投資房地產業務的風險識別與對策分析

馮彥華

摘 要：伴隨我國經濟穩健發展，房地產投資活動日益活躍，進一步擴大了房地產投資規模，推進了我國經濟發展。然而，由于我國房地產市場機制還不成熟，目前正處于向規?；?、品牌化的轉型階段，市場供需矛盾較大，近年來，我國房地產投資過熱，房價飛漲，國家宏觀調控頻出重拳，投資房地產業務面臨著巨大的風險。為此，必須在全面了解投資房地產業務風險產生原因的基礎上，采用合理、客觀的投資房地產業務的風險識別方法，才能保證采取的防范措施科學、有效，才能最大限度降低房地產業務投資風險。

關鍵詞：投資風險;房地產業務;風險識別

1 投資房地產業務風險產生原因

1.1 缺乏信息是當前我國房地產市場的主要特點，這也是導致房地產商品交易不公平的主要原因。在其他市場交易中，往往明碼標價，交易透明。而房地產交易、定價還不公開，在交易過程中，很難掌握房地產商品的真實價值，特別是高層建筑，一樓一價，若投資者不了解房地產市場變化情況，不熟悉交易流程，極易被騙，出現財產損失。

1.2 房地產投資資金多，回收期長。針對房地產企業在我國審批、年檢較為嚴格，入市門檻高。房地產商品具有耐久性，簽訂合同之后，涉及的權利、義務時間極長，可達到40年、70年不等。為此，整個市場供需關系將直接決定房地產投資是否存在風險，若供大于求，則會出現房屋積壓，不利于資金回籠;若求大于供，則會刺激消費，樓市哄搶，極易產生經濟泡沫。

2 投資房地產業務的風險識別要點

風險識別是風險防范的第一步，房地產業務涉及投資內容眾多，風險識別是指在投資過程中，必須采取一定方法，分析大量來源可靠的信息，從中找出對項目投資產生風險的影響因素，并對風險產生的原因進行深入分析，在此基礎上，對風險因素合理分類。通過風險識別，可有效增強風險防范能力，更全面、更準確地掌握風險的特性，為后期風險評估及決策提供依據。一般情況下，可按照既定順序進行風險識別，具體流程如表1所示，在房地產開發中，投資決策最為重要，存在極大不確定性與機動性。若一旦開展房地產投資，將難以由項目建設中撤離，甚至會付出嚴重代價。一般可通過定性或定量的方式區分各類投資風險識別方法，常用的定性識別方法包括頭腦風暴法、德爾菲法、暮景分析法等。常用的定量識別法包括盈虧平衡分析、敏感性分析等。為全面了解投資房地產業務的風險，更好地識別具體項目中的風險，有必要對房地產項目投資中的風險因素進行全面識別及分析，從而了解風險的特點及變化規律，更好地采取措施來規避風險。

根據大量研究表明，房地產投資風險多為政策、經濟風險。國家政策直接關系著一個行業的發展，政策變化將會引發經濟損失。特別是在市場經濟體系還不健全的情況下，如不能預測房地產政策變化趨勢，必將給投資方帶來嚴重損失。目前，常見的政策風險包括產業政策、金融政策、土地政策、稅收政策、城市規劃等方面。經濟風險往往指的是市場供求風險，這也是最常見、最直接的風險。常見的經濟風險包括區域社會環境、土地價格、融資、市場供求等。市場供應量是否均衡、市場購買能力的強弱、市場價格是否穩定等，都會反映出房地產經濟的真實發展狀態，均會增加不確定性。若市場供需不均，將會出現大量房屋滯銷，從而給投資方帶來資金積壓的風險。相比其他行業，房地產行業投資規模大，建設周期長，若遇到物價上漲或下降，同樣會帶來通貨膨脹或緊縮風險，這種情況下，當膨脹率降低，將會抑制購房需求，導致房地產價格大幅下跌，投資損失嚴重。膨脹率增大，將會刺激消費，出現供不應求，影響房地產市場秩序，導致經濟泡沫產生，出現經濟危機。

總之，房地產投資過程是一個長期、復雜的建設過程，在該過程中存在諸多不確定因素，不僅與法規政策相關，還與國計民生相關，為此，在風險控制中，必須了解什么是風險，風險存在于何處，只有做好風險識別工作，才能保證投資決策正確，才能更全面、系統地控制房地產業務投資過程中的風險，才能保證投資成功。

3 投資房地產業務的風險防范對策

3.1 地方政府須加強對房地產的調控力度，控制房價上漲

宏觀角度分析，地方政府應堅守自己的行政職責，進一步規范房地產市場，保證土地市場招標、掛牌、拍賣等流程公開化、透明化，積極引入市場機制，在商品經濟運行的過程中全面納入住房與土地，避免土地“內幕交易”，防止炒賣地皮。同時，為緩解不斷增長的市場需求與資源緊張之間的矛盾，要求相關部門聯合執法，全面清理商品住房的價格組成要求，將那么不合理收費及時取消，合理管控房地產開發商的利潤。此外，還要做好房地產結構調整工作，合理規劃高、中、低檔次的住房，要降低高檔住房比重，將普通商品房、經濟適用房作為重點開發對象，建立合理、完善的廉租房管理制度，設置合理的住房貸款比例，實現商品住房售價穩定。此外，通過市場優勝劣汰的原則，及時淘汰實力低、規模小、品牌差的開發商，加大力度實行品牌戰略，建立品牌房地產開發項目。

3.2 密切關注并把握國家宏觀政策的動向

為降低房地產經濟風險，必須密切關注并把握國家宏觀政策。若國民經濟處于快速增長階段，投資形勢、市場需求向好，此時風險性將大幅下降。反之，則會增加成本，增加風險，導致投資失利。為控制高位運作的樓市，持續上漲的房價，政府宏觀調控動作不斷加快，這種情況下，企業必須審時度勢，增強風險防范意識，對“全民投資”房產的現象有一個理想、深刻、清晰的認識，并迎合國家政策，采用逆向思維，重點開發經濟適用房，最大限度降低投資風險。

3.3 加強市場調查，低潮時投入，過熱時回避

在分析房地產市場供求風險時，要先做好市場調查評估，深入了解市場變化趨勢，在大量數據的支撐下，合理預測市場。此外，也可聘請專業人士，通過專業方式進行調查分析。若市場需求較低，應適時減少投資規模，降低資金占比，建設小型回收資金快的項目，增加資金流通量，盡可能降低風險。若市場需求量大，則可在一個區域內實施大規模投資，搶占市場占有率，增加收益。

在調查時，要重點分析房地產的有效需求，并掌握潛在需求，只有通過引導，在相應條件下潛在需求才能向有效需求轉化。針對地區相同的房地產供給情況，首先要正視自己的不足，善于利用自己的優勢，做到知己知彼，有針對性地做好營銷、宣傳工作。例如戶型選擇方面，應結合地區經濟發展現狀，合理建設需求量大的戶型。此外，還要回避房地產開發過熱情況下投資，這種情況下，無論是土地成本，還是建材成本，或人工成本，均高于一般水平，在市場競爭愈加激烈的時候，若投資過大，必定會增加風險。

3.4 合理編制融資方案，控制財務費用

第一，合理編制資金籌措方案。投資方應結合自身財務現狀，合理編制資金籌措方案，降低籌資成本，減少風險。若項目風險較大，且資金籌措極為困難，此時，可通過尋找開發合作伙伴的方式，共同承擔風險。

第二，采用財務杠桿方法控制財務費用。財務杠桿是通過借款融資由企業取得的獲利能力與支付債務利息之間的比率。房地產項目投資高、負債多，財務費用龐大，通過財務杠桿的合理應用，可有效控制獲利和支付利息之間的比率，減少財務風險。

3.5 增強企業自身管理水平，加強市場監測

作為一個高風險行業，房地產市場的供給彈性較為薄弱，若市場供給嚴重不平衡，極易出現經濟泡沫。為更好地了解房地產市場變化趨勢，降低房地產行業風險，增強業務宏觀指導力度。要求不斷增強企業自身管理水平，提高風險防控意識，時刻將風險防控牢記心中，提高抗風險水平。此外，還要加強市場監測力度，建立地區房地產行業分析監測體系，制定定期分析報告制度，做好房地產金融理論及實踐研究，更全面、及時、準確地把控市場變化，掌握消費需求、客戶群體，更好地做好房地產定價，提高投資水平。

4 結束語

綜上所述，伴隨城市化進程的不斷加快，我國房地產市場競爭日趨激烈，投資房地產業務的風險也隨之加大，如何更好地識別及控制投資風險顯得尤為重要。相比其他行業，房地產業屬于高風險行業，若市場供給不平衡，極易產生投資風險。只有全面掌握風險發生原因，才能更好地識別出風險，才能采取切實有效的措施積極消除或控制風險，才能穩定房地產市場。

參考文獻：

[1]馬雪妍.房地產合作開發項目風險管理研究[J].中國管理信息化，2018，（16）.021.

[2]馬全明.房地產開發項目投資的風險控制探討[J].中國經貿，2017，（8）：240-241.

[3]李含玉，何紅.房地產開發項目風險控制研究[J].消費導刊，2016，（1）：222-222.

[4]蔡翔宇.房地產開發項目投資的風險控制研究[J].中國房地產業，2017，（24）：51.

[5]李利納.房地產開發項目投資控制策略研討[J].科技創業月刊，2013，26（8）：55-57.

[6]蘇理云，冉小華，黃小軍，蔣友富，蔣圳.房地產市場的投資風險分析[J].重慶教育學院學報，2012，25（6）：48-54.