七大突圍關(guān)鍵點

易水寒

一方面，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期，另一方面，該領(lǐng)域又存在著投資周期長、回報率低、落地難等發(fā)展阻礙，跨界求變的保險公司要想突圍成功，必須把握以下七大關(guān)鍵點。

端正建設(shè)理念

理念正確，路才能走得長遠。保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，在給失能、半失能老人提供適宜助養(yǎng)場所的同時，應當把為老年人創(chuàng)造“有作為、有進步、有快樂”的生活方式放在核心位置，不僅解決吃喝住醫(yī)護等基本問題，使老年人安度晚年，也要努力提高老年人的生活品質(zhì)，維護老年人尊嚴和權(quán)利，使老年人各得其樂。

只有這樣，才是真正服務于滿足人民群眾對美好生活向往的需要，才能在為社會、為人民服務中獲得實實在在的收益。

關(guān)注市場開發(fā)

在市場開發(fā)過程中，也有一些問題需要引起保險公司注意：一是當前需要入住的客戶主要是“30后”“40后”，這兩個年齡段的老人習慣居家養(yǎng)老，不愿意住養(yǎng)老社區(qū)，在消費觀念、消費習慣、消費能力等方面都存在一定差距，因此要做好耐心細致的市場開發(fā)工作，并講究市場開發(fā)的技巧和策略。二是根據(jù)國家相關(guān)規(guī)劃，機構(gòu)養(yǎng)老應以失能、半失能老人為主要服務對象，提供專業(yè)的長期照護服務，但保險公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)多傾向于面向健康老年群體的“活力養(yǎng)老”，如何把失能失智老人作為養(yǎng)老服務的重點人群，把長期照護體系作為社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，值得深入研究和探討。三是由于銷售人員對養(yǎng)老社區(qū)的后續(xù)運作及客戶入住后的一些情況不甚了解，加之一些業(yè)績的沖動或壓力，可能會存在一定程度的銷售誤導，這會給社區(qū)未來的正常運營埋下一些風險。

慎選投資策略

投資策略決定著保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的具體方式。投資養(yǎng)老社區(qū)究竟是采用重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式？輕資產(chǎn)模式資金投入少、簡單靈活，可以快速復制，易受資本商青睞，但形不成規(guī)模經(jīng)濟，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的參與、整合力度小；重資產(chǎn)模式資金投入大，盈利模式復雜，不易復制，回報率低，但易形成規(guī)模經(jīng)濟、提高服務效率，能推動養(yǎng)老設(shè)施全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，并與保險業(yè)務及其他業(yè)務板塊產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同。二者各有優(yōu)劣，公司如何選擇，應服從服務于自身的總體發(fā)展。

厘清盈利模式

總體上看，投資養(yǎng)老社區(qū)是一種低回報、長周期的項目。從拿地、建造到推向市場，要真正實現(xiàn)盈利需要多年時間，在實現(xiàn)盈利前的這段時間是賺不到錢的，但未來社區(qū)成熟后會帶來長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益。

目前，國際上養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式有多種：一種是出售型，即利用銀行資金和短期資金來開發(fā)建設(shè)，開發(fā)完后直接出售收回投資并獲取利潤；另一種則是長期持有型，即通過獲得運營收入（主要是入門費、月租金和服務費）和土地、物業(yè)增值收益來收回投資并盈利。保險公司由于受到保險投資監(jiān)管政策的制約，只能采取長期持有型運營模式。當前，我國保險公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)基本都是借鑒美國成熟的持續(xù)護理退休社區(qū)模式，采取出租的方式向老年人提供日常所需的生活照料以及醫(yī)療護理，所以前期投資主要通過房租及后續(xù)的運營凈現(xiàn)金流來回收。在投入端，各種投入主要包括前期投資、折舊攤銷費用、運營管理成本等。在收費端，主要通過“押金+房租+服務費”的收費模式獲得收入，投資回收期限可能長達30年，對保險資金投資管理及風險管控提出了較高要求。

規(guī)劃醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合指促進醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源的有機銜接，推動醫(yī)療、康復、養(yǎng)生、養(yǎng)老等的“醫(yī)養(yǎng)一體化”發(fā)展，實現(xiàn)社會醫(yī)養(yǎng)資源利用的最大化。這其中，“醫(yī)”包括醫(yī)療康復保健服務，具體有醫(yī)療服務、健康咨詢服務、健康檢查服務、疾病診治和護理服務、大病康復服務以及臨終關(guān)懷服務等；“養(yǎng)”包括生活照護服務、精神慰藉服務、文化娛樂服務等。對于擁有世界最大規(guī)模老年人口的中國而言，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個十分重要的方向。

養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)療保健是“天然拍檔”，沒有醫(yī)的協(xié)助，養(yǎng)老社區(qū)將無法開辦。基于“醫(yī)”和“養(yǎng)”的這種天然黏合關(guān)系，保險公司在投資運營養(yǎng)老社區(qū)時，應從一開始就對“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”進行統(tǒng)籌規(guī)劃，使“醫(yī)”和“養(yǎng)”等功能性設(shè)施在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)得到合理配置和有機統(tǒng)一。

直面人才短缺

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)需要大量養(yǎng)老服務專業(yè)人才。這其中，既包括高水平的養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營管理人才，也包括從事照料、護理、康復、家政等服務工作的養(yǎng)老從業(yè)人員。為了解決這一問題，不少保險公司已經(jīng)支付了高昂的成本。

養(yǎng)老服務專業(yè)人才培養(yǎng)是國家建設(shè)養(yǎng)老服務體系的重要組成部分，也是養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)正常運營必須要解決的重要課題。為此，保險公司一方面應加強與相關(guān)職業(yè)院校、應用型本科院校的人才培養(yǎng)合作，另一方面加強公司的職業(yè)教育培訓。通過這兩個方面“雙管齊下”，努力造就一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量較好的養(yǎng)老服務人才。

強化風險防范

保險公司投資運營養(yǎng)老社區(qū)面對著一些潛在風險，必須引起高度注意。一是投資風險。養(yǎng)老社區(qū)投資量大，動輒十幾億元或上百億元，如遇到土地和房地產(chǎn)市場價格較大波動，將無法及時收回投資成本。二是業(yè)務風險。保險公司重資產(chǎn)投資養(yǎng)老社區(qū)，會全方位介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，涉足醫(yī)療、護理、照料、物業(yè)等全新領(lǐng)域，業(yè)務范圍更寬，時間跨度更長，無法準確估測其中很多環(huán)節(jié)的成本，復雜程度遠高于一般保險業(yè)務，這種情況意味著更高的業(yè)務風險。三是銷售誤導風險。由于產(chǎn)品復雜，而且時間、范圍跨度大，保險公司在銷售中存在有意或無意誤導的動因與外部條件，一旦發(fā)生大面積誤導，就可能引發(fā)誤導風波。

有效控制風險是實現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)可持續(xù)經(jīng)營的必要前提。為此，無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)投資養(yǎng)老社區(qū)或其他養(yǎng)老服務項目，都應將風險防范放在首要位置，通過加強風險分析和監(jiān)控處置，為平穩(wěn)推進養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務奠定基礎(chǔ)。 ■