中國房地產投資結構的分析

鐘菊珍

摘 要：中國房地產投資結構的調整是自九十年代以來中國整個經濟結構，產業結構調整的一個組成部分。全球經濟一體化，世界范圍內經濟結構、產業結構的大調整，以及中國國內土地、資金、原材料、水資源等的制約，使中國的稀缺性資源實現優化配置的問題令世人矚目。房地產業作為中國當今經濟發展的支柱產業，其投資結構優化的重要性是顯而易見的。

關鍵詞：中國房地產；投資結構；分析

1、中國房地產投資結構的特征及成因

1.1 中國房地產投資結構的特征

（1）房地產投資在中國東部與中、西部地區之間存在顯著差異，而在中、西部地區之間差異不大這種狀況，與中國整個經濟社會發展狀況（包括GDP、全社會固定資產投資所反映的狀況），從整體上說是相吻合的，這種地區間的差異是很顯著的。只不過，房地產投資與全社會固定資產投資、GDP相比，在地區間的差距更大，更為突出。且在中國已經對經濟結構、產業結構進行多年調整的情況下，這種差異并沒有發生明顯的變化。

（2）從房地產本身的產業結構、產品結構的調整來看，幾年來已取得一定的進展。就東部地區而言，房地產投資投向“辦公樓”、“商用”上的比重明顯得到降低，在中、西部地區，投向“住宅”、“辦公樓”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而從房地產投資的經濟成分來看，外商、港澳臺與聯營經濟的80%-90%投向了東部地區，然而，值得可喜的是私營經濟與股份制經濟的投資比重在西部地區分別占了22.76%與17.78%。

（3）影響房地產投資的經濟、社會因素，在地區之間既呈現出共性，又存在差別。從總體而言，人均可支配收入、全社會固定資產投資、總人口、GDP對房地產投資存在著一種綜合的相關關系（這在全國的模型中，可以明顯地看出）；然而，對東部與中部地區，影響房地產投資較為突出的因素是全社會固定資產投資；而對西部地區來說，上述四個因素均對房地產投資有明顯的影響，其中GDP的作用最大，其次依次為全社會固定資產投資、總人口與人均可支配收入。

1.2 中國房地產投資結構特征的成因

（1）由于歷史與自然條件的原因，中國的東、中、西部地區，在經濟與社會的發展進度上長期存在著較大的差異。在2019年上半年國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇表示，從房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等房地產領域指標綜合來看，當前房地產市場運行總體平穩。同時，城市之間的熱度將開始出現分化，房地產市場不會出現單邊熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動將成為主流趨勢。

（2）中國政府自九十年代中期以來，加大了對中、西部地區的投入，該地區的GDP、全社會固定資產投資得到了明顯的增長。但是，中、西部地區優先發展的是基礎設施、交通、通訊、農業、文化教育等，因而，該地區GDP、全社會固定資產投資增長，主要是由于上述產業的發展所作的貢獻。西部地區的城市化進程，除了少數城市，如重慶、四川的成都、陜西的西安、云南的昆明、新疆的烏魯木齊，總體上處于滯后狀態，與城市化進程齊步的房地產業發展的進程，必然處于落后狀態，因此，在西部地區房地產投資、全社會固定資產投資、GDP所占比重的依次順序正好與東部地區相反。

（3）從影響房地產投資的經濟、社會因素所呈現的特征中，我們可以看出，這正是處于經濟轉型時期的中國房地產投資的某些特征。在東部地區，由于市場經濟發展以及房改政策推進速度的加快，影響房地產投資的主要因素，已由象征計劃經濟為主導時期的“全社會固定資產投資”、“總人口”等因素，改變為象征市場經濟為主導時代的“人均可支配收入”、“全社會固定資產投資”等因素；而在西部地區，由于經濟發展相對遲緩，經濟轉型的速度遠不如東部地區，影響房地產投資發展的主要因素首先是GDP，即首先靠經濟發展速度，其次才是全社會固定資產投資、總人口、人均可支配收入等因素（注意：在西部地區的回歸模型中，GDP的系數估計值是正的，而全社會固定資產投資的系數估計值是負的）。而全社會固定資產投資的增加，意味著西部地區基礎設施、交通、通訊、農業等投入的增加，反過來是對房地產投資發展的制約。

2、調整中國房地產投資結構的對策性建議

（1）房地產投資結構的調整，作為中國整個經濟結構調整的一個組成部分，房地產業發展作為進行西部大開發的一個不可忽缺的部分，絕不可再用計劃經濟時代曾經采用過的方式，同時，也不能簡單照搬東部地區對外開放的老套路，因為西部開發與東部開發開放，在體制、環境、區位、市場狀況、國際環境等方面存在著明顯的差別。應該看到，盡管市場經濟在我國正處于主導地位，但是市場經濟在地區之間發展很不平衡，在中、西部地區還有許多不完善之處，尤其是需要進一步完善市場體系，加快房改力度，加快配套制度的改革與完善。

（2）實現西部大開發，要加大房地產投資在西部地區的比重。在加快西部工業化進程的同時，要注意適當加快西部的城市化進程，西部地區地域廣闊，農業人口比例較大，要改變其落后面貌，當然要加快基礎設施、交通、通訊、農業、文化教育等的發展，但是必須把西部城市建設的發展放到重要的位置，通過城市經濟社會的發展進一步發揮其示范與輻射作用。房地產投資必然會伴隨西部城市化進程的加快而得到相應的發展。

（3）房地產投資的調整，要立足于經濟體制改革，調整經濟結構，不能依賴中央財政的扶持。東部地區房地產投資經濟成分的比重中，外商、港澳臺、聯營經濟的投資占了相當大的部分，非公有制經濟也具有相當的活力。當前，要進一步解放思想，真正樹立“非公有制經濟是我國社會主義市場經濟的重要組成部分”的觀念，在政策上，要素投入上和管理制度上，為非公有制經濟在房地產業和整個經濟發展中創造條件。

參考文獻

[1]黃輝玲.中國城市房地產市場理性發展研究[D].東北農業大學.2007

[2]王立坤.房地產市場差異性分析和跨區域投資對策研究[D].哈爾濱工業大學.2007