關于房地產工程管理關鍵問題的分析

鄭家渠

摘要：改革開放以來，我國的各項經濟產業都有了突飛猛進的發展，尤其是房地產行業呈現出雨后春筍般的發展趨勢，房地產行業作為我國國民經濟中的一個新增長點，對我國國民經濟的增長產生了巨大的影響。房地產經濟的發展，促進了我國經濟的迅速發展，也改善了人民的生活質量。但是當前房地產的發展過程中遇到了不少問題，這些問題都是亟待解決的。在市場競爭逐步加劇和日益激烈的今天，房地產工程施工單位和建設單位要突出工程管理環節，既要從房地產工程管理的一般情況出發，構建房地產工程管理的新模式，也要從房地產工程管理的具體工作出發，建立房地產工程管理的差異性措施，真正體現房地產工程管理工作的價值和重要功能。

關鍵詞：房地產；工程管理；問題分析

一、房地產工程管理工作重要價值的體現

現如今房地產行業在我國的發展已進入高速發展階段，每個城市中房地產行業的發展會帶動著各項微產業的發展。而在房地產工程管理中同樣也涉及到城市發展的質量及進度。做好房地產的工程管理是房地產工程建設過程的重要工作。如今房地產工程管理在傳統管理模式的基礎上不斷的改進完善，在房地產工程建設工程中起到了質量和進度的調整作用。但是房地產工程管理真正的核心作用的發揮是必須要結合地產工程城市化、市場化的特點。

二、房地產經濟發展的現狀

（一）房地產發展速度快，經濟不斷增長

改革開放以來我國正在加大城鎮化的建設，隨即就會有大規模的農村人口向城市方向進行轉移，農村人口轉移進入城市后對商品房需求會大幅增加。人們的購房需求的增大在一定程度上調動了開發商的投資積極性，使得資金大規模的向房地產行業匯聚，一些相關行業也迅速加入，形成了房地產一條完整的產業鏈。開發商通過向政府購地，在開發建設后把產品賣給購房者，前期由于需求旺盛供不應求缺乏市場調節，導致房價逐年攀升，甚至房價暴漲，這也在一定程度上加劇了房地產開發的規模。自改革開放以來，我國的房地產業得到了迅猛的發展，作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。

（二）房地產的發展提高了人民的生活水平

房地產是我國眾多行業領域中比重最大的一塊領域，房地產的繁榮發展必然帶動了我國其他行業的繁榮發展。房地產的多重功效性在不同程度上滿足了人們不同的生活需求。首先，房地產的發展解決了人們最基本的起居問題，在解決了住房問題的基礎上又產生了一部分的就業機會，為社會上的大部分群眾帶來了就業機會，加快了現代化城市建設的發展，增加了我國國民整體的人均收入。中國擁有著眾多的人口，居民的住房問題也是一直困擾著中國百姓多年的問題，房地產行業的繁榮發展在一定程度上為我國居民提供了高品質的住房，為百姓安居樂業提供了必要的物質基礎，滿足了廣大人民群眾的生存需求，解決了我國人民最為關心的民生問題，改善和提高了人民群眾的生活水平和的生活質量。

三、房地產工程管理工作的關鍵問題

（一）房地產工程的人員管理

房地產工程是一項持續時間比較長的工程，整個工程的進展以及到最后的完工是需要多方工作人員的協調配合才能夠完成的。房地產工程建設中涉及的主要工作人員包括工程管理人員、項目技術人員以及工程建設過程中的施工人員，這些工作人員看似每個都是一個獨立的個體存在實際上他們在工作中都是有交集的，都有一個共同的目標那就是服務于工程的建設。在新時期房地產的工程管理中務必是要注重對于工程人員的管理，要建立一套工程管理規定及工作的獎勵激發制度，充分調動各部門工作人員的工作積極性，建立起房地產工程相關人員的責任意識，有計劃、有組織地提升房地產工程人員的專業技能和通識能力，通過各項工作管理機制的建立，加強工作人員的工作積極性可以有效的預防在工程施工中因工作人員的操作技術不當帶來的工程不必要的相關損失。與此同時我們有必要引進一些高素質、高水平的專家技術團隊，在引進人才培養的同時還要注重將引進人才不斷培養基層的工作人員，如此一來改善房地產的人力資源狀況使其得到提升。由于房地產行業涉及到的工程技術人員甚多，工作人員之間的差異水平比較大，所以在管理上我們還是要實行差異性管理，根據各部門工作人員的工程技術特點、專業特點做好人才的管理。只有將人才管理、人才發展和房地產工程人員管理統一在大的水平和更高的層面，做到對房地產工程管理水平提升，促進房地產工程順利完工的保障。

（二）房地產工程的材料管理

材料是房地產工程的物質前提，也是房地產工程管理的重要目標。房地產工程中無論是采用何種方式的管理，材料的成本都是房地產成本中的最主要的部分。而且隨著現在技術不斷的革新進步，人們對各種材料的需求也有所提高。房地產材料也呈現出多樣化的趨勢，在開發項目工地上隨處可見多種多樣的建筑材料。因此，在房地產工程中對材料的選擇要求也就提高了，但是無論是選擇何種材料，首先是要符合國家有關規定及房地產開發的要求，在符合相關標準之后，我們本著最大程度節約成本的原則，對材料的價格、質量在進行篩選。其次，材料引進后還要根據各種材料的材質進行妥善的安放，避免一些天然因素導致材料的浪費造成損失。比如一些不耐高溫或者不宜受潮的材料要及時歸放倉庫里。

四、如何做好房地產工程管理中關鍵問題的控制

（一）做好工程建設中的監督工作

房地產工程的建設單位要實時掌握工程的施工情況，及時總結經驗教訓。施工過程是一個動態的過程，施工中存在著一些不確定因素，因此，房地產工程的建設單位一定要掌握工程施工的最新情況。監理崗位在房地產項目開發中能夠有效監督施工中的各類行為，幫助工程項目得以建設和落實，及時上報，解決施工中突發的時間，確保各個環節的順利進行。因此，企業應盡可能招聘高素質的監理人員，并確保其具備豐富的工作經驗，對現場施工管理過程的情況詳細了解，能夠有針對性地發現問題、解決問題。

（二）做好對竣工資料及驗收工作

房地產工程的施工結束并不意味著整項工程就此結束，施工工作結束后還有很大一部分工作要做，工程竣工驗收及竣工資料歸檔也是工程的關鍵一步。工程施工結束后相關的工作人員要將工程進展過程的所有工作資料進行匯總總結，不管是工程圖紙、設計變更、技術方案還是施工中的驗收資料，這些資料都是工程最關鍵的原始資料務必要及時歸檔，便于后期建筑物出現問題時能夠及時查出相關原始資料且具有追溯性。房地產開發企業在收到施工單位提出的工程竣工驗收申請后，組建驗收小組在約定的時間和地點組織勘察、設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收，先對工程的各項資料進行核查，再對現場進行檢查工程質量情況；全部驗收合格后方可辦理竣工驗收備案。

（三）創建“安全施工場所”

安全管理是房地產工程項目中的重要環節，直接影響到房地產工程的社會效益。房地產企業保障了房地產施工過程的安全管理也是大大提升了工程進度的效率。此外，相關部門人員要到現場檢查并進行監督，對于施工現場的一些小型設備也不能掉以輕心，一些比較容易忽視的問題懸掛警示牌，貼上預警標志；重視工人進出工地的衣帽佩戴以及防護用品的使用。

五、房地產經濟發展的趨勢

（一）房地產市場發展日益成熟

房地產的迅猛發展推動我國的國民經濟向前發展了一大步，對于提升我國的國民經濟有著重要的推動作用，房地產市場的擴大不僅解決了我國居民的住房問題，也提升了百姓的生活質量，提高了居民的生活水平。未來中國房地產市場的發展趨勢是朝著良性、健康發展，同時注重對環境的保護、依托科技創新是房地產發展的必然趨勢。房地產市場發展日益成熟。我國房地產的發展目前處于繁榮發展的時期，雖然現在遇到了一些急需解決的問題，且尚處于解決問題的摸索時期，但我國的房地產經濟從整體來看呈現出逐步向上發展的態勢。

（二）房價會日益穩定

現如今，房地產事業的發展不僅帶動了人民的生活水平的提高，也影響了國民經濟的發展，然而近幾年來房地產行業的房價漲幅增大這也影響了國民經濟的穩定性。但是改革開放以來我國的國民經濟逐漸趨于穩定，政府等相關部門也出臺一系列的相關政策來進行宏觀的調控，因此近幾年來房價也逐漸趨于穩定。

（三）健全房地產法律體系，加強宏觀調控

房地產近幾年的發展速度之快，我們也要注重法律法規的完善以確保房地產行業發展的暢通無阻。法律法規是確保我國各個行業發展的基石，只有完善了法律法規制度未來的房地產行業才能穩步前進。當然在未來的房地產發展中我國政府會根據實際情況、結合中國國情，逐步健全和完善適合我國特色社會主義的房地產法律體系。以保證房地產市場的規范化、法制化，促進房地產市場持續、穩定的發展。同時，國家會出臺相關政策，通過宏觀調控，引導我國房地產經濟向良性方向發展。

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