養老地產，老有所為有所依

聶云

中國已進入老齡化人口快速增長階段，不斷增長的老年人口有著龐大而復雜的各式需求，養老事業所帶動的養老產業在未來相當長的時間里都將是非常重要的開發領域，衍生出無盡市場機遇。按中國社科院老年研究所的測算，中國老年經濟的潛力可達1萬億元，其中，養老地產的時興被認為是“夕陽紅”產業迎來了新朝陽時代。

當“善謀為老之策”

2013年，我國60歲以上人口即已突破2億人;2017年，我國60周歲及以上老齡人口突破2.41億人，占總人口的17.2%;2019年1月數據顯示，我國65歲以上占總人口的比例達到11.9%。國人普遍具有“尊老、敬老、愛老”的思想基礎，各界多是“常懷尊老之心，善謀為老之策”，實現新時代下的和諧繁榮與發展。

近年來，國家和各省市相繼出臺有關養老產業的相關政策與落實細則，持續完善養老產業的投資環境與扶持政策。近日，國家發展改革委、民政部、國家衛生健康委等部門聯合印發《城企聯動普惠養老專項行動實施方案》，聚焦惠普養老，主要圍繞“政府支持、社會運營、合理定價”，按約定承擔公益，深入開展城企合作。根據《方案》，國家通過中央預算內投資，支持和引導城市政府系統規劃建設養老服務體系。參與城市需要制定養老服務體系建設整體規劃，研究出臺一攬子政策支持包。有條件的城市可通過在土地、規劃、融資、財稅等方面選擇實施27項支持政策，降低養老企業運營成本，成都位列全國首批試點城市之一?！斗桨浮访鞔_，到2022年，形成支持社會力量發展普惠養老的有效合作新模式，參加城市每千名老年人養老床位數達到40張，護理型床位占比超過60%，醫養深度融合。

養老地產是養老產業中備受關注的細分領域。業界人士表示，當前國內養老地產主要分布在京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈等區域，相對而言，京津冀、長三角區域養老地產項目更加豐富，服務更趨多元，京津冀區域自持型項目較多，珠三角區域銷售型項目較多，成渝區域更偏向旅居養老項目，其他部分風景優美的旅游城市也建設有一些旅居養老地產項目。實力雄厚、經驗豐富的知名地產商中鮮有未進入養老地產者，部分企業如萬科、綠城更是不斷加碼布局，險資機構和產業資本也是養老地產領域的重要力量。

雖然養老地產形態多樣，但其終歸就是“以住宅建設為基礎，以文化娛樂、生活照顧、健康護理、精神慰藉等服務為配套，復合醫療服務、物業管理、項目研發、地產運營等多種業態的綜合性地產產品”，注重選址、設計適老、效益多樣、糅合發展是其特色。

綜合性養老社區、度假型養老社區和醫養結合同為目前主要的養老地產開發模式，由養老住宅、公寓、護理機構等所構建的綜合性養老社區市場反響一般，精品項目寥寥;醫養結合模式也面臨相同局面，在產品設計、打造時未多考慮老年群體的特殊需求，安全性、舒適性、便利性等總有欠缺之處;較之傳統更加時尚的度假型養老社區近年來發展迅速，旅居養老地產的成功案例不斷在各旅游資源豐富的宜居型城市出現，一定程度上滿足了健康活力型老年群體的多元化需求，市場前景可觀。

“養老”才是關鍵詞

過度地產化的養老地產項目大多未取得預期回報，蓋因養老地產的核心始終是“養老”，而非地產開發，純地產思維在此失效，養老地產的核心不在于出售而在于持有及后期運營，養老地產日益“精細化”“精準化”“有溫度”才是項目的成功關鍵。

戰略咨詢公司摩立特所持觀點是，中國老年群體的消費重點正逐漸從低價向高品質方向發展，“他們的煩惱不再是如何滿足基本的生活需求，而是如何通過產品為他們幾十年如一日的單調生活進行調劑?！别B老地產領域也是如此。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為民眾、企業對于老齡化的理解誤差將導致產品的認可度降低，比如養老地產的開發企業刻意強調的靜謐、養護、健康等概念為部分老年群體所歡迎，但還有部分老年群體對此并不完全認可，時尚、新潮也為他們所需。轉回地產領域，企業應從老年群體的身體狀況與心理需求層面充分考量，精準發力，設計產品與服務時保證足夠的“適老性”，真正站在老年群體的立場去規劃、打造精品養老項目，從而保障老年群體的晚年生活保持健康、愉悅狀態。此時可借鑒較早步入老齡化社會的日本在養老地產方面的相關經驗，日本不但在老年群體福利、社會保障制度方面較為完備，養老地產也以設計人性化著稱，尤其注重地理位置的選擇與飲食方面的細節，多樣化服務完全圍繞老年群體的生活需求展開。

有從業者表示養老服務設施的規劃和設計要服從服務于生活-健康-快樂三大服務體系的建立完善和良好運行，“在養老項目的設計中，我們不僅僅要關注具體的空間、細節、景觀設計等，同時還要投入很多精力關注服務配套和產業運營策劃等方面內容，精心規劃和設計為長者提供日常起居、綠色養生、餐飲清洗、文體活動、醫療護理等系統配套服務，使一個養老項目最終成為一個健康發展并長期經營的經典項目，使整個養老地產項目實現品質地產和養老服務的有機結合?！鄙踔量梢哉f，對老年群體而言，理想的居所是他們晚年生活的主要活動場所和空間。由于受傳統文化的影響，老年人對自己的家庭居住地和熟悉的社區環境有一種深深的依戀感。隨著人口老齡化程度的提高，老年群體對于居所的依賴性正逐步增強。養老地產從業者應以自己的專業、熱忱與誠意，為老年群體構建起一個溫馨的“大宅院”，一個有歸屬感的“家”，從而助益家庭和睦、心態平和、健康長壽，其中應浸潤著的是普遍的尊老意識和親情式服務觀念。成功養老地產項目所特有的感情交流功能、組織服務功能，將使入住的老年群體所需要的服務都能夠在他們所熟悉的環境中獲得。