試析房地產工程管理中的問題和改進

黃虎年

摘要：房地產行業在不斷開發新的項目的同時，公司更應該重視項目的工程管理，制定相應的管理策略。對工程的管理的內容進行分析，并找出其中存在的問題，結合企業本身的特點，對相應問題進行改進和創新，并提出了一系列改善措施。

關鍵詞：房地產;管理;問題;改進

近年來，我國城市化水平得到了迅速的推進，不斷有項目得到開發并投入使用，但其中也有不少的問題項目產生。經過對大量案例的比較和分析發現，科學合理的管理才是實現高工程質量水平、合理工程進度以及最大化經濟效益的根本。這才是為業主提供安全性、實用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財產安全的基礎，更是持續推動我國經濟發展的良好動力。而一旦房地產工程項目在管理方面出現問題且沒有得到改正，那將會使得房地產工程項目的質量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負效益等現象的出現，這不僅能不利于房地產市場的良性發展，更是對我經濟市場的動搖。

一、房地產工程管理的目標和內容

房地產工程管理流程主要是方案設計階段，初步設計階段，施工圖設計階段，項目實施階段，項目驗收和移交階段。每個階段制定響應的策略，通過這些方案達到企業的施工目的。在保證質量的同時，控制成本，控制時間，在有限的時間和資金內，高效完成要求，期利潤并進行再發展。通過工程管理，應使項目實現相應有關目標：建筑的質量過關，結構安全，保證建筑的技術方面達到國家制定的相關規定，報證最基本的安全問題。在安全的基礎上，要注意建筑外型的美觀，良好的視覺效果會讓人身心愉悅。同時也要保證建筑的實用性，實用性高不高，是影響人們最終的決定的重要方面。在一定資金和時間的要求下，要盡可能的提高效率，提高建筑的質量，保證建筑本身的價值，同時可以考慮到顧客的想法，減輕顧客的經濟負擔[1]。房地產工程管理內容較多，涉及的單位有設計、工程監理、施工、質量監督等單位。關系到的政府及相關部門有土地、規劃、建設、消防、人防、園林、環保等部門。

二、房地產工程管理中遇到的問題

（一）工程管理開發前期的準備不夠

房地產工程管理涉及到多個方面，基于資金和時間限制，以及環境等各個方面都需要在項目開始前期進行充分的了解并做好準備，制定相應計劃。但是大多數企業都對項目前期的準備工作不夠重視。很明顯，項目規劃管理是工程管理的重要起點，前期的資料收集和技術設施都對項目能否順利實施。很多企業在這方面是不重視，一味地追求前期的開工速度，導致在后期的工程中麻煩越來越多，最后拖慢施工的進程。由此可知，在工程管理之前，前期的準備工作非常重要，是工程管理的重要起點，施工管理的規劃方案對工程有直接的影響[2]。

（二）不遵守相關國家規定

有些企業在施工的時候沒有及時了解相關規定，有長遠的眼光和規劃，為了能早日結束項目，沒有經過政府建設部門實施檢查和辦理相關手續，全力開工。導致在施工途中因為手續問題和相關檢查沒有通過，不僅拖慢了施工進度，還可能會對企業進行罰款等經濟上的懲罰。有的為了盡早完成開發，在施工途中，超時施工，違規施工，這些違法現象比比皆是，違反了國家對建筑工程施工時的相關規定，這些問題不僅在施工現場對施工人員造成嚴重的安全隱患，施工建筑也會因施工的草率而造成質量安全問題[3]。

（三）造價預算出現嚴重偏差

房地產項目的開發對資金的要求很高，一旦預算出現偏差，對與施工的進程會產生很大的影響。預算一般是在決策階段敲定，但是有些企業在施工的時候沒有做好前期工作，對與環境和材料、機械、相關工作人員等各方面因素沒有考慮到位，在計算預算時產生了極大的偏差。導致在施工時發生一系列問題，相關工程被耽誤，施工管理規劃方案進行重新修改，耽誤了大量的時間和金錢，造成不可預知的后果[4]。

（四）不夠重視施工現場和周圍環境的關聯

企業要安排專門的人員調查對城市的信息進行采集，并進行可行性分析。針對相關問題，提出解決問題。在施工之前要有合理規劃方案，并和當地的用戶進行溝通。實地考察，解決用戶問題，并在當地對建筑的相關要求進行調查，對建筑的外形和大小等進行分析。

三、房地產工程管理中相關問題的對策

（一）開發前期工作的改進

在開發前期，企業要對施工現場的環境進行調查，制定相關的建筑管理規劃方案。要求相關人員進行實地考察，全面考慮到機械施工人員，施工現場周圍的住戶情況等，進行詳細的分析和調查。并根據這些調查信息，做好預算，制定好計劃，這對后期施工有很大的幫助，對后面的工程起著引導作用[5]。

（二）制定長遠的施工計劃

針對工程制定計劃，對工程的實施有很重要的意義。所以在施工之前要根據實際情況，對施工進行分析，制定切實可行的進度計劃。每一環節都要進行嚴格的控制，并按照計劃執行，短時間內的任務要及時完成，在經濟預算之內提高質量。每次實現小目標，層層遞進，最后實現長期的目標，順利完成相應工程。制定長期的計劃對工程的進行很強的引導，指向性。在施工的時候，一步步進行，循序漸進，最后完成工程建設。

（三）施工質量的控制

房地產的不斷發展，更多的問題都顯現出來了。企業更加關注建筑的施工質量。對于企業來說，建筑的質量是他的生命線。如果房地產公司連安全問題都無法保證，不僅會受到法律的制裁，外界輿論也會產生很大壓力。所以，企業對施工質量越來越重視。相關管理人員在制定計劃的同時，要有長遠的眼光，制定有效的計劃，減少安全隱患。嚴格按照國家的相關要求，建設安全，舒適的建筑，為廣大用戶，提供最好的住房環境[6]。

四、嚴格遵守國家的相關規定

嚴格遵守國家的相關規定。施工的前期準備工作非常重要，在工程施工時按照施工管理的流程，將圖紙，機械，資金等，將相應的條件準備好，相關問題提出解決方案。按照流程開始，遵守國家規定，做好前期的準備工作。一步步按照施工計劃，順利完成項目施工。工程結束時，施工單位要組織設計工程的竣工圖。對建筑質量進行評價和分析，制定詳細的驗收報告，最后提交到相關部門進行檢測。部分企業在施工時只顧眼前的利益，沒有長遠的打算。沒有按照相關規定，制定合理的計劃，在施工的時候急功近利。導致在施工的時候產生很多問題，嚴重影響施工的安全問題，留下很多安全隱患。因此房地產企業在項目進行施工的時候，要嚴格按照國家的相關規定，保證工程的順利進行，提高施工質量。這樣，才能使企業在市場競爭中有更大的生存空間。

五、結語：

改進房地產的工程管理，不僅可以滿足用戶對外觀和實用性的要求，也可以提高經濟效益，提高企業本身的競爭力和生存空間。但是企業的工程管理也存在很多問題。在工程管理前期要進行實地考察，對施工現場周圍環境進行分析，針對相關問題，制定合理的解決方案和施工計劃。完善管理體系，制定長遠的規劃，嚴格按照國家的相關規定，提高施工質量。

參考文獻：

[1]陳清.建筑工程管理在房地產項目建設中的運用淺析[J].江西建材，2017（18）：240-240.

[2]李軻.建筑工程管理在房地產項目建設中的運用淺析[J].住宅與房地產，2015（19）.

[3]焦正春.試析房地產工程管理中的資金控制[J].財會學習，2018（2）：197-198.

[4]佚名.試析房屋建筑工程監理管理的問題及創新[J].房地產導刊，2017（11）.

[5]吳文娟. 試析建筑裝飾工程施工管理問題及措施[J]. 中華民居（下旬刊）， 2014（15）：00251-00251.

[6]惠樹翔， 何永平. 論房地產工程管理中存在的問題與對策[J]. 現代裝飾（理論）， 2012（12）：122-122.