淺談管理會計融入物業企業經營的經驗和思考

張希

【摘要】在社會經濟高速發展過程中，現有的經濟管理手段呈現多樣化和成熟化的特征，企業管理者對于業務的預測、控制的要求越來越嚴格。隨著管理會計工具及方法的不斷創新，在實踐中的應用也越來越廣泛。將管理會計融入到物業企業的經營管理過程中，可以解決企業存在的各種問題與不足，并對企業的持續發展有積極的推動作用。基于此，文章主要針對管理會計在物業企業經營中的經驗與思考，進行簡單的論述分析。

【關鍵詞】管理會計;物業企業;經驗;思考

管理會計是在追求企業目標時確認、計量、分析、解釋和傳遞信息的過程，是管理過程中不可分割的一部分。管理會計人員，也是企業管理體系中重要的戰略參與者。對于傳統財務會計提供的數據資料進行加工整理，結合企業戰略規劃及業務現狀，為企業各項經濟活動提供事前規劃、事中控制、事后分析，為企業經營管理活動提供支持與參考。

一、管理會計定義與作用

（一）管理會計的定義

對于管理會計的定義，可以分為狹義與廣義兩個階段。現階段，我國對于管理會計定義屬于狹義的管理會計階段。相關學者認為，管理會計是靈活應用一些專門的方式與方法，對財務會計提供的信息資料，進行確認、計量分析、歸集處理、編制解釋、傳遞信息等操作，為管理者提供信息預測與決策，制定計劃內容，加強對經營業務的控制與管理，評價業績內容，將提升經濟效益作為主要目的一種會計信息處理系統。

（二）管理會計的發展

管理會計的形成及發展一共經歷了三個階段。第一階段，是以成本控制為基礎特征的管理會計階段。此階段以基于提高企業生產效率和工作效率為主要目的。第二階段，是以預測、決策為基本特征的管理會計階段。在整個階段中基于標準成本制度為基礎，強化管理控制。第三階段，是以重視環境適應性為基本特征的戰略管理會計階段。

（三）管理會計在物業企業經營中的重要作用

現代管理會計，主要是通過分析性的方式進行處理，對企業經營過程中的資金流動進行動態的監督管理。在實踐中其具有支持決策方面、監控風險管理方面、落實經營目標方面的作用。

1、支持決策方面的作用

物業企業想要發展，接管新的物業項目，不失為一個選擇。管理者對企業各項活動的制定離不開決策。在眾多的物業項目中，選擇出最適合本企業發展的項目方案，就需要管理會計的決策支持。管理會計分析現有的項目業務，結合企業的實際狀況，通過分析、歸納整理出來的財務信息數據與資料，對備選項目方案進行評估與選擇，為管理者提供必要的信息決策支持。而這些支持，在決策中有著較為關鍵的價值與作用，可以推動企業的持續發展。

2、監控風險管理方面的作用

在經濟環境中，風險具有兩面性，既可能給企業帶來一定的經濟效益，也可能給企業帶來較為嚴重的風險問題。管理會計在物業企業中，基于企業的戰略目標，發現其存在的風險因素，進而為企業提供有效的參考，探究最為科學合理的選擇與應用，進而降低風險，獲得最大的經濟效益。

3、落實經營目標方面的作用

管理會計可以對企業的經營目標進行科學規劃分析，編制全面的經營預算。而在企業的經營過程中，投資預算可以合理的控制現有的生產以及經營、管理方案，資金預算是管理會計活動的重要職能。在實踐中通過管理會計活動、彈性預算分析、既有概率以及滾動預算，可以加強對各項活動的控制。而在物業企業中，通過管理會計對企業治理結構進行優化分析，對各個部門進行控制與管理，對考核業績進行合理的評價，推動企業的持續發展。

二、管理會計融入物業企業經營的經驗

物業企業在發展過程中面臨的最為突出的財務問題，是如何合理的運用有效的管理工具，分析處理傳統經營模式之下形成的歷史數據與信息，對其進行深入研究、分析，合理預測，分析收入以及成本費用狀況。并結合企業實際狀況設計出合理的業務盈利機制、風險分擔機制，在根本上實現企業整體的盈利目標，進而完成企業的發展戰略。下面淺談一下管理會計工具方法，在物業企業的具體應用。

（一）通過全面預算管理，融合業務與財務內容

全面預算管理，是物業企業內部管理控制的重要方式與手段。落實全面預算管理，需要企業員工要明確自己的崗位職能，確定自己在業務流程中的作用，積極主動參與公司的經營與財務預算。預算在批復下達之后，預算執行的各個環節都要將其作為組織協調經營活動的重要參考與依據。將預算細化處理，劃分為季度甚至月度目標，實現分期控制管理。將預算分解到各個部門之中，作為執行部門的工作目標，實現橫向、縱向的落實管理，形成全方位的預算執行責任系統，進而實現預算目標。

物業管理企業實施全面預算管理，要與企業的經營目標有效結合。將全面預算理念，貫徹執行到業務的審批、合同管理、費用控制、資金支付等流程中，做到預算與核算的系統化管理。通過閉環管理，保障預算支出的透明化，業務流程的顯性化，進而掌握預算管理的執行狀況，在根本上提升預算管理的實時性、精準性。全面預算管理做到了全員參與，可以對企業的經營管理進行事前、事中和事后的全面監督，并在根本上提升企業的經營管理效率，增強其核心競爭能力。

（二）應用平衡計分卡實現共贏發展

平衡記分卡是應用較為廣泛的管理會計工具。它基于企業的戰略目標，通過企業戰略目標逐層分解，逐漸轉化形成相互平衡的一種績效考核指標體系。基于不同時段進行考核分析，為目標的實現提供參考與支持，進而提升企業的運營與管控能力。

在物業企業的不同發展階段應用平衡計分卡，通過四個維度的設計，分析財務回報、內部流程優化、參與市場競爭能力以及員工自身等因素。基于結果到過程對其進行系統分析，找出差異，探究成因，優化企業流程，實現企業與員工的共同發展。

（三）重視成本管理，凸顯企業優勢

物業企業在接管新項目前期，會投入大量的資源，價格與成本是企業的經營發展的關鍵因素。在前期維護成本，人力調研，新項目網點建立的管理與控制中，運用有針對性的管理會計工具，對可比成本、運營歷史信息數據等進行分析整理，構建系統、標準的成本管理監督系統、控制系統及考核系統。基于規范依據標準，進而在根本上降低成本費用。在進行信息與數據的采集過程中，重視數據信息的可對比性，根據統一的口徑集中的進行數據采集及整理，進而為管理會計工具應用奠定基礎。

（四）通過資金管理，提升應用效率

物業企業具有項目網點多，跨地區廣的行業特點，這就增加了資金管理的難度。需構建完善的資金管理平臺，基于企業總體戰略目標，制定完善的決策，制定統一科學的財務管理體系。構建基于現金流、資金平衡計劃管理等可量化的業績考核指標。通過全面預算管理、成本定額管理等方法，對經營『生現金流量進行預測分析。通過資金管理與預算控制，實現企業戰略發展目標，構建經營性現金流量預測系統，及時、精準、全面的了解各項目網點的資金信息。對各項資金進行系統的管理，強化對資金的監督與控制。科學管理資金，結合企業決策信息，提升資金利用效率，創造經濟效益。

（五）構建共享平臺，踐行財務業務一體化

社會信息化發展過程中，企業管理在不斷的進步發展，通過信息軟件了解企業的經營活動，利用整合流程對相關經濟數據及成本進行分配管理，通過業務經辦人員通過業務手段進行信息整合、傳輸以及核算，形成記賬憑證，實現財務信息共享，對各項費用進行統一處理，節省內部流程時間，減少內部管理損耗等問題。財務共享平臺的構建，充分凸顯稅務籌劃作用，做到合理規避，降低風險;而電子憑證的管理實現統一化、集中化及電子化管理，為企業內外部的審核與查閱奠定基礎，也可以延長保存期限。實現信息資源共享，簡化設計流程，保障業務操作的標準化、規范化，進而提升工作質量與效率，降低運營成本，這也是管理會計在物業企業實踐中的重要職能。

三、管理會計在物業企業中應用的問題與不足

（一）管理意識有待提升

物業企業的管理者，普遍認為企業的經營決策與會計并沒有直接的關系，會計的主要職能就是記賬報賬，進行財務管理。并沒有充分的意識到企業經營活動與會計計量活動之間的聯系與作用，缺乏對管理會計的重視，進而無法凸顯管理會計的職能作用。

（二）管理會計理論與實踐脫節

管理會計的發展與應用會受到經濟環境和社會環境的影響，而社會環境的變化會在一定程度上影響企業的組織形式。企業組織形式的變化，會造成管理會計實務受到一定的影響，這就會造成管理會計目的、內容及方法受到影響。在物業企業中，各項目網點都是個性化的存在，每個項目網點都有自身的特點。管理會計理論是指引，針對具體的項目，需要管理會計師融入各項目網點的實際工作中。只坐在辦公室里的財務人員，是不合格的，需要理論與實踐相結合，也就是我們常談的業財融合。

（三）管理會計在實務中應用的局限性

傳統管理會計的理論，是基于特定的經濟環境構建的。有些技術和方法僅屬于純理論的探討。一些數學模型本身較難理解，并且數據資料獲取成本也相對較高，因而缺乏實際的應用價值。無法合理的應用這些理論與模型，處理、解決在實踐中出現的問題，這也是現階段管理會計必須要解決的問題。隨著社會經濟環境的發展與完善，管理會計的職能也在不斷的拓展，在今后管理會計在會計實務中的應用勢必會越來越廣泛。

四、管理會計在物業企業經營的應用思考和建議

在物業企業的經營管理中，結合物業企業經營管理現狀和管理會計的理念與作用，應用管理會計具有一定的價值。為了充分凸顯管理會計的價值，需要綜合經驗，在實踐中不斷總結探索，明確重點內容。這主要基于以下五點。

（一）提升思想意識是基礎

管理會計的工具方式與傳統的企業管理工具方式，具有一定的差別。在一定程度上改變了企業經營、管理的流程，明確了管理人員的責任，正確的評判了價值標準，轉變了傳統的經營規則、環境以及氛圍。員工在適應過程中會存在一定的抵觸心理。在這個時候，領導層要具有正確的思想觀念、堅定的態度，通過科學的方式、制度的約束，合理踐行管理會計工具方式，進而獲得預期的效果。

（二）歷史數據是工作開展的關鍵

將管理會計與物業企業經營管理進行融合，最為關鍵的就是合理、全面的采集歷史信息數據。管理會計的主要任務就是對財務會計提供的資料信息進行加工整理，對數據進行統計分析，通過采集與運用可以對比的歷史數據進行分析。準確的經營數據采集系統，重視信息的可比性是關鍵內容，在實踐中保障數據統計口徑和方法的一致性，對其進行統一的采集和整理分析。

（三）轉變管理和業務思維是核心

在市場經濟背景之下，要求企業實現精細化的財務管理，財務管理要基于歷史、目前及未來合理籌劃，為企業的決策提供信息支持與參考。這對于企業的經濟效益的增長，管理水平的創新有著直接的影響。管理會計是財務與業務的有效集合與交匯。對此，財務人員要基于管理的角度分析業務、在此案無數據中分析運行規律與特征，基于成本的角度重視收益風險管控，增強企業的適應能力。企業管理人員要創新管理模式，加速資金回流，優化成本結構，實現目標利潤的最大化。要凸顯管理會計在企業經營發展中的重要作用，進而為企業的持續發展奠定基礎。

（四）提升人員專業素養與能力是重點

企業管理會計意識的素質能力高低取決于企業管理者和從業人員自身的素質能力。這直接的決定了企業管理會計，在日常經營管理中的應用能力和水平。全面深入的推廣管理會計，提升管理者專業能力，充分的凸顯管理會計在企業經營管理過程中的重要價值與作用，進而在根本上推動企業的業務發展中，實現企業目標的利潤的最大化。

提升會計從業人員專業知識與能力，提升對管理會計基礎工作的重視，強化對從業人員的學習，組織專業的管理會計機構，重視在職人員的教育，在根本上提升從業人員的綜合素質能力。

（五）完善法律規范是要求

法律是約束的重要手段，制定完善的、科學的法律規范與手段，在根本上約束管理會計的行為，實現企業經濟效益的最大化，為企業的各項經營活動開展奠定基礎。

五、結束語

管理會計理論在物業企業經營中有效融合，將推動管理會計價值思維和理論體系的更新發展。在社會經濟的持續發展過程中，管理會計在企業經營管理中的地位逐漸凸顯。加強對管理會計的研究分析，結合物業企業經營管理的實際狀況，重視實踐應用分析，實現信息化管理與應用，在根本上提升企業經營管理能力與水平，這對于物業企業和社會經濟的發展，都有著積極的推動作用。