房地產開發(fā)流程及財務核算管理探究

尹振東

摘要：黨的十九大以來，我國經濟發(fā)展朝著更好更快的方向發(fā)展，發(fā)展質量得到提高。隨著經濟的發(fā)展，房地產業(yè)也水漲船高。鑒于此，本文深入解析了房地產的開發(fā)流程，并對在房地產開發(fā)過程中的財務管理核算問題進行了一番探討。

關鍵詞：房地產開發(fā);流程;財務管理核算

在我國的國民經濟中，房地產行業(yè)是有重要意義的核心支柱產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展程度也關系到其他行業(yè)的健康發(fā)展，有著很大的經濟關聯(lián)度，且對家電、建材、化工等很多經濟行業(yè)都有拉動作用，對于提高居民生活質量和改善生活條件等也有積極作用，事關國民經濟全局。

一、房地產開發(fā)的幾個階段

（一）房地產開發(fā)的決策和策劃階段

房地產的開發(fā)項目管理是一個復雜的系統(tǒng)工程，講究的是科學嚴謹合理，要與工程項目實際相結合。特別是在項目前期的啟動階段，即策劃決策中，更是要投入相當大的精力進行準備，一旦在這一階段出現(xiàn)不合理問題或者疏漏，就會嚴重影響后續(xù)的工程管理和建設工作，進而出現(xiàn)難以預測的風險和問題，因此，工程項目的策劃人員要深入研究項目，做好工程前期的調查研究工作。具體而言，可以從以下幾方面著手：

1.深入研究分析投資機會。房地產企業(yè)要針對即將開發(fā)項目的詳細情況展開深入的了解調查，例如開發(fā)地塊的地理位置和后續(xù)開發(fā)的空間大小，市場的動態(tài)、政府相關管理部門的政策法規(guī)等信息都要有準確了解。

2.在掌握開發(fā)項目的詳細信息后就可以對項目正式立項。立項時要懂得尋找科學的立項時機，以便尋求利益最大化。決策者要能夠根據(jù)市場的變化情況，根據(jù)經濟形勢的新變化準確抓住最佳的立項時機，以及立項開展的最好切入點，做出的項目預算要符合實際情況，同時還要科學合理的評估項目的價格和基礎的投資數(shù)量，做好防范資金風險和隱患的預案和準備。

（二）設計和計劃階段

在房地產項目立項以后，接下來就是整個項目的工程預備施工階段，也就是項目的設計和計劃階段。這個階段的主要工作就是制定出科學完善的項目施工計劃，推動開展項目的實施。在這個階段，設計者要根據(jù)項目的實際情況制訂出科學的工程設計和管理方案，制定出的計劃與方案要與工程實際相符。要做好工程的成本核算、工程造價等工作，要制定完善的管理計劃，保證工程能按照既定的程序有序進行，確保工程設計和其他流程的管理工作能按步實施。

（三）項目建設施工階段

工程項目流程的主體就是建設施工階段。這個階段耗時最長，涉及面廣，需要投入的人力物力也最多，流程和牽涉到的環(huán)節(jié)也復雜，事關整個工程的全局。能夠影響施工的關聯(lián)因素也極為復雜且眾多。要想搞好一個項目的施工，要以項目的合同和安全性等為標準，從工程的工期、成本、質量三個方面入手，因此這個階段的影響因素往往是比較多的，在進行該階段的評價過程中，主要是根據(jù)質量、成本、工期三方面進行評價，同時還要應用合同管理和安全性相關的標準。

（四）收益階段

收益階段也就是說明房地產項目的開發(fā)已經進入了尾聲，開始了收獲期。這一階段收益主要是房屋銷售和物業(yè)管理，是房地產企業(yè)資金回流和獲取回報的主要階段，要予以高度重視。一般來說，在工程前期的市場調研階段，準確的調研結果就足以保證一定程度的企業(yè)獲利

二、房地產企業(yè)的財務核算管理

房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成部分，對保證和提高人民生活發(fā)揮著重要的作用。而房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產行業(yè)的主體，更是發(fā)揮著核心作用。與其他企業(yè)相比，房地產企業(yè)有著獨特的特點，即投資大、建設周期長、投資風險高。這些特點無一不顯示著對資金的高度依賴。所以，房地產企業(yè)的財務核算管理就顯得極其重要，此外，其財務核算管理的眾多流程環(huán)節(jié)也導致其較為復雜繁瑣，在實際操作中也出現(xiàn)了一些問題，那么如何解決這些問題呢？

（一）當前房地產企業(yè)中財務上出現(xiàn)的問題

1.財務核算起點低

與其他國家相比，我國的房地產企業(yè)起點低，發(fā)展的時間也較短，缺乏經驗。在財務工作上尤其如此財務核算基礎相當薄弱。在行業(yè)內沒有專業(yè)的財務核算科目，只有各房地產企業(yè)在會計準則下自行設定的標準，企業(yè)財務人員極度缺乏房地產企業(yè)財務核算知識與技能。標準的不統(tǒng)一，導致財務指標沒有可比性，進而也就影響了財務核算結果的準確性和科學性。

2.收入核算標準不統(tǒng)一

由于在企業(yè)收益條件的標準上存在差異，故而導致很難認定房地產企業(yè)的銷售收入，同時在這方面，有著不同的標準與規(guī)范，有《企業(yè)會計制度》和新企業(yè)會計準則的規(guī)定，有《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的相關規(guī)定，這就造成了確認企業(yè)銷售收入變得困難和復雜。

3.項目投入和收入不配比

房地產項目的開發(fā)具有周期長的特點，投入的資金極為巨大，建設周期又經歷立項、建設、預售、銷售、售后等很多階段。傳統(tǒng)上房屋銷售又有預售制以加快回籠資金，而要想確認符合收入條件，就要在工程竣工驗收之后進行，這也意味著，房地產的銷售收入和收款不在同一個時間節(jié)點，不能進行直接的比較，進而造成投入產出不能匹配，違反了會計核算的配比原則。

4.信息披露不健全，缺乏風險意識

房地產建設是一個建設周期長、資金投入大的過程，資金的回籠也是一個更為漫長的過程，巨大的投資和漫長的回籠時間也給企業(yè)帶來了巨大的風險。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，房地產企業(yè)可以提取企業(yè)的質量保證金，但是，由于制度的不健全，到目前為止，我國并沒有公布房地產企業(yè)提取質量保證金的事例，從中可以看出，我國的信息披露制度還不健全。

（二）加強房地產財務管理核算的方法

1.完善企業(yè)的財務管理制度

首先，隨著我國市場經濟體制的逐步確立，市場競爭也變得激烈起來。房地產企業(yè)在走過十年的快速發(fā)展期后，也開啟了激烈競爭的時期。隨著企業(yè)間競爭的加劇，一些企業(yè)暴露出一系列問題，如管理混亂，財務制度不健全，風險意識差等，這些問題導致企業(yè)抗風險能力降低，企業(yè)在競爭中開始處于劣勢。其次，財務機制對于企業(yè)極為重要。對于企業(yè)來說，完善的財務管理機制有助于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和盈利目標的實現(xiàn)。一個房地產項目能否實現(xiàn)事先制定的各項目標，在一定程度上取決于財務管理制度是否科學合理。因此，建立一個科學的財務管理部門，是企業(yè)運轉順利的先決條件。

2.健全完善收益確定標準

完善房地產行業(yè)收入的會計核算確認標準。要統(tǒng)一企業(yè)的收入確認條件，即房地產項目通過竣工驗收、房產管理部門出具面積測繪表、交房手續(xù)辦理完畢、銷售合同中規(guī)定的義務已履行，房屋價款已收回，有了可靠的成本計算等這些條件。需要注意的是，根據(jù)相關的法律標準認定的收入確認依據(jù)，在收入確認的條件里，是不包括房地產企業(yè)在項目建設中取得的房屋預售款的，但是卻可以為房地產開發(fā)企業(yè)的收入核算提供更好的保證。

3.健全信息披露制度

之所以要健全完善房地產行業(yè)的信息披露制度，這是因為其投入大、周期長的高風險性決定的。一般情況下，風險分析的具體內容包括工程建設風險、籌資風險、抵押擔保風險、土地風險等，這些構成了信息披露的主要內容。健全完善信息披露制度，有利于提高房地產行業(yè)的透明度，有利于預防風險。既要重視企業(yè)現(xiàn)金流動信息的管理，又要加強質量保證金的風險管理，進而提高房地產企業(yè)的抗風險能力。

4.建立財務預警系統(tǒng)

首先，要提高資金利用效率，加強簽約回款的管理，確保房地產企業(yè)的財務安全，為企業(yè)發(fā)展提供保障。一般來說，企業(yè)的資金都是通過銀行進行保管和流動的，所以，要特別注意銀行的利率變化，以隨時調整企業(yè)的資本結構，保證資金安全。其次制作現(xiàn)金流量表，確保企業(yè)決策科學正確。可以制作出反映市場環(huán)境和資金變化情況的現(xiàn)金流量表，以幫助企業(yè)的領導者作為決策的依據(jù)。最后，建立健全成本核算管理標準和制度，為企業(yè)增加利潤和管控成本提供制度保證。

5.合理選擇投資組合模式

房地產開發(fā)的資金投入巨大，動輒以億計，這就要求房地產企業(yè)要選擇最適合的投資模式以降低風險，獲取收益。為此，房地產企業(yè)要嚴格遵守國家的相關政策，遵循經濟規(guī)律，做好市場的分析和調查工作，綜合利用各種社會環(huán)境和地理環(huán)境，合理調整投資結構，降低風險。

三、結語

總而言之，房地產行業(yè)在國民經濟發(fā)展中有著重要意義，與其他經濟行業(yè)有著密切的關系，是一個綜合性極強的行業(yè)，同時其也在改善人民生活、推動經濟增長的大戰(zhàn)略中發(fā)揮著重要作用，是我國國民經濟的支柱與核心。因此，健全完善房地產企業(yè)的開發(fā)流程，建立科學的財務核算制度，對于行業(yè)的健康發(fā)展有很大益處。

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