住房抵押養老保險三思而行

喬新生

中國銀保監會不久前發出通知，決定在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押擔保保險。2014年7月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，截止日期為2016年6月3日。2016年7月，原保監會決定將試點擴大到各直轄市和省會城市、計劃單列城市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間延長至2018年6月30日。

此次銀保監會發出通知，實際上是延續部分地區老年人住房反向抵押擔保保險政策。這說明老年人住房反向抵押擔保的養老保險制度實施沒有出現系統性的風險。

但必須注意的是，原保監會推廣的老年人住房反向抵押養老保險是在我國房地產市場價格快速上漲，人們對房地產市場發展預期普遍樂觀情況下實施的。換句話說，由于我國房地產市場價格上漲，因此，老年人愿意將自己的住房抵押，用于獲得養老保險，而保險公司也愿意出售此類養老保險產品，以提高自己的利潤率。但是，隨著我國房地產宏觀調控政策力度加大，房地產市場的不確定性陡然增加，在這樣的大背景下，推廣此類養老產品，能否確保各方面的利益得到有效保護，值得決策者認真思考。

根據銀保監會發出的通知，老年人住房反向抵押養老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結合的保險業務，擁有完全住房產權的老年人，可以將自己的房產抵押給保險公司，繼續享有房屋的占有權、使用權、收益權，并且可以在抵押權人同意的情況下處置房產。老年人可以按照雙方簽訂的合同，領取養老金，直至死亡。老年人死亡后，保險公司獲得抵押房產的處置權利，處置所得優先用于償付養老保險相關費用。

這是在我國土地使用權到期之后“自動續期”條件下保險公司出售的養老保險產品。該產品的最大特點就在于，沒有考慮到房屋使用壽命，同時也沒有考慮到我國房地產宏觀調控政策實施的效果，更沒有考慮到我國社會傳統，因此，在實施的過程中很可能會出現一連串的不良反應。

家庭矛盾易發糾紛

首先，老年人將自己的住房反向抵押購買養老保險，是否會引起家庭矛盾？這是需要認真考慮的問題。中國是一個傳統的社會，中國人的家庭觀念非常重。許多老年人將自己終身積蓄用來購買住房，目的就是為了給子女留下不動產。如果保險公司鼓勵老年人將自己的住房抵押，用來購買養老保險，那么，在實施的過程中很可能會遭遇家庭抵制。

老年人死亡后，保險公司行使自己的抵押權，處置抵押的房產，仍然居住在房屋中的子女是否會主張自己的權利，從而使保險公司抵押權難以落實呢？法院審理的住房糾紛中有相當一部分屬于家庭成員居住糾紛，如果保險公司沒有要求老年人住房抵押簽訂合同的時候必須征求子女的意見，那么，一旦老年人死亡，保險公司要想行使自己的抵押權就會面臨非常大的困難。

當前老年人住房反向抵押養老保險實施之所以沒有出現問題，是因為這項政策實施的時間相對較短，還沒有出現老年人死亡保險公司的抵押權不能實現的情況。但是，如果沒有考慮到其中存在的風險，全面推廣這項制度，那么，有可能會導致出現大量的法律糾紛，甚至有可能會引發系統性的家庭矛盾。保險公司應當完善有關保險合同條款，要求老年人征求家庭子女的意見。銀保監會推廣這項政策的時候，必須充分注意其中所面臨的社會風險和家庭矛盾，采取切實有效的措施，避免出現不必要的法律糾紛。

房產稅導致分配問題

其次，我國房地產政策正發生變化，建立在土地公有制條件下的房地產稅收制度將會實施。財政部已經起草房產稅法，決定對住房征收房產稅。如果老年人將自己的住房抵押，用于領取養老保險金，那么，一旦出現問題，各方如何分配利益呢？

根據各國破產法，稅收具有優先權。如果破產，應當優先繳納稅收，然后滿足擔保債權。保險公司在老年人的住房設置抵押權，目的是為了獲取住房的最后處置權利，如果老年人無法支付房產稅，那么，保險公司的權利就無法實現。如果老年人拖欠房產稅，那么，國家稅務機關可以依照法律規定優先處置房產，保險公司的抵押權和處置權就會落空。

保險公司必須充分意識到，如果征收房產稅，那么，老年人住房抵押可能會面臨巨大的風險。保險公司應當慎重從事，萬萬不可在我國房地產市場宏觀調控政策變化過程中，無視現有的政策法規，盲目推廣老年人住房反向抵押養老保險政策。

“易碎品”帶來兩難境遇

再次，中國的住房和其他國家的住房不同，中國的住房屬于“易碎品”。按照中國住房和城鄉建設部負責人的說法，中國住房的平均壽命只有25年。如果老年人住房自然壽命到期，或者繼續使用需要修繕，那么，相關費用應當如何承擔呢？

在法國等一些發達市場經濟國家，老年人住房反向抵押養老保險制度頗為盛行，這是因為這些國家的住宅使用壽命相對較長，住房產權明晰，通常不會出現建筑物區分所有權問題。而中國住宅小區非常特殊，區分建筑物所有權非常普遍，如果在房屋修繕、物業管理、不動產處置等方面發生糾紛，其他業主反對老年人處置自己的房產，那么，很可能會引發一系列的訴訟，保險公司很可能會因為無法實現自己的權利而陷入進退維谷兩難境地。全面推廣老年人住房反向抵押養老保險政策，應當充分征求社會各界的意見，盡可能地考慮到其中可能出現的問題，因為只有這樣，才能防患于未然。

任何改革政策都不可能有百利而無一害。銀保監會推廣這項改革政策的目的是為了解決老年人養老保險問題，但是，由于中國房地產市場正處在劇烈變化過程中，國家房地產宏觀調控政策不斷收緊，房地產市場有可能會出現翻天覆地的變化，在這種情況下銀保監會推廣老年人住房反向抵押保險政策，應當充分考慮到可能出現的各種問題，只有這樣，才能確保政策的實施不會引發社會矛盾。