工程造價在房地產評估中的運用探索

劉會娟

摘要：隨著經濟和人們生活水平的提高，在一定程度上帶動了房地產行業的發展，房地產評估指的是估價人員通過模擬房地產市場的價格形成機制，根據房地產形態的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產市場價格的形成的過程。在房地產評估過程中，會產生不同的房地產估價結果，再從房地產的估價理論出發，選取適當參數，以不同的計算方法使各估價結果能夠趨于一致。但在估價過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計算時，由于基礎數據的缺陷，可能導致估價結果與其他計算方法的結果相差甚遠，在此情況下，由于估價對象的建筑形態多樣，在成本法評估中結合工程造價的計算方法可更好的保證重建價格或重置價格的準確性，因此，探索工程造價在房地產評估中的運用有一定的現實意義。

關鍵詞：房地產；評估機構；研究

一、估價方法對房地產評估結果的影響

我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法。（1）成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產市場發育不成熟，成交實例不多的，無法利用市場法、收益法等方法進行估價的情況。成本法，因其未能充分考量房地產市場競爭因素，其估價結果經常偏離于其他方法的計算結果，因而其運用受到一定限制。（2）市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法以替代原則為基礎，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。具有現實性，有較強的說服力。從適用條件來看，主要用于房地產市場發達、有充足的具有替代性的交易案例的地區，交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。（3）收益法也稱收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指將待估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，如寫字樓、住宅（公寓）、商店等，它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。使用不同的估價方法因模擬了房地產在不同市場形成價格的過程，會產生不同的估價結果。實際操作中往往采取兩種方法進行評估比較，根據房地產估價理論，只要參數選取得當，不同方法計算的估價結果應當趨于一致。

二、工程造價在房地產評估中的運用

（一）借助可參考的資料和采用工程造價電算化技術

若想提高房地產評估數據的準確性，除了要充分考慮以上取費標準外，還應該借助可參考的資料和采用工程造價電算化技術。造價計算所需資料可以借助于城建檔案資料，一般工程的竣工存檔資料可以滿足大部分的造價復算需要，這些資料可以借助委托人的幫助進行查閱。現在工程造價電算化已得到較好的發展，原來大量依靠手工計算的工作，現在可以用計算機協助完成，工作效率大為提高，運用軟件進行工程量計算已比較簡便，對工程量組價計算預算工程造價運用計算機更為便捷，這些技術手段簡化了工程造價的計算，大大提高工作效率，應用工程造價為包括房地產評估在內的各項服務提供了便利條件。

（二）開發成本估價規范

第一，在成本法估算時，評估人員一般采用指數調整法和單位比較法，因為這種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項法需要采用工程造價方法，則需要造價工程師的配合，還需要詳細的工程圖紙、構造尺寸等數據資料，因而估價師并不常用該種方法。第二，在采用單位比較法和指數法時，建筑成本的價格指數、平米造價一般都是由工程造價站和評估公司發布的數據資料，還有一些來自于估價師、評估公司對數據資料進行收集和整理，這些資料一般以時間歸類，以大的結構型式來劃分，如鋼結構廠房、框架、磚混等。在房地產評估中，一般將這些作為基礎的數據，對工程成本進行分析。第三，由于估價對象的建筑形態多樣，而這些基礎數據的歸納趨向于概況化，比較籠統，因此其使用具有局限性，對于某些與標準建筑相符合的建筑物，其數據統計與實際情況比較符合，結果比較準確，但是對于差異性、個別性較強的建筑物，一般構筑物，非標廠房及現代設計中出現的新材料、新結構、新工藝的建筑物，其統計數據與實際情況則相差較大，數據取用的說服力較弱，由于指數調整法和單位比較法中采用的這種基礎數據的局限性，造成評估結果與實際開發成本附和性較差，而在這類非標建筑物評估中，結合工程造價的分部分項法對基礎數據進行修正，可有效彌補因基礎數據缺陷造成的評估結果不準確，提高成本法的科學性。

（三）工程造價替代成本法更具有可操作性

房地產評估中的成本法與工程造價類似，有共同點也有不同之處，評估中的成本法為一般社會化客觀成本，工程造價為特定工程在特定條件下的建筑費用，其內涵不同。但當工程造價采用一般社會化條件，且調整為估價時點時材料價格，工程造價應可作為成本法評估的基礎，但某個具體工程的合同價并不能直接拿來為評估使用。

三、結語：

隨著我國的房地產行業的發展，房地產評估機構的工作也越來越突出，對于其中存在的風險，要不斷的健全制度，提高評估師專業素養，合理的預防和處理評估機構的風險促使房地產行業的蓬勃發展。

參考文獻：

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