淺析我國不動產善意取得制度

廖小飛

摘 要 我國的善意取得制度適用范圍包括動產和不動產，《物權法》明確將不動產納入善意取得，這對于保護第三人的合法權益，維護不動產交易市場的安全與秩序有重大的作用。但是，目前我國《物權法》中不動產善意取得制度還不夠完善，司法實踐中出現的疑難問題難以解決，因此完善不動產善意取得制度，豐富物權法理論，是極其有必要的。

關鍵詞 不動產 善意取得 構成要件

善意取得，是指無權處分人將其占有的動產轉讓給第三人或者設立其他物權，善意受讓人依法取得該物的所有權或者他物權的現象。這一定義主要陳述了善意取得是動產物權原始取得的一種方式或者過程。實際上，動產和不動產都會引起物權的變動《物權法》規定，“不動產善意取得是指受讓人基于善意信賴與登記記載的名義人進行交易，并支付了合理價款，完成轉移登記的行為。”

一、我國不動產善意取得的構成要件

（一）前提條件：讓與人無處分權

沒有無權處分行為，善意取得即無從談起。無權處分是指處分人沒有處分的權利卻實施了處分的行為，這里的處分既包括事實上的處分，又包括法律上的處分。對于善意取得而言，處分的范圍應僅限于法律上的處分，即通過買賣、互易、出資、贈與、抵押等轉移所有權或設定他物權的行為。《物權法》第106條“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的”將善意取得制度的適用范圍限定在了《中華人民共和國合同法》第51條無權處分他人財產合同被確認無效的案型。

對動產而言，無權處分是指沒有處分權而處分他人動產。對不動產而言，理論界對無權處分的意見尚未達成一致，主要可以歸納為以下三種觀點：第一種觀點認為對動產和不動產不作區分，認為無權處分都是指無處分權人擅自處分了歸他人（原權利人）所有的財產，二者沒有差異。第二種觀點認為原來享有標的物所有權的權利人，如果在某種特殊情況下其權利受到了限制，此時如果再進行物權處分，應界定為無權處分。第三種觀點認為在不動產登記錯誤的情況下，登記薄上的“名義”權利人行使不動產處分權，對本無處分權利的物權進行了處分，這種行為認定為無權處分。傳統理論界采納的是第一種觀點。

（二）核心要件：善意

善意取得制度設立的目的之一就是保護“善意”第三人，所以，“善意”在不動產善意取得中就顯得至關重要。民法中的善意源自羅馬法，《牛津法律大辭典》中將善意界定為：“若一行為人誠信行事，且不知道或無理由相信其主張沒有根據，他就是善意行為，當該人得知應知表明其主張缺乏法律根據的事實，則不存在善意”。現代民法普遍認為，善意即行為人在進行某一民事行為時不知道存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態。

（三）必要條件：以合理的價格取得

《物權法》第106條明確規定善意取得需“以合理的價格轉讓”，這意味著，如果受讓人要依據善意取得制度來救濟自己從無權處分人處獲得的不動產物權，其必須是支付了合理對價的。物權法解釋第19條將“合理價格”解釋為“應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定”的價值考量。因為在善意取得中，對“合理價格”的判斷需要更多的考量原權利人是否能夠成功地排除此次交易適用善意取得的可能，這也在一定程度上體現了我國法律盡可能最大限度的保護真實權利人的原則。

（四）最終條件：物權變動

受讓人必須讓受讓的物權已經發生移轉，完成物權變動，才能最終享有不動產的物權。如果物權變動還沒有完成，善意的受讓人也就無法援引不動產善意取得對抗真實權利人。目前對于不動產，我國的《物權法》主要是以“登記生效要件主義”為依據的，因此在不動產善意取得的過程中，原則上要對不動產物權完成相應的登記手續，買受人才能終局地獲得該不動產的物權。《物權法》第106條規定的內容來看，如果買受人還沒完成對物權的移轉登記，那么買受人還沒有享有該標的物的物權。因此，在善意取得中，不動產善意受讓人只有將所變更的不動產物權登記在相應的不動產登記薄之時才能真正受到法律保護。如果沒有進行及時登記，即使受讓人出于善意、支付了合理的價款，甚至已經占有、使用、收益標的物，其仍有被原權利人追回的風險。只有真正的物權人才可以成為善意第三人，單純的債權人不是善意第三人。

二、不動產善意取得制度的現存問題分析

我國不動產善意取得制度確立時間不長，在實踐中還存在較多問題亟待解決。一是無權處分人的認定。我國立法上對于無權處分人的認定并沒有給出一個明確的標準，這就使得理論與實踐很容易發生偏差，也導致不同法官因對條文有著不同的理解而產生了不同的結論。例如對偽詐型無權處分人、夫妻共同共有情況下的無權處分人的認知不一樣，導致實踐中的判決往往也不一樣。二是善意的認定標準也仍然不夠明確。我國《物權法》并沒有就善意建立一個明確標準，無論實務界還是理論界，對于認定第三人善意的標準有著不同的觀點。這使得對善意的判斷存在較大主觀性，很依賴法官的自由裁量。不同的法官會適用不同的學說來對善意進行判斷，容易導致司法實踐中類似的案件卻可能出現不同的判決。三是登記制度存在問題。我國現行的物權法法律體系雖然對不動產登記的相關問題作了制度安排，但綜合看來現行規定還存有諸多問題，比如登記機關和權屬證書不統一，登記機關很多而且分散，登記相關規范不一致等，導致登記申請人無所適從。

參考文獻：

[1]陳華彬.物權法研究（第1版）[M].法律出版社，2009，2.

[2]梁慧星，陳華彬.物權法（第5版）[M].法律出版社，2010，9.