“以房養老”如何破難前行

王優玲 季小波 李延霞 董博婷

隨著我國人口老齡化程度加深，我國的養老模式也在不斷創新。我國老年人住房反向抵押養老保險已經試點5年，但市場反應較為“清淡”?！耙苑筐B老”為什么不叫座？遇到了什么問題？記者就此進行了走訪調研。

港澳游、德國游、北歐四國游，結束了幾場“說走就走看世界”的旅行后，75歲的康錫雄和老伴去年搬進了北京市第五社會福利院。

“生活變化天翻地覆，現在睜開眼就想著怎么花錢?！弊鳛閲鴥缺ｋU版“以房養老”首單客戶，老兩口在福利院的一居室里，說起了2014年參加“以房養老”后的生活。

康老向記者出示了保險合同，合同顯示，近85平方米住房的有效保險價值約為274.4萬元，兩位老人每月共同領取養老金9118.12元。

幸福人壽反向抵押養老保險試點工作負責人趙水龍針對康老的合同介紹，這單業務基本流程是，擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故，繼承人向保險公司償還老人所領取的給付金本金及其5%復利，就不影響房屋的合法繼承。

2014年，北京、上海、廣州和武漢4個城市啟動老年人住房反向抵押養老保險試點；2018年7月，銀保監會將反向抵押保險擴大到全國范圍開展。

銀保監會有關部門負責人說，反向抵押保險業務總體運行平穩，為老年人提供了存量資產轉換為養老資源的選擇，讓投保老人得到了實惠，是我國首個形成一定規模的“以房養老”金融產品。

銀保監會數據顯示，截至2019年8月末，反向抵押保險期末有效保單126件，共有126戶家庭186位老人參保，參保老人平均年齡71歲；人均月領7000余元，最高一戶月領養老金超過3萬元。目前，共有幸福人壽、人民人壽2家公司開展反向抵押保險業務。

趙水龍說，幸福人壽“以房養老”試點以來，投保者中有一半是無子女家庭或失獨老人，這項業務解決了老年人居家養老、增加收入、終身年金三大核心問題。

老年人住房反向抵押養老保險試點5年，只有126件有效保單，市場反應“清淡”的原因是什么？

“以房養老”推廣難，首先難在傳統觀念的束縛。趙水龍說，中國老年人缺乏主動改善養老的意識，養兒防老，資產后傳，改變這個觀念需要一個過程。

“中國的傳統文化根深蒂固，這決定住房反向抵押養老更多體現為一種養老選擇。”銀保監會有關部門負責人說。

中房集團理事長、幸福人壽監事長孟曉蘇2003年最先提出“以房養老”課題。他認為，“反向抵押養老保險”規模不夠大，主要問題出在供給側，許多保險公司擔心風險而不敢進入，但試點表明這項業務的風險是可控的。

“以房養老”業務復雜，跨了很多行業，存續時間長，需要承擔很多風險。除傳統的長壽風險和利率風險以外，還增加了房地產市場波動風險、房產處置風險、法律風險等，風險因素更為復雜，風險管控難度較大?！霸圏c中要過許多‘坎’，做得慢一點、穩一點，趟路子，摸規矩，酸甜苦辣都嘗了?！壁w水龍說。

經濟社會環境也是一大挑戰。銀保監會有關部門負責人說，反向抵押保險業務環節復雜，涉及房地產管理、金融、財稅等多個領域，需要多部門協作推進相關配套政策的制定和落地。反向抵押保險業務發展走在了前面，而相關法律法規還存在空白或是一些不適應業務發展的規定。

安享老有所樂、老有所為的晚年是每一位老年人期望的生活狀態?！耙苑筐B老”有沒有發展潛力？如何“破難前行”幫助老人頤養天年？

趙水龍說，面對養老壓力，許多老年人對“以房養老”是有需求的，比如幸福人壽就有3000至5000位潛在客戶。目前銀保監會慢慢把政策放開了，由企業決定如何開展業務。幸福人壽已在8個省市開展了“以房養老”業務，有些地方政府比較積極，希望在當地落地，南京等地還出臺文件鼓勵開展這項業務。

專家建議，從供給側加強對保險公司服務潛力的發掘，幫助他們認識這個產品的社會意義與經濟價值；從需求端加大對“以房養老”的流程講解和涵義講解。同時，從立法層面完善制度對接；由民政部、人社部、司法部、國土資源部、住房和城鄉建設部、金融和保險等多部門進行會商，通力合作針對試點發現的問題清查政策“堵點”，制定相應的配套措施。

銀保監會有關部門負責人說，要守住風險底線，推動業務創新。保險公司需加強風險預判和管控，在產品設計中合理平衡消費者預期和房產增值潛力，有效管控房價波動風險和定價風險，確保業務持續健康發展。同時支持商業保險機構積極探索創新，將反向抵押保險的養老金給付與醫療、護理、家政等服務需求相銜接，提升客戶體驗。

（摘自《瞭望東方周刊》2019年第22期。作者均為該刊記者）

美國的“以房養老”，老人能領取的總金額取決于房屋的凈價值、未來增值、折損情況、貸款利率、借款人預計壽命和去世時房產可能的價值等因素，通常為房屋凈價值的50%—60%。

美國要求“以房養老”的人在申請之前，必須參加一個由聯邦房屋管理機構批準的咨詢課程，由注冊批準的咨詢師解釋反向房貸的運行方式、金融與稅務陷阱、支付途徑和產生的費用等，以保護消費者權益。

日本的“以房養老”，一種是直接融資方式。提出申請的老人（一般要求65歲以上）可以將房產或地產作為抵押，然后從政府機構獲得養老金。養老金可以逐月領取，也可以按季度領取，但養老金領取總額不能超過抵押房地產時價的80%，申請者還需要指定擔保人。

另一種是間接融資方式。政府接受申請者的申請并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機構，再辦理房地產抵押和領取養老金的手續。一般來講，由于政府出面介紹并提供審查擔保，申請者信譽較高，辦理“以房養老”的成功率也就較高。

一是通過出租部分或全部居室來換取養老收入。二是老年人將較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過“以大換小”獲得養老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押貸款計劃”。前兩種主要針對新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對私人建造的商品房，由保險公司、銀行機構主導運營。

（摘自微信公眾號“華聲”）