我國REITs融資模式下稅收問題分析

郭麗華 張珈榕 牟春燕

[摘 要] 目前在我國境內，REITs廣義來講是資產證券化的一種形式且目前仍處于起步階段。我國境內相關稅種存在著信托存續期重復征稅問題，以及在信托設立和終止環節對信托財產的征稅問題。由于這些問題的存在，投資REITs的稅負高于直接投資房地產，這嚴重影響了REITs的發展。所以加快國內REITs稅收法規的落實，勢在必行。鑒于我國境內目前REITs的發行市場特點，從銀行間與投資者、交易所兩個市場基本點出發，簡析我國境內REITs的稅收問題及其影響，提出合理化的建議。并從專項計劃設立時、存續期及退出計劃時的稅務處理分析境內REITs相關稅務處理，以開拓中國化的REITs市場，使其真正落實到位。

[關鍵詞] REITs;稅務處理;問題及建議

[中圖分類號] F741[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）08-0072-02

目前REITs市場較發達的國家和地區都已經根據“有條件優惠”的立法原則，對REITs制定了較為專門的有關稅收法律法規，在滿足一定條件的基礎上對REITs實施了稅收的減免。但在我國境內，REITs廣義來講是資產證券化的一種形式且目前仍處于起步階段，需要市場的引導和支持，政府可以從整體效益和長遠利益出發，在完善稅收制度的同時有選擇地提供稅收優惠，降低REITs的成本，提高這一新興金融工具在國內的有效利用率和投資吸引力。

一、我國境內REITs相關稅種

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，是一種通行的房地產金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動產，為廣大投資者提供房地產資產相關穩定收益的一種新的投資機會。然而在我國發展了多年的REITs融資模式，到目前為止，國內還沒有專門針對REITs制定專門的稅收法規。從設立、運作到終止，面臨著種種稅收問題。依據實質的交易行為過程中，目前我國相關的稅收主要有所得稅、土地增值稅、增值稅（原為營業稅）、契稅和印花稅等。所得稅（主要適用發起人、REITs、機構投資者和相關服務機構）顧名思義，原資產持有人轉讓金融資產的利潤、REITs的經營收益、投資者的分得收益、管理公司和其他服務機構取得的傭金、收益或手續費等，都得繳納所得稅。增值稅這是REITs從設立、運作到終止，所有相關方交易行為均涉及的稅種。土地增值稅（REITs和房地產的原始權益人），這是REITs和房地產的原始權益人進行房地產投資、經營和買賣均涉及的稅種。除了以上主要稅種之外，與REITs相關的稅種還有城市建設稅、城市教育費附加稅和地方上的教育費附加稅、水利建設基金稅費等。這些稅種一般都根據繳納的增值稅按比例提取，由于涉及金額相對較小，我們在此不展開討論。具體REITs相關稅種如下表所示。

我國境內REITs相關稅種一覽表

二、我國境內REITs相關稅收問題

我國REITs融資模式當然不管是何種組織形式，從名稱上我們便知道，REITs的本質是一種信托，即房地產投資信托基金。簡單來講，我國信托形式的REITs從信托設立、信托存續到信托終止大致可以有三個環節。由于我國信托行業稅收政策的研究和制定一直沒有突破，延續至今沒有出臺針對信托行業的專門稅收法規。目前來看，REITs這種涉及房地產轉讓和經營的信托形式在稅收方面仍存在著許多不合理的地方，稅負過重，嚴重阻礙發展。在REITs發展的三個基礎環節上，我國境內目前的稅法明顯存在著兩個不合理之處：一個是信托存續期的重復征稅問題，另一個是在信托設立和終止環節對信托財產的征稅問題。此外，由于REITs的導管特性，同一收入通過信托進行了多步驟的傳遞，導致了相關流轉稅的多次征收問題。同時業界認為，由于REITs的導管特征，同一收入通過信托進行了多步傳遞，導致了相關稅種的多次征收。由于這些問題的存在，投資REITs的稅負高于直接投資房地產，這嚴重影響了REITs的發展。所以加快國內REITs稅收法規的落實，勢在必行。

三、我國REITs稅收的建議

在我國存在廣義的REITs有3種融資模式：公募REITs、私募REITs和準REITs（或者稱類REITs）。鑒于我國境內目前REITs（更準確地說是類REITs）的發行市場特點，我們從銀行間與投資者、交易所兩個市場基本點出發，簡析我國境內REITs的稅收問題及其影響，并提出合理化的建議。

（一）交易所REITs稅收問題及建議

根據不同結構產品的REITs，且都會涉及稅收，具體而言可以分為兩個階段：設立環節涉及的稅種和REITs運營環節涉及的稅種。在設立階段，遵照上述規定，可能在交易所設立環節出現在資產出資設立項目公司等交易時繳納30%-60%的高額土地增值稅。還有交易所REITs運營環節中，按照國內的現行所得稅法規，若在產品設計中安排項目公司，則項目公司取得的租金利潤在分派之前需要按照規定的繳納約25%的所得稅，此時派息利潤將大大降低至約20%左右。對于分紅派息收入部分，國內在增值稅適用之前是免征營業稅的，以后是否還要繳納增值稅還不明朗。結合以上相關的問題及特點，我們應該參照美國REITs做法，對REITs派息部分在底層項目公司和REITs層面免征所得稅的同時，建議有關部門秉承證券投資基金的精神，對REITs的投資者只征收一次所得稅，或由項目公司REITs代扣代繳約10%的所得稅，或者建議稅務主管部門借鑒境外REITs市場稅收優惠政策，對設立運營環節能夠制定更合理化的規定和政策。

（二）銀行間REITs與投資者的稅收問題及建議

銀行間REITs的設立與終止環節不涉及資產的真實交易與過戶。因此可以就流轉稅和所得稅出發，由于REITs在銀行間存續期時存在流轉稅，租金收入會使物業資產得到一定比例的效益分配，并根據現行的稅收法規對租金收入繳納增值稅、印花稅和房產稅等流轉稅。還有對于信托是否作為納稅主體繳納企業所得稅等等，稅法目前無明確規定。投資者的稅收規定對于國內REITs的發展也有著直接影響，對于投資者和相關產品的稅收政策會直接影響投資者的收益率，從而影響REITs的吸引力和投資者的范圍。結合以上問題和特點，我們建議稅務主管部門根據信貸資產證券化的相關精神，明確銀行間REITs的所得稅政策。建議我國有關部門可以在外國投資者參與中國REITs的發行和投資等環節的稅收處理上進行相應的調整，吸引國外資本流入，配合我國整體金融政策的推行。

四、境內REITs相關稅務處理

（一）專項計劃設立時的稅務處理

目前，稅法并未對專項計劃是否符合屬于印花稅納稅人出臺明確規定，專項計劃對私募基金追加認繳資本時，是按照實收資本和資本公積的合計金額的萬分之五征收的，其他賬簿參照現行的印花稅暫行條例按每件5元征收。且目前稅法也并未對契約式私募基金是否屬于印花稅納稅人出臺明確規定，按照項目交易實質，私募基金收購項目公司股權系融資業務，不涉及所得稅，在專項計劃設立時。

（二）專項計劃存續期的稅務處理

根據《證券投資基金法》，基金財產投資的相關稅種，由基金份額持有人承擔，按照國家有關稅收征收的規定代扣代繳。雖然在現行的稅收法規尚未針對專項計劃有明確稅收規定。但在實踐中，由于專項計劃面臨著不能辦理稅務登記的情況，所以其相關稅收可由專項計劃投資者繳納。

（三）投資者退出專項計劃時的稅務處理

按照項目交易實質，這種歸還融資借款的業務，不涉及所得稅。專項計劃的投資者分得的股權轉讓收益應與其他所得合并后按照25%或該機構適用的稅率繳納企業所得稅。倘若這種轉讓資產支持證券發生于2016年5月1日之后，其買賣差價控制在增值稅的6%左右。

五、總結

稅收政策也會對REITs的成本和效益產生直接影響，所以是推動或者控制其發展的一個有效工具。我們需要結合國情，制定明確的、全面的和有針對性的稅收政策，結合產品方案、交易結構和投資范圍等多方面多角度的金融創新，開拓中國化的REITs市場，充分發揮其獨特的優勢和功能，使中國化的REITs稅收政策能夠真正落實到位。

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[責任編輯：潘洪志]