和原始數(shù)據(jù)較好地?cái)M合，需要進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)該模型是否有效。

在地價(jià)模型中，多元線性回歸分析是通過(guò)SSt方差分析進(jìn)行測(cè)試，且SSt=SSr+SSe。其中，SSr為回歸平方和，反映了自變量x的重要程度;SSe為殘差平方和，反映了預(yù)測(cè)誤差和其他意外因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響。

2? 非線性回歸分析的地價(jià)模型

如果某地區(qū)沒有森林林地轉(zhuǎn)移的情況，則修正系數(shù)用該區(qū)域“等”的得分值除以與其同一等別、有用材林林地轉(zhuǎn)移案例的相似地域“等”的得分值，修正其相近地域的成交地價(jià)[2]，然后再使用多元線性回歸分析建立地價(jià)模型。假設(shè)地價(jià)y與林地評(píng)價(jià)指標(biāo)x1，x2，…，xm之間存在著非線性關(guān)系，那么建立的非線性回歸分析的地價(jià)模型為：

對(duì)非線性模型進(jìn)行線性變換是該模型回歸分析計(jì)算的關(guān)鍵之處，具體變換如下：

現(xiàn)在，基于給定的測(cè)量值，可以將非線性回歸進(jìn)行線性回歸分析。以下是一些小類的實(shí)際交易價(jià)值或林地修訂后的土地價(jià)格的一個(gè)例子，如表1所示，以闡明這種非線性回歸模型方法。

本研究數(shù)據(jù)有十個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此設(shè)地價(jià)y與林地評(píng)價(jià)指標(biāo)x1，x2，…，xm之間的非線性回歸模型為：

式中的x1為單位面積產(chǎn)量;x2為經(jīng)營(yíng)水平;x3為集材條件;x4為人為干擾;x5為土層厚度;x6為坡度;x7為坡位;x8為集材距離;x9為運(yùn)輸距離;x10為腐殖層厚度。

經(jīng)計(jì)算得到如下地價(jià)模型：

該地價(jià)模型的方差分析表如表2所示。

從表中可以看出，復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.954，這意味著評(píng)價(jià)因子自變量Xi與林地價(jià)格因變量Yi之間存在95.4%的線性相關(guān)性。

3? 結(jié)? 論

林地估價(jià)是在分等定級(jí)基礎(chǔ)上進(jìn)行的，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來(lái)建立地價(jià)模型，對(duì)林地作出有效的估價(jià)，為確定林地使用權(quán)價(jià)格提供了一條切實(shí)可行的途徑，為林地管理奠定了基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：王霞（1983-），女，漢族，福建福州人，教師，副教授，研究生，研究方向：計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。