房地產市場發展趨勢探析

李沛勇 馬俊霞

摘要：隨著社會經濟的發展，人們生活水平不斷提高，房地產行業穩中求進。根據中央確定的房地產行業發展戰略，全國各地逐步收緊房地產調控政策，房地產市場出現分化態勢。

關鍵詞：房地產市場;發展趨勢;探析

近年來，我國經濟整體穩中向好，穩中趨優，不斷向高質量發展階段轉變。各地堅持中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒的”發展理念，避免房地產市場出現較大波動，房地產調控政策逐步收緊，房地產投資市場呈現分化態勢。

一、新常態下房地產市場面臨的挑戰

（一）房地產行業競爭激烈

當前，我國房地產企業面臨非常嚴重的市場競爭壓力。新常態時代背景下，在經營與運轉過程中，由于房地產行業受到銷售額等因素的影響，資金回流較慢，企業現金流嚴重不足，致使企業的庫存房產壓力變得越來越大，甚至部分地區的房地產行業為了增強其自身的核心競爭力，緩解庫存壓力，通常采用大額度降價等形式來增加企業收益和加快資金回流，這在某種程度上來講，進一步造成房地產行業的不正當競爭局面。同時，由于不同區域經濟水平和價值觀念的不同，在房地產發展方面存在一定的差異性條件，未來的房地產市場將會出現區域化的發展現狀，一線、二線、三線的城市較為明顯。

（二）房地產市場融資困難

最近兩年來，除北上廣深等一、二線城市的房價穩中有升的發展態勢之外，我國部分三、四線城市的房價上漲速度相對較大，整體房地產行業的經濟收益呈現一定的增長態勢。在經濟利益的驅動下，大多數以房地產為主要核心產業的房企，采取各種營銷策略進行資金回籠，并逐漸向其他行業或領域進行拓展。當前，由于政府采取各種限購措施、投放市場的土地價格持高不下，加之房地產行業的建筑成本、勞動力成本、稅收成本不斷增高，進一步壓縮了房地產行業的經濟利益，行業整體利益呈現下滑的趨勢?；诖朔N發展態勢，銀行業站在資金使用率及金融投資風險規避等方面考慮，對房地產行業資金投入和貸款融資采取限制性措施，進一步制約了房地產行業的良性發展。

（三） 房地產行業自身因素限制

近些年來，隨著經濟的發展和社會進步，房地產企業在開發經營過程中，過分追求經濟效益的增長，產品開發出現嚴重的同質化現象。同時，部分房地產企業在高速發展的新常態環境中，過分依賴于其他行業的投資，缺乏科技創新類資金投入，企業的組織管理和科學性規劃等方面也存在嚴重不足，對內部的資產結構以及資產周轉尚未存在風險性管理意識。為了追逐高收益，很難將重點放在成本和資本的節約層面，也缺乏相應的生態環境保護意識。房地產行業若想獲得長足的進步與發展，就必須認真貫徹落實“綠水青山就是金山銀山”的偉大號召，努力提高自身的創新能力，加大新產品的開發力度，避免房地產市場銷售寒流時，出現產品滯銷和資金鏈緊張等局面，促進房地產行業的良性發展。

二、解決市場經濟和房地產經濟的對策

（一）合理控制房地產市場價格，避免市場價格出現波動

房地產價格對房地產市場的健康發展具有重要意義，我國政府部門應注重房地產價格發展趨勢的引導，合理控制房地產市場價格。房地產的價格降低并不代表著房地產市場價格的合理，是需要及時改善價值與價格相互背離的現象，從而在房地產商品價格出現波動時，避免價格出現過高或過低的問題。因此，我國政府部門應加大對房地產價格的調控力度，根據房地產價格所出現的波動，結合科學理念對房地產經濟進行評估，使房地產企業依據評估數據制定合理價格，從而保障房地產經濟與市場經濟發展的可持續發展。

（二）加強對房地產行業的管控和監督

房地產的發展與城鎮化進程、地方財政、居民財產、銀行業務、投資等都有極為密切的關系。國家已經明確提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”，堅持政策的連續性穩定性，加快住房制度改革和建立長效機制將成為今后長期穩定房地產市場的一個新主題。為促進我國房地產經濟的可持續發展，需要政府部門為房地產行業創建合理路徑，加強對房地產行業的管控和監督，使房地產經濟始終堅持以市場經濟的發展目標為標準。一是要建立用地分類調控制度，對保障性住房用地實行應保盡保，對商品房要根據供需形勢因地施策。二是要探索房地產多元化供地機制。鼓勵現有的國有建設用地依法依規轉讓為住房開發建設。同時，允許符合條件的企事業單位利用自有土地建設政策性住房。三是要調整用地結構。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。四是要健全住房租賃市場管理體系。要大力發展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發展共有產權住房，提高租賃住房和共有產權住房供地比例。五是要鼓勵市場主體多元化。制定優惠政策，吸引更多知名房屋租賃企業入駐，扶持國有企業做大做強住房租賃業務。

（三）制定激勵政策，引導房地產經濟轉型

房地產經濟在發展過程中，應明確市場經濟的發展趨勢?，F階段，我國經濟市場是以低碳環保為戰略目標，大力倡導建設可持續發展社會，任何行業在經濟發展中都應以該目標為導向。因此，政府部門應引導房地產經濟轉型，將環保型低碳經濟發展作為發展目標。在工程建設中明確低碳環保的關鍵性，倡導房地產企業融入到環保事業當中，鼓勵企業對低碳環保進行充分的考量。政府部門也應制定相應的激勵政策，優化房地產經濟結構，吸引更多的開發商參與到房地產經濟的轉型中，對于選擇結合環保低碳策略建設住宅的企業，給予貸款利率的優惠政策與補貼，有效滿足購買需求，促進消費者的購房率。同時，相關政府部門應加大力度宣傳綠色住宅，使消費者建立低碳型住房的選購意識，不斷推動我國市場經濟與房地產經濟的進一步發展。

三、新常態下房地產市場發展趨勢分析

（一）適應經濟新常態，尋求行業發展新契機

現階段社會整體經濟發展狀況呈現良好趨勢，房地產行業發展前景看好。隨著農業經濟的高速發展、城鎮化發展進程加快和二孩政策的實施，使房地產市場迎來了全新的發展局面。從房地產行業投資與回報層面來講，房地產行業的投資與回報比率顯然要高于其他行業以及社會平均數值，未來一段時間內仍舊會持續平穩發展，房價雖然不會出現高速上漲的發展態勢，但是也并不代表房價會在短期內進行大幅降價。因此，房地產企業要積極應對經濟新常態，根據企業的實際經營狀態與未來

發展規劃，積極謀求發展新出路。

（二）借助互聯網，開創發展新模式

房地產企業要想立足發展，就必須根據自身的實際狀況與特點，充分利用互聯網技術，不斷優化企業的營銷策劃方案和產品，將其實現資源的合理組合，開創房地產經營新模式。利用好互聯網技術，抓住互聯網上面的用戶，是今后房地產企業高效發展與成功經營的重點工作方向和目標。

（三）打破壟斷，有效競爭

在土地被壟斷的情況下，政府應該加強土地市場透明度，公開市場土地信息，使其土地價格趨于合理。在土地出讓過程中，政府應注重土地質量而非一味關注土地價格，對企業的產品品質和質量要求嚴格把關，對住房的環境，配套設施以及生活設施都實行高標準高要求，這樣才能夠實現對房地產市場良好的引導，更有利于市場穩步發展，滿足人們的生活需求。在經濟迅猛發展的今天，質量發展成為企業發展的重中之重，在保證質量的前提下提高速度，增加社會保障福利，推進質量和速度的同步穩步發展，才能從根本上解決房地產行業諸如供需和價格等一系列矛盾，從而促進房地產行業形成健康的發展形勢。

（四）政府進行原則性規范

政府只有客觀的對房價進行深入分析，理性區別價格層次，房地產企業才能更好的把握市場機遇，獲取更好的經濟效益。因此，對于不同檔次的房屋類型實行不同的調控政策，以滿足市場發展需求。高檔型住房的消費人群一般為高收入者，他們一般對房屋的質量、設計、物業以及周邊環境的要求都比較高，針對這類房屋政策，應該給予合理的價格上升空間。中低檔性房屋一般消費人群為普通中產階級，只要滿足基本的住房生活需求即可，針對這類房屋類型，政府應給予一定的房屋優惠政策，使其價格保持在中等穩定水平，避免其價格突增，影響這類消費人群的生活品質。

四、結語：

對房地產經濟與市場經濟發展的相關性進行的分析研究，也在一定程度上促進了市場經濟的整體性發展。市場經濟與房地產經濟既是相互對立，又是相互統一的，在發展過程中需要政府部門的重點關注。通過制定激勵政策，引導房地產經濟轉型;加強對房地產行業的監督和控制，為房地產行業創建合理路徑;合理控制房地產市場價格，避免市場價格出現波動等多方面推動我國房地產行業的健康發展。

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