空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對策探析

李春靜

摘要：部隊(duì)的空余房地產(chǎn)是保持可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)關(guān)鍵資源，本文研究空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題，總結(jié)了三點(diǎn)：歷史遺留問題難以得到有效解決;不能及時(shí)掌握相關(guān)動(dòng)態(tài)信息;實(shí)施管理職能過于強(qiáng)調(diào)眼前利益。在此基礎(chǔ)上，研究有效解決空余房地產(chǎn)租賃管理問題的對策，希望能為關(guān)注此話題的研究者提供參考意見。

關(guān)鍵詞：空余房地產(chǎn)租賃;評估競價(jià);合同管理

加強(qiáng)管護(hù)空余房地產(chǎn)，并做好儲備工作，保證部隊(duì)空余房地產(chǎn)能迅速騰出，為部隊(duì)人員提供良好的住宿環(huán)境。部隊(duì)存在的空余房地產(chǎn)數(shù)量不在少數(shù)，管理工作需要一定數(shù)量的人力和物力，而且需要的經(jīng)費(fèi)數(shù)量也在逐漸增加，展開空余房地產(chǎn)租賃活動(dòng)，能有效緩解管理資金投入壓力。

一、空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題

（一）歷史遺留問題難以得到有效解決

空余房地產(chǎn)租賃管理現(xiàn)存問題的成因是環(huán)境狀況的差異、人員素質(zhì)和歷史遺留問題，租賃管理的缺陷會(huì)影響空余房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。相關(guān)政策法規(guī)沒有落實(shí)到位，相關(guān)單位在貫徹落實(shí)政策法規(guī)時(shí)不夠徹底。比如租賃活動(dòng)的進(jìn)行沒有相關(guān)憑證的支持，或者是租賃活動(dòng)的進(jìn)行違反有關(guān)規(guī)定。有的租賃活動(dòng)明顯受到了不經(jīng)商規(guī)定的制約，在租賃期間側(cè)重守?cái)傋樱藭r(shí)空余房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益就不能得到有效發(fā)揮。偏遠(yuǎn)地區(qū)存在一定量的空余房地產(chǎn)，而這些房地產(chǎn)由于沒有實(shí)施相應(yīng)的拓展途徑，表現(xiàn)出效益低下、出租困難、租賃項(xiàng)目不夠密集的不良情況，而且這些問題難以得到有效解決[1]。

（二）實(shí)施管理職能過于強(qiáng)調(diào)眼前利益

存在部分單位在實(shí)施管理職能時(shí)，過于看重眼前的利益，出租活動(dòng)過于盲目。過于強(qiáng)調(diào)少批多租，目的在于不上繳或者是少上繳費(fèi)用。為了擴(kuò)大租賃的范圍和規(guī)模，相關(guān)人員甚至做出了越權(quán)審批租賃項(xiàng)目的行為。另外，出租的房屋各項(xiàng)指標(biāo)不符合業(yè)內(nèi)規(guī)定，消防措施不到位，租賃目的不單純，安全保密措施也比較差。

（二）不能及時(shí)掌握相關(guān)動(dòng)態(tài)信息

建設(shè)的租賃檔案資料體系不夠完善，不能及時(shí)有效掌握有關(guān)租賃的動(dòng)態(tài)信息，需要及時(shí)歸檔的信息有租賃房地產(chǎn)檔案、租賃合同。急需建立一套能及時(shí)反應(yīng)動(dòng)態(tài)信息的空余房地產(chǎn)租賃管理軟件系統(tǒng)。房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)信息包括項(xiàng)目數(shù)量、出租的房屋面積、租賃的期限、房屋租金。這些信息在隨時(shí)發(fā)生變化，如果無法及時(shí)掌握這些動(dòng)態(tài)信息，不僅宏觀管理難度較大，決策的科學(xué)水平也沒有保障。

二、有效解決空余房地產(chǎn)租賃管理問題對策研究

（一）實(shí)施評估競價(jià)招租措施

對空余房地產(chǎn)租賃活動(dòng)實(shí)施評估競價(jià)招租措施，客觀合理的出發(fā)點(diǎn)是公平、公正和公開，從而獲得合理化、最大化的空余房地產(chǎn)租賃效益。具體來講，就是引入市場競爭機(jī)制，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格評估手段，有效挖掘空余房地產(chǎn)的市場合理租賃價(jià)格，實(shí)現(xiàn)空余房地產(chǎn)的潛在經(jīng)濟(jì)效益。在公平競爭的環(huán)境下，“有關(guān)系”單位的僥幸心理會(huì)自然弱化，而“沒關(guān)系”的單位也不需要再為“找關(guān)系”煞費(fèi)苦心。公開的信息有較大的傳播范圍，這在選擇承租戶時(shí)能夠發(fā)揮關(guān)鍵作用，選擇的合作伙伴要具備良好的經(jīng)營能力，擁有雄厚的資金支持能力，而且還應(yīng)該有較高的社會(huì)信譽(yù)度，在此條件下，項(xiàng)目租后管理和項(xiàng)目的具體實(shí)施也會(huì)更好實(shí)現(xiàn)。價(jià)格評估競價(jià)招租的具體實(shí)施有兩種形式，分別是公開競價(jià)和邀請競價(jià)。現(xiàn)有租賃項(xiàng)目可能具備較為明顯的品牌效益、特有的市場業(yè)態(tài)，也有可能受到客觀因素的制約作用。假如原先的租戶資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營能力佳、社會(huì)信譽(yù)度良好。招租單位就可以采取優(yōu)先價(jià)格評估再競爭談判的方式，此時(shí)要保證租賃效益有明顯提升。

（二）嚴(yán)格貫徹落實(shí)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的規(guī)章制度

相關(guān)部門要嚴(yán)格貫徹落實(shí)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的規(guī)章制度，始終堅(jiān)持公平誠信的法律法規(guī)。相關(guān)的規(guī)章制度包括《合同法》、《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)租賃管理方法》、《房地產(chǎn)租賃合同》。在執(zhí)行審批任務(wù)時(shí)要嚴(yán)格按照規(guī)定審批權(quán)限，并完整執(zhí)行報(bào)批程序。與此同時(shí)要加強(qiáng)宣傳空余房地產(chǎn)租賃管理的方法，做好法律教育工作。從事合同管理工作的人員應(yīng)當(dāng)具備良好的法律意識和法律觀念。在審查合同雙方的相關(guān)資質(zhì)時(shí)，保證符合相關(guān)保密要求。出租方和承租方都在場的情況下，才能簽訂空余房地產(chǎn)租賃合同。作為出租方，必須要有空余房地產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)配備的證書有土地證和房產(chǎn)證，另外出租方還需持有《空余房地產(chǎn)租賃許可證》 。符合上述條件，出租方才真正具備出租空余房地產(chǎn)資質(zhì)。

審查承租方的資質(zhì)要從身份審查入手。以軍隊(duì)儲備房地產(chǎn)租賃管理為例，承租方要做出保密保證，站在立法的角度上，明確地方單位和相關(guān)人員的保密責(zé)任，保守軍事秘密是法律責(zé)任。合同制定有必要細(xì)化相關(guān)要求，承租人是合法當(dāng)事人，軍隊(duì)空余房地產(chǎn)本身具備軍事性、保密性和特殊性特點(diǎn)。嚴(yán)格審核承租人的政策資質(zhì)和租賃房屋的用途。承租人不能為金錢所動(dòng)，也不能過分看重眼前的利益，做出有損長遠(yuǎn)利益的行為。不法商販會(huì)打著軍隊(duì)的旗號，做出破壞市場秩序的行為，合同的制定要有效避免這一不良情況的出現(xiàn)，從而良好維護(hù)軍隊(duì)的形象和社會(huì)聲譽(yù)。

（三）積極形成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)自身競爭實(shí)力

現(xiàn)如今市場環(huán)境的突出特點(diǎn)是發(fā)展迅速、機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。此時(shí)管理部門的正確做法是積極融合，并創(chuàng)新空余房地產(chǎn)的租賃模式。在目前的發(fā)展階段中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，城市改造的進(jìn)程也在向前推進(jìn)。這對空余房地產(chǎn)管理工作而言，不僅僅是一個(gè)挑戰(zhàn)，更是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。所以管理部門的正確做法是乘勢而上，不能只是打開門，等待承租方，而是要積極走入市場，并占領(lǐng)市場。制造多元選擇機(jī)會(huì)，在激烈的市場競爭活動(dòng)中，空余房地產(chǎn)租賃要積極創(chuàng)建規(guī)模形式，形成長遠(yuǎn)功效。客觀來說，市場需求有很大的選擇性。房地產(chǎn)承租方更加青睞于條件優(yōu)越的出租方，這些條件體現(xiàn)在管理、規(guī)模等方面。實(shí)力雄厚的企業(yè)在選擇市場時(shí)也更加挑剔。由此可見，空余房地產(chǎn)開展租賃業(yè)務(wù)，不能僅僅依靠自身資源，而是應(yīng)該積極形成規(guī)模效應(yīng)，從而增強(qiáng)自身競爭實(shí)力。發(fā)展機(jī)遇稍縱即逝，空余房地產(chǎn)經(jīng)營者不能孤陋寡聞，各項(xiàng)工作的進(jìn)行也不能慵懶遲鈍，這樣很容易錯(cuò)失良機(jī)。社會(huì)市場的經(jīng)濟(jì)情況千變?nèi)f化，空余房地產(chǎn)經(jīng)營者在實(shí)施管理職能時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，但也不能裹足不前。認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)方向，就必須大膽向前，努力克服各種阻礙。保證抓準(zhǔn)機(jī)遇，同時(shí)也積極創(chuàng)造空余房地產(chǎn)的合理經(jīng)濟(jì)效益[2]。

三、結(jié)語：

空余房地產(chǎn)租賃管理存在的問題體現(xiàn)在管理、市場效益和動(dòng)態(tài)信息三方面，要想有效解決這些問題，就應(yīng)該實(shí)施評估競價(jià)招租措施，嚴(yán)格貫徹落實(shí)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的規(guī)章制度，積極形成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)自身競爭實(shí)力。另外，如果特殊承租戶正面臨發(fā)展困境，可酌情給予有效扶持，保證租賃項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅劍銘.停止軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃法律問題研究[J].武警學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，34（09）：48-52.

[2]王杉，高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對策探討[J].價(jià)值工程，2014，33（22）：107-108.