老舊小區增設電梯，誰說了算

文丨■ 李與

老舊住宅樓加裝電梯已成為適應人口老齡化需要的便民之舉。但操作層面遇到不少艱難險阻，既麻煩又具體，業主意見不夠統一。作為出行的第一步，回家的最后一步，安裝電梯成為了不少無電梯業主的“心病”

現在城鎮老齡化的問題越來越突出，每個城市都大量存在著一些建于二十世紀八九十年代的小區，這些小區又多是六七層的老樓，沒有安裝電梯。眼見著小區越來越老，居民年紀也越來越大。當年三四十歲的青壯年，如今眼看著就要六七十歲，上樓成了老人的大難題。并且，很多城市的老舊小區老年人比例明顯高于新小區，老舊小區高層住戶上下樓成了“痛點”。不少老人為了少爬樓，不得已只能盡量少出門。

解決老年人“上樓難”的呼聲越來越高，老舊住宅樓加裝電梯已成為適應人口老齡化需要的便民之舉。但一說起老舊小區安裝電梯，卻是遇到不少艱難險阻，既麻煩又具體，業主意見不夠統一，費用分攤各個業主無法滿意，作為出行的第一步，回家的最后一步，安裝電梯成為了不少無電梯業主，尤其是高層業主的“心病”。

“一票否決”無法理依據

“一票否決”作為一個剛性制度，讓加裝電梯協商變得頗為困難。對于既有住宅增設電梯的條件，絕大多數地方政府的專門文件規定，增設電梯應經本棟（梯）房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。同時還不能有明確反對意見。由此，不同樓層居民之間因裝電梯意愿不同常常會出現不可調和的矛盾。

對于一、二樓低層住戶來說，加裝電梯會帶來遮光、擋風、噪音等諸多問題，并且對房屋市值會帶來影響。正如所有電梯房一樣，中高層更受購房者青睞，而低層則被嫌棄。而不裝電梯，低層市值會更高。

所以，對低層住戶而言，反感加裝電梯，是非常正常的。“一票否決”制的存在，讓他們有權不參與協商，其他人也沒轍。或者，即使進入協商環節，低層住戶也可以“獅子大開口”，要求過高補償金，結果導致協商失敗。這在各地報道中，也是不少。

近日，上海房管局相關負責人表示，上海將調整政策，取消“一票否決”條款。那么，老舊小區加裝電梯，到底誰說了算？我國法律對此有無規定？

目前已經有不少地方政府已專門就既有住宅增設電梯問題進行了系統規定。但這些規范效力層級比較低，其他大多是以規范性文件的形式進行了規定。而在中央政府層面，尚無就該問題進行專門系統立法的文件。

但北京志霖律師事務所副主任趙占領表示，可以根據物權法等法律規定，既有住宅需要使用共有部位增設電梯，或者因增設電梯需要改變共有部位的外形或結構時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。也就是說，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯。“不能一樓說不裝就不裝。”中國人民大學法學院教授劉俊海談道，電梯屬于建筑物區分所有權的范疇，建筑物區分所有權的處置由業主大會和業主委員會以少數服從多數的原則民主決策，即物權法規定的兩個三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規定于法無據。

如何賠償或補償

高層的業主強烈渴望安裝電梯，但低層業主安裝電梯卻有可能遇見影響采光、產生噪音、可能造成房子貶值等問題，高層業主的權益與低層業主的權益如何平衡，從物權法與侵權責任法的角度都可以解釋，那么低層業主是否有權利索要經濟賠償呢？

北京志霖律師事務所副主任趙占領認為，“從法律角度而言，只要符合兩個三分之二的標準，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業主進行補償。”

但根據侵權責任法第15條，賠償損失也是承擔侵權責任的一種方式，眾多責任承擔方式可以單獨適用，也可以合并適用。這樣一來便解決了這個法律沖突問題，也就是說增設電梯雖然符合物權法，但這并不妨礙法院根據侵權責任法要求對受損業主進行損失賠償。

并且在現實操作中，增設電梯確有可能會在采光、通風、噪音等方面對低層業主帶來一定負面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業主可以對這些受負面影響的業主給予補償。對于老舊小區加裝電梯補償低層的建議，北京蘭臺律師事務所律師包華建議，實踐中還是主要依靠鄰里協商。

那么賠償款額如何確定，以防某些低層住戶“獅子大開口”呢？

如果對于低層的采光、日照、通行等方面的消極影響進行賠償，難以取證，受損范圍也難以界定，因此從這幾方面賠償從訴訟成本、訴訟效果來說都不實際。

但對于當時為了低層通行方便而購買的業主，承擔了比高層業主更多的購買金額，如今高層新設電梯，使得低層在通行一塊的比較優勢消失，因此具體賠償數額則應根據房地產估價機構的評估結果來確定。樓價變動的影響因素很多，因增設電梯而導致樓價變動的影響權重，各地出臺的增設電梯補償參考方案和當地部分樓盤成交數據作為依據。

這樣，既有住宅業主有權依法增設電梯，但低層業主也有權利獲得因比較優勢消失以及因通風、采光、日照、通行等方面的消極影響而造成的房屋價值貶損的賠償。

階梯型交納電梯費更合理

一位業內人士給安裝電梯的住戶算了一筆賬，如果按照杭州加裝電梯的標準，一部電梯加裝完畢，需要60萬左右。如果純靠業主自籌，費用明顯偏高。雖然各地已經開始設立補貼機制，但對于低層用戶，尤其是一樓用戶，既不用電梯，那么安裝電梯的費用和后續的運營維護還需要負擔嗎？

“根據我國物業管理的有關規定，業主對住宅專有部分即所有權部分由業主自己維護和管理，物業管理企業負責全部建筑物的公共區域、設施即區分所有權部分的維護和管理，費用由所有業主分擔。”趙占領說，電梯屬于公共設施，費用也應是所有業主平均分擔。

小區在兩個三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔相應的電梯費呢？

“使用電梯是所有業主的權利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務的法定理由。”中國人民大學法學院教授劉俊海表示，我國《物權法》第72條規定，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務。”另外根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者是無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”由此可見，一樓業主不論使用電梯與否，必須分擔電梯運維的相應義務。

但一刀切仍然不是情理之中的辦法，目前某些地區開始按照“得到實惠的高層住戶多出錢、少受益、沒受益的低層住戶少出錢或者不出錢”的原則進行，物業公司也應當考慮業主的實際情況，為一樓的業主提供一些適當的優惠政策，這個“優惠”可由業主和物業公司協商，也可以通過業主大會進行決定，并在物業服務合同中予以明確。

總之，一切仍舊應該在法理基礎上的“協商”著來，大多數高層住戶的權益值得爭取，但少數低層住戶的權益也是權益，從經濟學角度而言，如果那些從社會資源再分配中獲利的人獲得的利益足夠補償那些從中虧損的人利益，那么社會資源的再分配就是有效率的。通俗的說就是，只要能使整個社會的收益增大，變革就可以進行。既有住宅增設電梯是符合經濟效率原則的，法律上應予以支持，但對受損業主應予以賠償。