共有產權住房物權研究

劉潘奕

[摘要]

我國的住房問題一直是政府關注的熱點問題。共有產權保障房作為我國保障性住房的一種創新，是值得探索和應用在我國保障房建設中的新保障房類型。當前，我國的共有產權住房仍處于試點和探索階段。本文通過梳理共有產權住房的物權特點及相關概念辨析，同時在對共有產權所涉及的幾個法律問題進行分析的基礎上，提出了完善共有產權住房法律規范的建議，希望能夠促進共有產權住房制度不斷完善。

[關鍵詞]

共有產權 物權變動 共有人

1 ?共有產權住房概述

1.1 ?共有產權住房的內涵

共有產權住房作為一種新型的保障性住房，是指地方政府與保障對象按比例持有相應產權份額的住房。對于共有產權住房的性質，在2017年9月30日正式施行的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第二條中規定了該辦法所指稱的共有產權住房，是一種由政府提供政策支持，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。該辦法不僅明確了共有產權住房為按份共有的性質，更點明了其具有的政策性與商品性雙重屬性①。首先，共有產權住房的產生便是國家基于滿足城市中低收入人群對于住房的需求以及降低其購房負擔的一項政策性試驗;其次，共有產權住房的商品性表明了其在符合法律法規的情況下可以在市場上進行流轉，并不是禁止流通的;最后，共有產權住房在政策上的規定并不會影響其依法在市場上進行出租、轉讓以及抵押等法律行為。

1.2 ?共有產權住房的特點

現行的共有產權住房，最主要的特點就是房屋產權是由政府與保障對象按比例持有的。共有產權住房的銷售價格以及共有份額比例，應當在房屋銷售前由專門機構進行評估并予以公布，購買者可以根據自己的經濟能力選擇購買的產權份額，一般是三七或五五比例。除此之外，共有產權住房完全是按照商品房的開發進行的，由于其用地是由政府劃撥改為了出讓，所以共有產權住房在銷售時增加了土地的成本，銷售價格與商品房價格大致相同，這使得共有產權住房制度與以往的房屋保障制度尤為不同。

1.3 ?相關概念的辨析

1.3.1 共有產權住房與商品房的區別。和普通的商品房相比，共有產權住房的購房者在購房時可以選擇購買特定份額的產權份額，并按照該份額比例與政府共同持有該共有產權住房的產權。而普通商品房的購房者在購買時只能選擇全額購買該商品房，不存在購買特定產權份額的情形。因此，共有產權住房的購房主體受到了嚴格的限制，只有滿足特定條件的對象才有資格申請購買共有產權住房，而商品房的購買并沒有受到條件的限制，任何具有完全民事行為能力的人都有權購買商品房。除此之外，在對共有產權住房剩余份額回購時，可按照原先購買時的價格進行計算，而商品房的購買依據的大多是當地房屋的市場價。

1.3.2 共有產權住房與保障性住房的區別。雖然共有產權住房時常被歸類為保障性住房，但其與傳統的廉租房、經濟適用房等保障性住房還是有不小區別的。就廉租房來說，它有著最突出的社會保障性質，可以說廉租房主要就是為解決最低收入人群住房需求而存在的，是不涉及產權的。而相較于只租不售的廉租房，共有產權住房是存在著產權的取得以及物權變動的。

除此之外，同為保障性住房中具有產權的共有產權住房和經濟適用房，它們之間也有著顯著的區別：首先，經濟適用房在購買滿5年后，依照規定標準補繳相應的土地出讓金后，就可以在市場上交易，并且無需和政府分配增值收益，而如果是出租或者出售共有產權住房的，政府或者是產權代持機構可以按照比例獲得收益的相應部分;其次，經濟適用房較共有產權住房對購買主體資格的限制比較嚴格，而共有產權住房的申請條件更寬松，無論是申請購買還是未來的交易都更容易;再次，在經濟適用房中，政府中某些人員可能利用其優勢地位進行投機買賣②，由此獲取一些不正當的利益，而對于共有產權住房來說，因為同一套共有產權住房同時擁有兩個房屋產權人，所以一些內部人員難以進行不正當的操作。

2 ?共有產權住房涉及的法律問題分析

2.1 ?共有關系的客體范圍

共有產權，指的是買房人與政府共同持有房屋產權。其中，房屋價格是由購房家庭與政府或代持機構按照一定的比例出資而形成的，并且根據該出資比例來分割共有產權住房的產權份額。共有產權房的購房者與持有政府份額的代持機構按份共有房屋的所有權③，按份享有共有房屋的增值利益，此種按份共有的關系，只適用于共有產權住房本身，而并不及于住房所在的土地使用權。在共有產權制度的設想提出后，淮安市于2007年8月率先開始了共有產權住房的試驗。在共有產權住房中，“共有”主要體現在對房屋產權的共有。

2.2 ?政府所占份額的確定及其正當性

共有產權住房中政府產權的形成，主要來源于政府將用地由劃撥改為出讓，并在出讓土地之初就在土地價格上作出一定讓步，而這部分的差價作為政府收購共有產權住房的資金，政府產權也就由此形成。當購房者在一定的年限內回購剩余產權，可以使政府回收享有的產權份額所對應的資金。從一方面來看，這部分資金的回收能夠充盈當地政府的財政，促進當地經濟的健康發展;而另一方面，這也有利于政府重新將這部分資金投入新一輪共有產權住房產權份額的購買，從而保障更多中低收入家庭的住房需求。

2.3 ?共有產權人在建筑物區分所有權下的關系

2.3.1 共有產權人作為業主的權利義務。共有產權住房制度實質上就是將一個房屋產權按特定的比例分割為兩個“部分產權”，在這種特殊的部分產權之下，政府和買受人享有不同的權利義務。首先，政府這個部分產權人并不是真正意義上的房屋業主。政府所享有的部分產權，其實質上是保留的房屋所有權，實際上是對購房人所免稅金、土地出讓金等金錢優惠利益的權利對價④。而作為業主的購房人所擁有的權利總體來說就是對共有產權住房完整所有權的期待權，具體來說包括以下三種：（1）共有產權住房的買受人可以對其購買的共有產權住房行使占有及使用的權利，并且其占有使用的部分可以是整個建筑物區分權下涵蓋的專有部分以及共有部分，并不會受到出資比例的限制。（2）共有產權住房的買受人可以對共有產權住房行使處分權，但其處分權根據相關規定受到了一定的限制。以北京為例，根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的規定，購房者在購房五年內不允許轉讓房屋產權份額;購買共有產權住房滿5年的，可以按照市場價轉讓所購份額。（3）共有產權住房的買受人享有對共有產權住房的收益權。但需要注意的是，共有產權住房購房者對于由該房屋所產生的收益只可獲得相應部分，其收益權受到了相關規定的限制，政府或代持機構也享有相應比例的收益分配權。

2.3.2 共有產權人成員權的行使。成員權是一種為了保障各區分所有權人的正常生活秩序的權利，地方政府雖為共有產權住房產權的共有人，其權利中并不包含對共有產權住房的占有及使用權能，由政府行使建筑物區分所有權中的成員權毫無意義，不僅與成員權的產生初衷不符，也并不能促進區分建筑物所有人整體利益的發展。而共有產權住房的購房人作為建筑物區分所有人，由于其充分享有對共有產權住房的占有使用等建筑物區分所有權，理應擁有與專有所有權、共有所有權緊密結合而不可分割的成員權。

2.4 ?共有產權的變動

2.4.1 共有人之間的意思表示及其效力。根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的規定，共有產權住房的購房者對該房屋的轉讓是受到一定限制的。共有產權住房的購房者在購房五年內，可以根據自身的經濟能力按照原本購買時的價格繼續購買剩余的價格。也可在滿五年后，向有關部門提交轉讓申請，明確共有產權住房的轉讓價格。該共有產權住房在轉讓后仍為“共有產權”性質且新購房者所享有的產權份額不變。這意味著共有產權住房的購買者在取得了房屋的產權時，或者在進行所有權變更登記時發生了物權變動，由此實現了共有產權住房物權的變更與轉移。

2.4.2 共有產權住房的抵押。以北京為例，依照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第二十八條規定，共有產權住房購房者和代持機構可以依照法律法規規定將擁有的房屋產權份額用于抵押。由此可見，共有產權住房的購房者對于其所有部分的房屋產權，享有相應份額的抵押權。對于共有產權住房的購房者來說，由于所享有的房屋產權份額有限，且受到共有產權住房房屋性質的影響，在進行抵押貸款時受到的價格限制也比較大，購房者可以在取得房屋產權后根據自身的經濟條件繼續從持有政府份額的代持機構處購買剩余的份額，從而獲得更多的抵押份額。

3 ?完善共有產權住房法律規范的若干建議

3.1 ?加強共有產權住房相關法律法規建設

共有產權住房制度目前在我國還處于試點階段，但在共有產權住房領域內已經出現了諸多問題亟待解決，而當前現有的一些地方規章辦法缺乏權威性。為了提高解決問題的效率以及促進共有產權住房制度的健康發展，國家可以先出臺相應的行政法規來規范共有產權住房領域內的各種問題，并且根據實際情況在將來開展共有產權住房的立法活動，逐步為共有產權住房制度的發展配套完善的法律法規。隨著共有產權住房在全國范圍內得到越來越多的重視，建設一個具有全國性效力的共有產權住房法律制度勢在必行。

3.2 ?完善對共有產權住房購房者入住后的檢查制度

對共有產權住房購房者入住后的檢查制度一方面是對買受人在入住后進行購買資格的復查。如果在核查中發現購房人不符合購房條件，則認定其行為屬于騙購并勒令退購，與此同時還應當依據法律法規給予行為人罰款以及取消購買保障性住房資格等處罰。對購房者的資格復查及處罰制度能夠在一定程度上震懾那些抱有僥幸心理偽造購房資格的人，以減少購房者的投機行為。另一方面，在購房者入住后，可以委托居委會等有關主體，定期對共有產權住房的使用進行檢查。對將共有產權住房違規出售、轉借、出租（轉租）、閑置、擅自改變房屋用途、擅自拆改房屋和違規使用公共空間的使用者，制定嚴格的處罰條例，并對有效舉報或者反饋實施獎勵。

3.3 ?對購房人的戶籍進行必要的限制

地方政府應對共有產權住房的購房者戶籍進行必要的限制，將申請資格限制在共有產權住房所在地戶籍的居民范圍內。首先，我國當前對共有產權住房保障信息管理的水平不高，若不對申請主體的戶籍進行限制，有關部門難以對異地戶籍購房者的收入、現有房產等信息進行準確的核查，容易導致一些并不符合申請條件的人有機可乘，而忽視了真正需要保障的困難群體;其次，共有產權住房的來源通常是當地政府的財政，也就是說共有產權住房所在地的納稅人是共有產權住房的主要提供者，所以政府應當對共有產權住房申請人的戶籍進行限制以保障當地納稅人的住房需求。

注釋：

①王路. “共有產權”模式的誕生與爭議相伴[D]. 中華建設， 2011.

②楊虎峰. 城市化過程中弱勢群體的住房問題研究[D]. 西安建筑科技大學， 2011.

③曾愷依. 共有產權模式保障性住房制度探析[D]. 法制與社會， 2015.

④謝九華. 論共有產權住房中部分產權的法律性質[D]. 建筑經濟， 2014.

參考文獻

[1]楊立新. 共有權理論與適用[M].北京：法律出版社， 2007.

[2]王利明. 物權法研究[M]. 1. 北京：中國人民大學出版社， 2002.

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[4] 蔣拯. 共有產權經濟適用住房法律問題研究[J]. 西南民族大學學報（人文社會科學版）， 2011（11）.

[5]申衛星. 經濟適用房共有產權論——基本住房保障制度的物權法之維[J]. 政治與法律， 2013（1）.