房地產行業現金流管理問題及對策

劉國棟 李娟

摘 要：對于各大企業來說，現金流的問題無疑影響著整個企業的發展及其進程。現金流的管理成為企業運轉的根基，對于掌握巨大現金流的企業，特別是房地產行業來說，更為致命。由于房地產行業其自身所需資金數額較大，開發時間長等因素，其自有資金鏈處于一個長期不太穩定的狀態，安全性不高，從而增加了企業的操作風險。因此，如何管理好現金流，已經成為房地產行業亟待解決的問題。萬科股份有限公司作為房地產行業的重要參與者，有其獨特的現金流管理方式，但其中也存在著較多的問題。因此，本文就以萬科公司為例，通過數據的研究分析，講述其在房地產行業的現金流管理問題，并對此提出自己的建議及對策。

關鍵詞：現金流管理;社會體制;資金

中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）07-0078-03

一、 引言

20世紀90年代，由于我國市場經濟體制的確立，社會各方面都發生了不同程度的變化。尤其是在商品化的相關房屋產品出現后，促使單位性的房屋逐漸減少，從而房地產企業迅速興起。作為一個典型的資本集聚行業，房地產行業相對于其他行業來說，風險會更大，并且一些國家性的政策制度，也給房地產行業帶來了非常巨大的沖擊。所以我們就要選擇在房地產企業正處于發展勢頭的同時，對其內部的財務進行嚴格管理和有效控制。本文選擇在房地產行業中發展較好的萬科股份有限公司作為研究對象，對其內部財務狀況進行詳細分析，在資金管理和流向等方面存在的問題展開討論，并由此提出切實可行的建議和具體解決方案。

二、 房地產企業現金流概述

（一）現金流概念

現金流量是當代經濟學理念中的一個非常重要的思想，按照《企業會計準則——現金流量表》中的解釋，現金流是指：在一定的會計期間，企業在現金的支付和收取進行會計處理，并且在一定的經濟活動中，其現金流進、流出以及現金總額，被稱為現金流。簡單來說就是在特定期間現金或等價現金實物的總金額。

（二）現代房地產企業現金流的特點

通過劉文靜，孫利瓊在2005年發表的《房地產企業現金流的現狀分析》以及孫一發表的《房地產企業現金流管理問題研究》中關于房地產資產方面的闡述，我們總結了房地產企業現金流的特征，這些特點主要包括：

1. 資金需求量大

一個完整的房地產項目，從土地的取得，建造施工，再到銷售、清算等每個環節，都需要大筆的資金投入。如果企業只依靠自己的固有資金，是很難維持正常運營的，所以該行業必須有更大范圍的現金流入，比如銀行資金的取得。所以，一旦房地產企業遭到銀行現金流量阻隔，它就將無法繼續完成余下的生產開發任務。

2. 較長周轉周期

房地產在整個項目開發的過程中，主要是指從項目啟動到房屋銷售，時間跨度一般是3—5年，假如是利用出租的方式來實現資金的獲取，這就需要更長的周轉周期，通常是在10年左右才能回本。成本回收的時間如此之長，這就導致了房地產企業的另一個重要特點：周轉周期長。由此可見，在房地產行業中資金的周轉周期相對于其他行業來說明顯較長。

3. 風險較大

一旦房地產行業投入資金，就很難再流通出去，所以這就造成了它的不可流通性。外加銀行萬一給企業阻斷了現金流入，企業就要面臨著倒閉或破產的風險。所以，房地產開發商在這樣復雜多變的風險來臨時就難以及時調整資金流向和資金用途，往往是通過不斷加大資金投入，最后導致風險發生時無法控制的局面。

三、 萬科股份有限公司的現金流管理現狀分析

萬科股份有限公司，簡稱Vanke或Vanke集團。萬科集團于1988年開始進入房地產行業，經過三十多年的發展，已經變成了國內房地產企業的領導者。該公司致力于各個城市圈帶的發展，截至2015年底，萬科集團依次分別進入中國大陸的66座城市，而且這些城市主要分布在珠三角區域，長三角區域，環渤海區域，以及成都地區。除此之外，從2013年起，萬科集團依次進入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等幾個海外城市，幾十個開發的房地產項目也投入其中。主要是因為，萬科企業自創建以來一直專注房地產行業，通過不斷完善建立合理化內部體系，始終秉承簡單不復雜;規范不謀權;透明不黑箱;責任不放任的經營理念，達到專業化品牌效應，在房地產行業具有良好的口碑。

（一）萬科公司資產的現金流動分析

通過對表1分析可知：到期債務償付比率以及經營凈現金比率，很好地反映了企業資金的流動性。企業的償債能力能夠通過經營凈現金比率進行測算，二者之間關系呈正相關，該比率越高，說明償還債務的能力也越強，而萬科公司在2015—2017年間，經營凈現金比率在逐年下降，說明萬科在償還債務方面的能力在減弱。其中企業通過非營利項目創造出的現金支付銀行貸款利息的能力主要是由到期債務償付比率來表示，該比率越高，說明企業償還到期債務的能力就越強，而萬科在這三年中，到期債務償付比率均小于1，且處于下降的趨勢，說明萬科的債務償付能力較弱。總體看來，萬科公司的經營凈現金比率和到期債務償付比率都在下降，說明萬科資產的流動性較差，風險較高，可能出現支付危機。

（二）萬科公司現金流量分析

通過對表2萬科企業的現金流入結構進行全面分析可知：從2015年到2017年，企業通過經營活動獲得的現金流入占總流入資金的80%以上，說明該公司當年流入的現金主要來自經營業務，則萬科公司的現金流入主要依賴于它的房產銷售。從表中我們還可以看到，在這三年間，由于投資活動而產生的現金流入所占的比重是非常低的，特別是2016年，它的投資活動現金流入所占的比重僅有1.46%，說明萬科公司對其因投資而導致的現金流入的依賴性較小。與此同時，通過籌資活動流入的現金占總資金流入的15%，這也說明萬科公司在這三年間沒有開展大型的資金籌募活動，一直處于相對穩定的狀態。總體上來看，在2015—2017年中，經營活動現金流入成為萬科公司總現金流入的主要來源，而相對地，公司依賴籌資活動現金流入和投資活動現金流入還較為有限。

通過對表3萬科企業的現金流出結構進行全面分析可知：在2015年期間，萬科公司在經營活動現金流出占有比率較高，這由此可以反映出其在房地產的成本投入較大，這驗證了萬科公司經營活動現金流入較多這一特點。而在籌資活動現金流出這個指標中，2014年的比重是相對較大的，這是因為萬科公司在2015歸還了借款，導致比重較大，其余兩年則相對穩定。在2015—2017年中，投資活動現金流出的比重在逐年上升，說明萬科公司在這三年中，進行了一些重大項目的投資，比如一些高端住宅、旅游住房等等。不過，總的說來，經營活動現金流出在總現金流出所占的比重還是最大的，保持在70%左右，與它經營活動現金流入的高比重是相對應的。

四、 萬科股份有限公司現金流管理面對的問題

（一）我國資本市場發展不完善

目前，我國尚未建立系統的信用體系。在資本市場環境下，銀行缺乏主動性，各項金融政策又處于比較封閉的狀態，無法靈活運用，面對需要巨大資金的房地產行業來說，融資較為困難。而且，目前銀行間的結算系統還未達到十分流暢的地步，所以，企業在運轉資金的同時，還得考慮資金的運轉時間，徒增了企業的時間成本。就像萬科公司開發房地產項目，其融資決策很大程度上依賴于現在的宏觀政策，使得其本身的經營活動受到部分限制。

（二）現金流向方面收購擴張速度過快

由表4可知：萬科公司在2012年以30億元收購了21家公司，2013年以45.2億元收購了28家公司，2014年以50.92億元收購了30家公司，2015年以66.9億元收購了27家公司，2016年以151.1億元收購了31家公司，2017年以206.8億元收購了29家公司。可以看出，萬科公司在對待企業收購方面，投入的成本是非常大的，而且，近幾年來，萬科投入的收購金額越來越大，速度也越來越快，僅2016年的收購金額就能抵上前幾年投入金額的總和。特別是在2017年中，萬科披露了在港交所收購印力公司的公告，并且以128.7億元收購了96.55%的印力集團的股權以及MWREF公司。這對于萬科公司來說，要承擔的風險也是特別大的。

（三）現金流占用周期過長

通過表5可以發現，萬科公司的存貨周轉天數，現金周轉天數長，周轉率低，其中預付，預收賬款的周轉期相較別的行業來說，周轉天數也更長點。房地產本身具有一定的特殊性，在發展不斷擴大的同時會造成存貨量的不斷增加，最終導致資金周轉周期不斷延長。

五、 房地產企業現金流管理問題的解決方案

（一）不斷適應市場政策，完善公司制度

通過上文對房地產企業的全面分析和深入研究后，發現我國資本市場在發展進程中并不完善，這就需要房地產企業在面對這種困境不斷完善內部結構和管理系統，從而能夠從容面對資本主義市場的各種挑戰。

因為我們國家的社會性質，資本市場的發展可能相對沒有那么完善，所以，企業只有努力適應國家政策，不斷調整企業的規章制度，才能跟上時代的腳步。近幾年來，國家一直強調的是加強宏觀調控政策，這樣，對于急需現金流的房地產行業來說想要融資就會顯得更加艱難。所以，時時關注銀行等金融企業的政策就顯得尤為重要，公司自身也得不斷學習新知識，調整企業原先欠缺的管理制度，提高企業在整個行業中的規范程度。

（二）把控收購過程中的資金鏈安全性

在房地產并購過程中，其核心就是資金的支持，這也是實現并購的前提條件。所以在收購過程中，如何控制好現金流，使之完成收購項目，成為房地產行業并購是最主要的關注點。因此，房地產企業可以做好如下幾點，來把控收購過程中資金鏈的安全性：

1. 實施收購前，收購方企業應對自身的資產情況有著非常清楚的了解，應該對收購的時間、金額及其耗費的人力物力調查清楚，在維持自身公司日常運行所需資金準確評估計算的狀態下，再來決定是否真的需要收購別家企業來補充自己實力。

2. 在收購后，收購方應對收購項目的現金支出和回流情況進行合理的測算與估計，然后準確合理地預計出公司所要承擔的資金風險，針對可能會對公司造成大額損失的事件預備緊急處理方案，盡量減輕公司所要承受的資金負擔。而且，收購方要加強現金流管理，將資金風險維持在可控制的范圍內。

（三）加強管理者對于現金流的關注程度

針對現金流管理問題，房地產企業的管理者應做到以下幾點：

1. 房地產企業的管理者必須要加強自身修養和素質，提升自己的財務敏銳度，只有自己的財務知識跟得上，才能準確運用到企業的投資決策中。管理者可以針對新頒布的政府財務政策，發表自己獨到的見解和準確的分析，結合自己公司的狀況，再提出符合公司發展的意見。

2. 財務工作者應該與企業的管理者保持密切的聯系，隨時講述公司的財務狀況，讓管理者了解到各項資金的運行情況。特別是房地產企業對于現金流的管理情況，使企業的管理者面對現金流管理問題的時候，有著清晰的思維來做出決策，這樣，在很大程度上，能夠保證房地產企業管理者做出的決策符合現階段公司的發展狀況。

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作者簡介：

劉國棟，男，安徽蚌埠人，碩士，會計師，中建材蚌埠玻璃工業設計研究院有限公司，研究方向：上市公司財務與會計;

李娟，女，安徽鳳陽人，碩士，安徽科技學院講師，研究方向：上市公司財務與會計。