樓宇經濟成全新產業模式四大趨勢指引樓宇標準化未來

在6月18日舉行的“全球商業地產中國大會暨2019中國樓宇經濟全球合作大會”中，仲量聯行與成都樓宇經濟促進會聯合發布權威研究報告《樓宇經濟3.0》，聚焦辦公樓、零售物業、產業園區、倉儲物流等七大樓宇經濟業態，首次提出“未來樓宇經濟”FoBE（Future of Building Economy）概念，并以FoBE“導向—驅動力（Fit to Drive）”模型，推演樓宇經濟3.0的四大發展趨勢，為政府、投資者、租戶方與專業服務機構等市場各方提供綜合性市場研判與發展策略指引，并為未來樓宇標準化制定指明方向。

“未來樓宇經濟”FoBE概念揭示樓宇經濟新戰場

在樓宇經濟3.0時代，上下游產業鏈得到有效整合，運營、管理、服務所帶來的軟性附加值受到重視，“空間+配套+運營”的全方位競爭成為主流趨勢，這對市場各方都將帶來全新機遇。

首先，樓宇經濟本身已成為經濟的一種形式，可以與金融、科技等產業一樣進行培育、發展、管理，從而推動經濟增長、增加財政稅收、提高就業。對投資者而言，樓宇經濟的發展日趨集約化，科技成為核心驅動力，開發商及業主方可通過全新手段提升樓宇價值。對租戶方而言，樓宇更加聚焦企業與人，通過整合空間、配套、運營服務等多個維度，充分應用科技、綠色等元素，企業的經濟效率及人的福祉將獲提升，從而實現可持續發展。專業服務機構同樣是樓宇經濟這一全新市場的有機組成部分。伴隨市場與企業對樓宇的認知升級，專業服務機構需順勢而為，以企業及企業中的人為出發點，引入科技、洞見未來、升級服務。

在2017年仲量聯行提出的“未來辦公”概念中，已經明確了數字化驅動、人性化體驗等維度在未來辦公場所策略中的意義。在樓宇經濟3.0時代，這一“未來”概念已經從單一的辦公樓業態上升至囊括辦公樓、零售物業、酒店、公寓、產業園區、倉儲物流、工業廠房等七大業態的全維度范疇，樓宇經濟內涵進一步延伸。對此，仲量聯行首次提出“未來樓宇經濟”FoBE（Future of Building Economy）概念，以未來為導向探索各個業態特定的發展趨勢。

樓宇經濟3.0四大趨勢公布，指引樓宇標準化未來

經濟發展離不開“企業”以及企業中的“人”，樓宇經濟亦不例外。FoBE“導向—驅動力（Fit to Drive）”模型基于“導向”與“驅動力”兩大維度，將企業及人本身視作樓宇經濟發展的內生環境，并將與樓宇經濟高度關聯的經濟、產業、社會作為外部環境，兩兩結合推演出樓宇經濟3.0時代的四大發展趨勢。

趨勢一：科技與數字

科技創新深刻影響著中國經濟、社會與生活的方方面面，房地產亦非例外。仲量聯行在業內率先提出房地產科技（PropTech），將前沿科技解決方案應用于房地產開發、銷售、租賃、管理等垂直產業鏈。房地產科技將提升樓宇經濟附加值，節省成本、提升效率。據仲量聯行預測，截至2020年全球可投資的商業地產估值將達到65萬億美元，房地產科技市場空間亦大有可期。未來，房地產科技將圍繞產業、企業以及人的真實需求而不斷發展，推動樓宇經濟向數字化、智能化方向持續發展。

趨勢二：共享與靈活

資源的有效利用是社會運行效率提升的衡量標準之一，而共享經濟則是提升閑置資源利用效率的一把鑰匙。在國民經濟的諸多領域，“共享”早已不是陌生的詞語，其在樓宇經濟領域中也已生根發芽，其中共享辦公一馬當先。據仲量聯行數據顯示，2018年中國辦公樓市場的新增需求中，具有共享性質的靈活辦公空間占比約15%。同期，中國靈活空間的不動產組合占比高于全球，且這一比例未來仍將持續提升。該領域亦頻受風險投資青睞。未來，以共享與靈活為驅動的靈活辦公、長租公寓、產業園聯合創新、共同配送等將為樓宇經濟各業態帶來嶄新面貌。

趨勢三：綠色與健康

樓宇經濟3.0趨勢是基于企業及企業中的人的需求導向而推演。樓宇環境作為與人的健康福祉息息相關的一環，亦在本報告中被重點提出。縱觀全球，多個國家已成立綠色建筑相關機構對行業進行規范，推動綠色建筑發展，如美國LEED認證、英國BREEAM評估體系以及中國綠色建筑三星認證等。截至2018年末，中國（僅包括大陸地區）的LEED認證及預認證面積均排名世界第二，僅次于美國。2014-2018年，中國LEED認證面積的復合增長率高達26.0%。據仲量聯行研究發現，獲得綠色認證的建筑租金溢價可達20-30%，入駐率也更高。在環境意識普及、綠色健康理念倡導下，綠色建筑的社會、經濟、環境效應被愈加認可，未來將更多出現于綜合體、數據中心、倉儲物流等多種樓宇經濟業態。

趨勢四：多元與融合

樓宇經濟3.0同樣聚焦于企業中人的發展。源于人的背景、職能等多維度的異質性，其訴求是多元化的。而融合則是將異質性有機結合、消除沖突、實現價值最大化。以辦公場景為例，未來辦公應將多元訴求有機融合，疊加多元優勢，產生群體優勢效應，提升企業競爭力。通過“空間、配套、運營”三個維度的優化組合，未來辦公能實現企業員工的人性化體驗。進而，未來辦公場景將不再局限于傳統的商務辦公樓，移動化、靈活性的辦公方式將誕生于生活、旅途、消費等多類場景。

作為成都市首批樓宇經濟專家庫顧問組專家，仲量聯行成都董事總經理謝凌表示，“樓宇經濟3.0時代的四大趨勢將為未來樓宇標準化制定指明方向。未來，具備科技、綠色、健康、多元等特質的樓宇將更符合企業及人的需求。我們期待看到這四大趨勢被納入未來樓宇標準化的范疇中，進一步引導樓宇實現未來導向的發展模式，帶來資產增值的同時，也促使樓宇經濟真正發揮產業效應，拉動經濟增長。”

樓宇經濟3.0是一個最具科技價值的時代，從開發驅動轉向科技驅動，房地產科技正在重塑樓宇經濟的發展邏輯。未來樓宇經濟的發展將更加倡導綠色健康的理念，集中體現中國可持續發展的戰略思維。共享經濟的發展將最大化利用閑置資源，提升資源利用效率。市場主體多元化的比較優勢也將更加融合，促進經濟的可持續發展。樓宇經濟3.0勢必為經濟、產業的未來發展，注入更強驅動力。