商業房地產評估中的常見問題及解決措施

【摘要】專業評估人士根據當前商業房地產現狀、影響因素在結合評估目的和評估經驗擬定適合的評估方法，從而針對房地產價值作出的一系列審核與決斷。這就是人們常說的商業房地產評估流程，是經過真實價格來體現商業房產價值的一項技術經濟活動。文章結合研究成果，對目前國內商業房地產評估問題進行了深入研究和討論，隨后分析了出現問題的根源，最后提出商業房地產評估問題的解決方案。

【關鍵詞】商業房地產;評估;問題;措施

1、商業房地產評估問題

1.1估價結果準確性、客觀性不強

相較于住宅、寫字樓、工業房地產，商業房地產估價結果的準確性較低，甚至說該類房地產其評估結果與客觀價值的偏離程度往往是最大的，也是最容出現偏差的。估價師未能準確判斷估價對象客觀價值，增加了估價報告使用人在經濟活動中的各種風險，也增加了估價師及估價機構的執業風險。目前行業中已多起出現房地產估價機構因估價結果失實而遭法院追責的案例，輕者罰款、重者坐牢。

1.1市場環境不規范

隨著經濟建設不斷推進，國內商業房地產市場評估環境缺乏規范性，主要體現在下列幾點：首先，房地產評估要多次和當地政府部門開展業務交流。大多數評估機構為了提高業務量，獲取個更多效益，他們會和當地政府部門及工作人員搭建好的合作關系。在此患者中，多數房地產評估人員會通過一系列手段達實現目標。其次，房地產評估行業不斷邁進，在某種程度上增加了評估機構和評估行業的人員數量，各個機構開啟了業務競爭模式，使得市場環境不規范性越發嚴重。

1.2從業人員綜合素質較差

從事商業房地產評估人員數量非常多，很多評估機構在招聘過程中所設門檻不同，使得當前商業房地產評估人員綜合素質相對較差。實際上，房地產評估行業對每一位員工的素質素養要求極高。只有從業人員的專業基礎夠深，才能更好的評估用戶固定資產。

1.3法律體系不完整

長期以來限制房地產評估行業前進的重要原因是當前法律體系不完整。現如今我國推出了《中華人民共和國城市房地產管理法》，此項法律中的條例主要針對的是整個房地產行業，和房地產評估有關的規定少之又少。所以，房地產評估行業擬定了很多章程體系，皆是在評價其行為，推動商業房地產的可持續發展。但是因為區域不同市場發展形勢也不同，行業規范與房地產評估市場難以相容，使得每個區域有自己的行業準則。行業規定不受法律保護，讓一些人在評估過程中鉆了空子，當自身利益和行業規范有所沖突時，不能按照相關規定執行。

1.4不正當競爭現象嚴重

就目前來看，房地產市場已經趨于一個上升的發展趨勢。現如今國內商業房地產評估中常常出現不正當競爭現象，導致委托方不得不在評估業務階段對人員及機構工作加以限制，從而降低了評估工作的公平性、客觀性和自主性。例如一些人員為了自身效益常常在商業房地產拆遷進行補償時拉攏委托方，并出現給房地產估價師賄賂情況，這件事嚴重影響了估價人員的審視和決策。另一方面，因為國內所構建的評估機構準入制度標準非常低，增加了評估機構數量，各個評估機構之間存在的不正當競爭現象日益嚴重，完全與評估行業原則背道而馳，加劇了行業風險。所以商業房地產評估風險是限制行業發展的主要因素。

2、商業房地產評估中問題緣由

2.1房地產估價師未盡職調查

由于商業房地產類型多、經營模式多樣，同時市場信息不透明，市場虛假信息繁多。部分房地產估價師在評估商業房地產時，未滿足客戶價格及進度需求，往往未對估價對象房地產及類似房地產進行充分分析，對調查取得市場信息也未進行充分甄別、篩選。簡單的依據有限的資料數據進行測算得上結論出具報告。例如某商業項目售價4萬/平方米，開發商包租5年，開發商約定前三年回報率分別為5%、6%、7%三年后租金收益二八分成。前三年租金收益直接抵扣房款，則購房這實際支付的房屋單價為4×（1-5%-6%-7%）=3.28萬/平方米。該類信息往往需要充分調查才能了解獲取，房地產估價師在評估時若未充分調查直接以開發商對外公示的售價為依據則會造成估價結果嚴重高估。

2.2評估管理體制不合理

首先，缺少完整的機構管理體制。盡管能夠自行挑選合作人制與有限責任公司制，然而為了使出資人得連帶責任有所減輕，在實際生活中有限責任公司制在眾多商業房地產評估機構中應用廣泛。基于此，便不能保護委托人合法權益，增加其連帶責任。其次，行業管理體制尚不完整。在商業房地產評估行業中“政府主管、協會自律管理”是其核心管理模式。身為非自發性的行業自律，以政府推動為基準，所取得的效果不是很理想，導致國內評估市場極其混亂。

2.3準入門檻低

法律法規不太完整，沒有構成合理、完善的人才培育、引入和晉級體系。讓很多不是從事此項專業的人和資歷尚淺的人都能參與到商業房地產評估中，降低其縝密性與合理性，完全不理會職業道德規范。另一方面，房地產評估師資格考試制度的注冊級別僅有一個，不能完全展現評估師的自身水平與工作經驗，還有一些評估師放棄了學習深造的機會。

3、商業房地產評估問題的解決措施

3.1加大監督管理力度

商業房地產評估屢次出現違法行為的根本原因是缺少管理，對此需加大監督管理力度。統一試行評估機制，避免內幕交易的發生;轉變監管機制，注重行業協會監管工作，幫助政府完整引導任務。增設投訴窗口，實時監督房地產估價人員行為。

3.2定期組織人員培訓

房地產估價的專業性非常強，因此格外注重員工專業素質。房地產評估人員要具備厚實的理論基礎，掌握公允價值。若碰到突發情況，應結合工作經驗和專業性作出精準判斷。在日常工作中，評估人員要虛心學習，積攢經驗，提升自身專業水平。

3.3構建完整的法律體系

為了更好的規范房地產評估人員在工作中的行為準則，要對現有法律進行調整。在調整過程中需注意兩點：統一行業標準，改良現有行業標準，明確房地產評估標準;提高職業道德要求，增加房地產評估人員的違法成本。

結語：

綜上所述，隨著市場經濟的飛速發展，在某種程度上加快了商業房地產行業的發展進程。在房地產市場中商業房地產是其核心要素，合理的評估將直接影響社會主義市場經濟的可持續發展，并在商業房地產經濟標準化與平穩化發展中起到至關重要的作用。商業房地產評估項目屬于一項創新產業，發展趨勢十分良好。盡管現在處在發展階段，問題較多，但依照我國現狀制定合適的解決措施，使商業房地產評估越來越成熟。

參考文獻：

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作者簡介：

鄭璽（1987-10-10），男，浙江樂清，副總估價師兼估價二部科長，中級職稱，研究方向：房地產估價。