企業(yè)注銷或吊銷營業(yè)執(zhí)照后如何申請不動產(chǎn)首次登記

徐映雪

案? ?例

A公司和B公司分別申請辦理a建筑物和b建筑物的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的首次登記。經(jīng)核實，A公司營業(yè)執(zhí)照已被吊銷，且公章已被收繳，目前成立了清算組正在進(jìn)行清算;B公司營業(yè)執(zhí)照已被注銷，b建筑物內(nèi)有多戶之前與買受人簽訂了買賣合同。能否按A、B兩公司的申請辦理登記？

分? ?析

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第九條規(guī)定：“申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫申請書，并提交身份證明材料以及相關(guān)申請材料。”《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.8.4.1.6規(guī)定，境內(nèi)法人或其他組織申請不動產(chǎn)登記，提交營業(yè)執(zhí)照，或者組織機構(gòu)代碼證，或者其他身份登記證明。3.2規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理時應(yīng)查驗申請主體的身份證明，應(yīng)注意企業(yè)營業(yè)執(zhí)照是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)，企業(yè)在申請材料上的名稱、印章是否與營業(yè)執(zhí)照一致。由此可知，企業(yè)申請首次登記時，營業(yè)執(zhí)照為其需提交的要件之一，且應(yīng)合法有效。

一、營業(yè)執(zhí)照吊銷和注銷的區(qū)別與聯(lián)系

工商行政管理機關(guān)依法吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)注銷營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)退出市場的兩種方式，前者很可能發(fā)展成后者，但不必然導(dǎo)致后者。

吊銷營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)違反法律法規(guī)后，工商行政管理局根據(jù)國家工商行政法規(guī)對企業(yè)做出的一種行政處罰。《企業(yè)法人登記管理條例》第三十條規(guī)定：“企業(yè)法人有下列情形之一的，登記主管機關(guān)可以根據(jù)情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、扣繳、吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的處罰：1.登記中隱瞞真實情況、弄虛作假或者未經(jīng)核準(zhǔn)登記注冊擅自開業(yè)的;2.擅自改變主要登記事項或者超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動的;3.不按照規(guī)定辦理注銷登記的;4.偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓或者出賣《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本的;5.抽逃、轉(zhuǎn)移資金，隱匿財產(chǎn)逃避債務(wù)的;6.從事非法經(jīng)營活動的。”

注銷營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)主動發(fā)起的正常法律行為，是企業(yè)解散和清算的結(jié)果。《公司法》第一百八十八條規(guī)定：“公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認(rèn)，并報送公司登記機關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。”《企業(yè)法人登記管理條例》第二十條規(guī)定：“企業(yè)法人歇業(yè)、被撤銷、宣告破產(chǎn)或者因其他原因終止?fàn)I業(yè)，應(yīng)當(dāng)向登記主管機關(guān)辦理注銷登記。”

二、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后可由清算組申請首次登記

最高人民法院于2000年1月對遼寧省高級人民法院回復(fù)了《關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函》（法經(jīng)〔2000〕24號），“企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅。因此，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應(yīng)視為存續(xù)，可以自己的名義進(jìn)行訴訟活動。”

營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，企業(yè)經(jīng)營主體資格被強制剝奪，不得繼續(xù)從事市場經(jīng)營活動，但尚未注銷，企業(yè)法人資格仍存在，其民事權(quán)利能力和民事行為能力均存在，仍可申請不動產(chǎn)首次登記。

但根據(jù)《企業(yè)法人登記管理條例》第三十三條規(guī)定：“企業(yè)法人被吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，登記主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)收繳其公章，并將注銷登記情況告知其開戶銀行，其債權(quán)債務(wù)由主管部門或者清算組織負(fù)責(zé)清理。”來不動產(chǎn)登記部門申請首次登記時，企業(yè)的公章很可能已被收繳。根據(jù)《公司法》第一百八十三條及第一百八十四條規(guī)定，可由公司成立清算組來清理公司的財產(chǎn)，處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)，代表公司參與民事訴訟活動等。故A公司可由清算組代為申請a建筑物首次登記，公章和身份證明文件均可使用清算組的。

三、企業(yè)注銷營業(yè)執(zhí)照后不能再申請首次登記，可由當(dāng)事人向人民法院起訴，直接辦理轉(zhuǎn)移登記

一般情況下，企業(yè)會在清算時把相關(guān)不動產(chǎn)處置完畢，但在實務(wù)中有時會遇到企業(yè)已注銷，但相關(guān)不動產(chǎn)仍未申請首次登記或轉(zhuǎn)移登記的情況。營業(yè)執(zhí)照一旦注銷，企業(yè)法人資格即歸于消滅，不再具備民事權(quán)利能力和民事行為能力，不能再申請首次登記。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的解釋》第六十四條規(guī)定：“企業(yè)法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業(yè)法人為當(dāng)事人;未依法清算即被注銷的，以該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為當(dāng)事人。”故B公司不能再申請b建筑物的首次登記，可由買受人起訴該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人，憑法院生效法律文書直接向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）