“租售并舉”下的租房市場 國有資本應(yīng)做好“穩(wěn)定器”

鄭凱平

近兩年來，一二線城市住房租金價格快速上漲，引發(fā)社會公眾廣泛關(guān)注。

實際上，幾乎每年都有住房租金快速上漲的消息傳出。最近兩年尤其熱，是因為除了以往租售比仍處于較低水平租金仍有上漲空間、大學(xué)生進入畢業(yè)季需求增加、城中村改造和違建拆除推動部分人群進入正規(guī)租賃市場等“常規(guī)”因素以外，出現(xiàn)了一個新動向，就是資本進入住房租賃市場，住房租賃企業(yè)依靠資本的力量參與市場競爭，以高價搶占房源，導(dǎo)致租金價格非理性快速抬升。“資本兇猛”、“資本嗜血”、“資本是推高房租的罪魁禍?zhǔn)住薄粫r間，“資本”二字被推上風(fēng)口浪尖。

資本逐利，無可厚非。過去十幾年，中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，對于中國經(jīng)濟發(fā)展起到不可替代的促進作用，但也造成產(chǎn)業(yè)過度依賴和結(jié)構(gòu)失衡，積累起巨大金融風(fēng)險，同時引發(fā)較大民生問題。黨的十九大報告提出“租售并舉”的住房制度改革，原因正在于此。“租售并舉”，特別是“租”在前，“售”在后，包括“租售同權(quán)”，都預(yù)示著重大的制度轉(zhuǎn)向。一方面，眼見中央進一步明確“堅決遏制房價上漲”，房產(chǎn)稅似乎也箭在弦上，樓市調(diào)控進一步收緊，住房買賣市場難復(fù)往日投資熱土;另一方面，一二線城市房價高企，人口繼續(xù)流入，住房需求有增無減。這樣的大背景下，無處安放的資本，勢必繼續(xù)緊貼房地產(chǎn)，只是從住房買賣市場，轉(zhuǎn)向住房租賃市場。

去年以來，自如、蛋殼、相寓等長租公寓平臺相繼宣布完成新一輪融資，顯示出資本力量與傳統(tǒng)中介行業(yè)的整合進入新階段。在北京、上海、深圳這樣的一線城市，存量出租房源遠(yuǎn)不能滿足市場需求，通過高價簽訂長期承租合同的方式拿房，不僅能夠快速形成規(guī)模，更關(guān)鍵是可以鎖定資源，讓“長租公寓平臺”建立所謂的資源“護城河”。正是在這樣的背景下，才演繹出“資本推高房租”的新現(xiàn)象。

長租公寓模式，從理念上講，是對傳統(tǒng)租房市場的重要創(chuàng)新，是住房租賃領(lǐng)域的消費升級，算得上是一次供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。但說到底，住房問題關(guān)系國計民生，有著顯著的“民生”標(biāo)簽，任何模式都必須以提升租房市場整體服務(wù)水平為目的，要不斷增加租房市場透明度、提升公眾住房體驗，同時保持房租價格處于合理水平，絕不能成為房租上漲的推手，破壞住房領(lǐng)域的生態(tài)平衡。

資本蜂擁進入住房租賃市場固然能促進這個市場的快速發(fā)展，但潛在危險也是顯而易見的。此輪房租上漲過程中的“意見領(lǐng)袖”之一、我愛我家公司原副總裁胡景暉的話一針見血。他指出，目前租金暴漲，是平臺資本在操控，表面看，對房東有好處，但實際上是一場資本游戲，完全依靠資金鏈在支撐。長租公寓平臺以高價拿到房源，要不斷給房東支付高額租金，并轉(zhuǎn)身向租客收錢，一旦資金鏈斷裂，比P2P爆雷更厲害，因為房東收不到錢，只能趕走租客，這些人將面臨流離失所。

胡景暉在接受《中國經(jīng)濟周刊》專訪時表示：期待國家隊趕快來吧，并開出“藥方”：讓國有企業(yè)接盤。他表示，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和長租公寓這樣關(guān)乎國計民生的行業(yè)，長年以來被玩壞了，現(xiàn)在光靠約談和承諾解決不了問題，必須國企接盤”、“中介市場上份額最大的前三或前五的房產(chǎn)中介，必須由國資控股”。

此話居然出自一位長期擔(dān)任知名房產(chǎn)中介企業(yè)高管之口，市場一片嘩然。“國家隊，趕緊來滅火”的直白吶喊，確是有趣談資，不過拋開看熱鬧的心態(tài)，在“租購并舉”的住房制度改革背景下，探究如何發(fā)揮國有企業(yè)在住房租賃市場中“穩(wěn)定器”作用，討論國有和非國有資本如何互動，共同促進住房租賃市場健康發(fā)展，此時的確很有必要。

改革開放這40年，我們以建設(shè)中國特色社會主義市場經(jīng)濟為指引，取得矚目成就，但某些領(lǐng)域過度市場化的弊端也在顯現(xiàn)。特別是在涉及國計民生的領(lǐng)域，過度市場化已經(jīng)給社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展造成負(fù)面影響。比如醫(yī)療領(lǐng)域過度市場化帶來的看病難、看病貴問題，比如教育領(lǐng)域過度市場化帶來的教育亂象和教育質(zhì)量下降問題，再比如我們今天評論的主題——住房領(lǐng)域，房產(chǎn)中介企業(yè)和長租公寓平臺利用信息不對稱或資本力量推高房價和房租導(dǎo)致的買不起、租不起的問題等等，都需要引起我們足夠的警惕和反思。

國有企業(yè)在住房租賃市場中“穩(wěn)定器”作用可以從以下幾個方面來看：第一，國有資本的進入，有利于進一步優(yōu)化租房市場結(jié)構(gòu)，提供低、中、高不同檔次的租房產(chǎn)品，緩解城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工等群體的住房困難;第二，國有資本的進入，可以在房租過快上漲的特殊時期，起到“調(diào)節(jié)器”的作用，平抑市場短期租金價格，規(guī)范和引導(dǎo)市場行為;第三，國有資本的進入，有望進一步的完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過公平、公開、公正的交易市場保障房屋出租信息的透明，有利于維護租客的權(quán)益，避免住房租賃機構(gòu)依仗資本的力量開展惡性競爭，扭曲租金價格，損害租客利益，破壞社會穩(wěn)定和諧的正常秩序。

與此同時，國有資本進入住房租賃市場，除了發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用外，或?qū)⑦€會帶來其他一些“彩蛋”。例如，利用國有資本入場的機會，進一步盤活國有存量資源。現(xiàn)有的存量商品租賃住房供給彈性已經(jīng)很小、價格也已處于高位，為此，以增加市場供應(yīng)量應(yīng)成為下一步的努力方向，國有性質(zhì)的工業(yè)廠房、宿舍以及集體建設(shè)土地等都是可以開發(fā)利用的對象。

一些地方政府已經(jīng)依托國有資本試水住房租賃市場。武漢市提出要發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè);成都市也將發(fā)展住房租賃市場擺在重要位置，2017年7月就提出當(dāng)年底前要組建和改建3-4家國有住房租賃公司;上海市的表態(tài)非常明確，要“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成該市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石”。北京市按照“1+N”模式建立住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺，建設(shè)銀行等機構(gòu)均獲得服務(wù)平臺資質(zhì)。

可以預(yù)見的是，“租售并舉”的住房制度改革大背景下，住房租賃市場必將持續(xù)火熱，資本的介入只會增強不會減弱。促進這個市場的健康發(fā)展，既有賴于監(jiān)管政策和配套措施的不斷完善，也需要國有資本切實負(fù)起“穩(wěn)定器”的作用。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，住房租賃事關(guān)千家萬戶，事關(guān)國計民生，事關(guān)社會穩(wěn)定，希望這個市場在政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下，各類資本、各方力量的廣泛參與下，實現(xiàn)有秩序的發(fā)展。

（本文為北京產(chǎn)權(quán)交易所推出的財經(jīng)時事評論系列之十）