論房地產開發項目全面成本管理與控制研究

吳小祥 宋偉 石瑞萍

摘要：房地產開發項目成本控制是房地產企業實現經濟效益目標，提高房地產項目市場競爭力的重要手段。在開發項目實施全過程中，要落實有效成本控制措施，優化資源配置，降低項目建設成本。本文對房地產開發項目全過程成本控制的問題進行分析，并提出解決問題的對策，期望對構建起完善的房地產開發項目成本控制體系有所幫助。

關鍵詞：房地產企業;開發項目;成本控制

一、房地產開發項目全過程成本控制的問題

（一）成本意識問題

房地產企業在開發項目過程中，未能形成全過程成本控制意識，只重視項目施工階段的成本控制，而忽視了項目決策、設計以及招投標階段的成本控制。尤其對于項目決策和設計階段而言，這是項目成本控制的前期階段，直接影響著項目實施階段的成本支出，但是房地產企業沒有在前期階段落實成本預測、成本分析工作，未能將項目經濟性作為項目決策和設計階段的重要約束條件，從而造成項目前期成本控制不到位[1]。

（二）招投標環節不合理問題

招投標是房地產開發項目的一個重要環節，在實際中，常常出現串標或是非公開招標的情況，由于缺乏規范，使得投標流于形式，房地產企業很難從中選出有資質的單位，低價中標的現象更是屢見不鮮，由此直接導致施工中用劣質的材料降低成本，給項目質量埋下了隱患。同時，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內容不明確、未按條款約定執行等等，從而使得招標后期成本增加。

（三） 成本浪費問題

房地產企業在進行項目開發時，與成本關系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點環節。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費的現象時有發生，特別是材料浪費的情況比較嚴重。同時，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對資金的使用缺乏監管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價隨之提高。

二、房地產開發項目全過程成本控制問題的解決對策

（一） 成本控制的優化

1、實施生命周期成本控制。房地產企業要在全生命周期理論的指導下，將成本控制貫穿于前期策劃、項目設計、項目實施、項目銷售各個階段，形成基于項目全生命周期的成本控制體系。房地產企業要對開發項目全生命周期內的成本控制重要環節進行分析，成立成本控制部門，負責項目實施過程的成本管控，制定各個階段的成本控制措施，加強成本控制措施執行力度，實現開發項目利潤最大化。此外，房地產企業要重視成本管理隊伍建設，運用先進的成本管理方法，在管理實踐中不斷優化成本控制措施[2]。

2、實施成本動態控制。房地產企業在對開發項目進行成本控制的過程中，可以實施成本動態控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價設計。可依據成本的預計情況對各項成本及各階段的成本開支進行設定，并執行限價，以此來實現對總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內。其二，限價采購。材料是房地產開發項目中成本的重要組成部分之一，對其進行采購時，可按照品質及目標價位進行限制，確保材料的性價比最高。其三，先算后干。項目實施中如果成本超支，應通過對比分析等方法，找出具體的原因，據此增強成本控制的針對性，防止后續項目出現類似的情況。

（二）招投標程序設計的科學優化

1、采用智能化招標工程。房地產企業在進行項目開發的過程中，招標環節是成本控制的重點，為最大限度地降低該環節的成本，可運用智能化招標系統。借助該系統，可以將傳統的靜態計價模式轉變為動態計價，在費用單價內，對影響成本的因素進行考慮，進而對風險進行分擔。同時，該系統的應用，可使標底淡化，在此基礎上，房地產企業可從諸多投標單位當中，選取價格最低、功能最優的單位，從而達到控制工程造價的目的。此外，房地產企業可委托造價咨詢機構，參與合同價的實施，具體包括招標方案的擬定、商務價款的制定以及投標報價分析等，由此可確保招標控制價的編制在信息上具有延續性[3]。

2、完善評標體系。房地產企業在進行開發項目招標時，應當從以下幾個方面著手，對評標體系進行完善。其一，科學確定評分比例。可由專家組成評標委員會，按照相關程序的要求，對評分比例進行確定，即投標單位資格業績的占比為10-20%、技術標的占比為 30-40%、商務標的占比為 50-60%。其二，商務標評標。在該環節中，應當遵循成本最低的原則，對商務標進行評價，同時還應當建立健全標底復核機制，減少人為因素的影響，防止因標底偏差導致造價提高的情況發生。其三，優化評標和定標流程。在技術標方面，可由工程部門聯合財務及審計部門進行評定。商務標則可由招標評審委員會負責評定審核。

（三） 施工階段成本控制的優化

1、加強采購成本控制。房地產開發項目中，采購費用占比較大，因此，企業應加強采購成本控制。首先，應當嚴格按照招標文件及施工圖紙的要求，對工程所需的各種物資進行采購，通過對采購過程的控制，避免超支的現象發生。同時在對材料、設備進行采購時，應當確保規格、性能和功能等方面與規定相符，不得為了降低成本選擇質量低劣、功能不完備的材料和設備，以免對項目的整體質量造成影響。其次，在采購工作開始前，應當編制合理可行的計劃，并嚴格按照計劃開展采購。在采購的過程中，應當做到貨比三家，并對投標單位的各方面情況進行對比，從中選取最優[4]。

2、加強材料使用控制。材料的使用與成本有著密切的關聯。因此，必須對材料的使用控制予以重視，減少材料浪費，降低項目成本。一方面要不斷提升相關人員的質量意識，避免因質量不合格導致返工重做的情況發生。另一方面可以推行限額領料制度，強化材料消耗管理。同時，編制材料回收再利用制度，通過對材料的有效周轉，節約資金。

3、加強工程款支付管理。房地產企業應當不斷加強對工程款支付方面的管理，具體可采取如下措施：首先，在工程項目施工進度未達到合同規定的付款條件時，不可以采取提前支付的方式對相關的工程款項進行支付。其次，在工程項目施工進度達到合同規定的付款條件時，應在工程師核對工程量的基礎上，將不合格的工程量扣除后，對合格的工程量進行支付。此外，工程師出具付款依據后，開發商必須及時對相關款項進行足額支付，不得以任何理由拖欠，以免因延期付款引起索賠的問題。

4、加強工程變更控制。房地產企業應當對工程項目變更控制予以加強，具體可從如下幾個方面著手：其一，為減少設計變更，應當在前期設計時，保證準確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當確需進行設計變更時，應將變更的原因進行具體分類，按照對應的審核簽證流程進行。其三，所有的設計變更均必須經過工程部和監理工程師的審批，如果是大額變更，應當由總經理進行審核。其四，應采取有效的方法和措施減少變更的數量，加強與設計單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對變更價款進行合理確定。

三、結語：

總而言之，房地產企業要重視開發項目成本管理，構建起全過程、動態化、全員參與的成本控制體系，在保證項目質量和進度的前提下，降低項目建設成本，實現項目投資目標。在開發項目成本控制中，企業要不斷優化成本控制方法，將招投標環節和項目施工環節作為成本控制重點，對項目建設資源進行合理規劃，實現全過程成本最小化，從而提高房地產企業成本管理水平，增強房地產企業市場競爭力。

參考文獻：

[1]柯亞妹.論房地產開發項目全面成本管理與控制[J].綠色環保建材，2016（10）：90-91.

[2]徐長瞳.房地產開發項目全面成本管理與控制[J].城市建設理論研究：電子版，2015（19）：275-276.