房地產項目開發前期的成本控制

王曉飛

摘 要：在全國大部分地區房地產市場進入“五限時代”的背景下，房地產開發企業的利潤空間越來越有限，有效的成本控制是實現利益最大化至關重要的手段。成本控制貫穿整個房地產開發周期，而最為關鍵的是房地產開發前期的成本控制。本文主要結合北京海淀翠湖地塊項目開發進展情況，對房地產開發前期各階段成本管控的注意事項和控制措施進行簡要論述。

關鍵詞：房地產;開發前期;成本控制

過去的暴利掩蓋了成本管控的不足，現如今環境下如何有效控制成本造價，增強企業的經營創利能力是每一個房地產商面臨的重要課題。房地產開發企業要想保持足夠的競爭力，必須加強對成本管控的力度，推進成本控制的前置。目前許多房地產公司只重視事中成本控制，不重視前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，實踐證明，在房地產開發項目中做好前期成本控制是項目成功的關鍵。

本文以北京海淀翠湖地塊項目為例，地上規劃建筑面積13.9萬平米（企業自持36%），經營性樓面價41784元/平米，限價銷售均價不超過53000元/平米，只給企業留下每平米11216元的開發操作空間，如何保證企業經營的利潤空間，對企業來說是個極大的挑戰。

在策劃階段進行充分市場調研，對房地產開發項目進行精準定位。實事求是的做好可行性研究，在保證經濟效益的基礎上認真編制成本預算，并對其銷售預測做出經濟評價，對項目進度合理計劃。其合理的定位、科學的投資估算、最佳的規劃設計方案基本確定了項目開發的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個開發項目的經濟效益，為整個開發項目達到預定的目標成本做好事前控制，把投資風險降到最低，使企業達到“低成本、高利潤”的經營效果。

一、策劃定位階段的成本控制

項目策劃的內容包括市場調研和項目定位。

（一）市場調研首先對項目周邊的自然環境條件，項目開發時期的市場環境，經濟環境和政策環境等資料進行收集和客觀的調查。分析解決現實中出現的各種問題和矛盾，在適應市場條件下進行策劃。策劃以低成本，高利潤為目的，圍繞著這個主題來展開有序的工作，為實現這個工作目標而解決各種困難，這是項目策劃的第一步，也是最基礎的一環。收集好資料后，對這些資料進行分類進行研究分析，找出影響項目開發建設的主要因素，為今后的項目定位提供良好的基礎。

（二）項目定位是把市場調研的結果和初步構思轉化為可執行的方案，這是策劃的重要一環，它關系到項目開發能否達到目標成本。其功能的定位，確定了項目發展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個項目計劃的成敗。首先對收集的資料和用戶需求進行分析，做出項目定義，確定項目實施的總體構思，對項目功能、建設的內容、規模有一個建設思路，對項目投資、進度、質量三個方面設置目標。在此基礎上，制定出適合客戶需求、滿足項目運營利潤需要的項目定位。

在項目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調查和分析。海淀翠湖項目通過招標確定專業的策劃定位顧問公司，對地塊所在區位的景觀資源、交通配套、生活配套、區域經濟、市場供需、周圍競品、客戶來源、發展規劃、政策支持等進行深入調研，通過項目SWOT分析，借助大數據對產品、價格、客群進行精準定位。通過聘用專業的顧問公司，提高了項目策劃定位的準確度和科學性，提高了項目的可行性，降低了潛在的投資風險。

二、投資決策階段的成本控制

在投資決策階段把事前控制做好，關鍵從工程的可行性研究與投資估算兩個方面實施成本控制，確定科學的成本控制目標。此階段對成本控制的關鍵環節為：項目建設規模的選取和建設標準的確定。

（一）建筑規模的大小直接影響項目投資成本，也是吸引消費者購買的第一感觀，在消費者和投資成本之間尋找一個平衡點，既要保證企業的經濟利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個重要的課題，房地產開發項目合理的選取建筑規模顯得尤其重要。

（二）建設規模合理確定以后，就要確定建設標準，它主要包括的內容有占地面積、建筑和結構建設標準、配套工程、工藝設備等方面，建設標準能否達到對成本的控制，關鍵在于這幾項標準的合理確定。不同的地區建設標準應不同，不能設定統一標準，根據當地當時的經濟技術水平和確定建設標準，定性定量的制定出標準和指標，最終達到成本控制的目的。

在可行性研究階段進行成本控制的方法很多，一般應用投資估算法、經濟評價法和增量凈效益法等。海淀翠湖項目根據集團公司投資預算評估體系，以項目凈利潤率、自有資金回報率、自有資金回正周期為核心指標，同時結合各項輔助指標，對項目的可行性和盈利能力進行科學的論證。首先根據市場定位和政策環境，合理確定產品業態、項目體量、開發進度、銷售計劃、資金籌措方案等，同時根據集團定額，充分分析對標項目經濟指標的前提下，確定項目建造標準，力求經濟效益最大化。例如摒棄了最初的純小高層方案，選擇了小高層加疊拼的業態組合形式;摒棄了最初的地下四層倉儲，選擇了地下三層的結構。不僅提高了產品品質，提高了溢價率，同時降低了工程造價，大大增強了項目的盈利能力。

三、規劃設計階段的成本控制

設計階段包括初步設計、技術設計、施工圖設計階段，通過三階段設計，在建筑標準、經濟要求、建筑結構上完成整體設計，達到安全可靠性、適用性、經濟性三大目標，項目建好以后，是否能達到滿意的經濟效果，設計質量和成本限額是關鍵因素，它在全過程項目管理的成本控制中，起著決定性作用。

（一）優化設計方案，有效控制工程造價。在設計階段引入競爭機制使用設計招標和設計方案競選的形式，對設計方案實施技術經濟評價和分析，擇優選用最好設計周期，運用現代數學最優化技術與依靠計算機技術，對項目設計方案、設備選型、參數匹配、效益分析、工程可行性等方面實施最優化的設計，把設計投資概算控制在規定的投資區域內，達到控制建設項目造價的目的。設計質量是不是達到國家和行業規定、功能是不是滿足應用要求，不但關系到建設工程一次性投資的多少，還影響到建成交付應用后工程的經濟效益。

（二）初步設計關鍵確定工程的建設規模、構造方式、外觀設計、平面布局和裝修規范等關鍵技術經濟指標，在這階段對工程投資達到35%～75%的影響。使用限額設計是設計階段中投資控制的有力方法。依據限定的額度實施方案篩選與設計，而且嚴格掌控技術設計與施工圖設計的不合理變更，以確保總投資不被突破。限額設計是依照投資或造價的限額實施滿足技術要求的設計，從節省的方面出發，把技術和經濟有機的聯合起來，是建設工程投資控制體系中的一項重要方法。在整個設計經過中，設計人員和經濟管理人員要嚴密配合，做到技術和經濟的統一。所以，房地產開發企業要積極推行限額設計。

（三）施工圖設計階段增強設計出圖前的審核工作，細化與明確設計區域，把各專業圖紙的校合工作安排好，以防止細部設計每一個專業不吻合情況。在設計圖紙出圖前增強對設計圖紙根據文件、規范等的審核管理工作，力求提升設計質量，嚴格審核階段設計成果，防止過分設計、超過設計，以讓不必要的項目投入減少。增強設計變更管理，實施事前控制，把項目變更的產生盡量控制在施工以前。對于無法防止的設計變更，要盡量提前，以讓項目的損失減少;對影響項目造價的重大設計變更，需要使用先算帳后變更的方法處理，便于對項目成本進行有效控制。

盡管設計費占項目總投資的2%不到，但它對工程造價的影響程度達75%以上，做好項目設計階段的造價控制是有效控制工程造價的重點，重施工、輕設計的觀念一定要克服，控制項目費用要從設計抓起。海淀翠湖項目積極引入競爭機制使用設計招標和設計方案比選的形式，確定規劃設計以及綠建咨詢服務合作單位;積極推行限額設計，做到技術與經濟的和諧統一，嚴格控制投資總額。

四、結語：

作好項目建設施工前期的成本控制工作是房地產工程開發最關鍵的功課，在激烈的經濟市場競爭當中有著特別關鍵的作用。只有加強前期的成本控制工作，才可以達到控制成本的有效性，而且創作出經更好的濟效益，推動房地產開發企業得到長久的發展。

參考文獻：

[1]金梅.探析房地產開發項目的前期成本控制[J].安徽電子信息職業技術學院學報，2015，（1）：101-103.