房地產與中國新型城鎮化的未來

楊露

真正的房地產井噴是從鄧小平的南方講話開始的，房地產也自此成為了萬眾矚目的行業。

無論是到一線城市、二線城市還是西部地區甚至比較偏遠的縣城去看，中國城市和城鎮的面貌都發生了翻天覆地的變化，高樓林立、車水馬龍。房地產企業在改變社會對財富整體認知的同時，也是深入中國城鎮化進程的身體力行者。

近幾年，中國提出了走新型城鎮化之路。簡單來說，新型城鎮化的核心，就是人的城鎮化，以推進“民生”為核心。對房地產企業而言，原本“圈地建房、坐地升值”的土地財政模式早已不可持續。如何在新型城鎮化中踐行“民生房企”的責任，調整策略，成為了中國頭部地產企業的重要議題。

中國人的“住房夢”

在中國這場規模非常龐大的城鎮化擴張過程中，房地產企業是當仁不讓的主角，它們在不同發展階段的轉型業態、發展空間都與城鎮化息息相關。

數據顯示，中國城鎮化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%，城鎮常住人口由1978年的1.7億增長到了8.1億，城市數量由193個增加到657個。城鎮人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米，住房條件不斷得到改善。

據了解，美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間，而中國只用了一半時間。這樣的城市化浪潮，呈現出了高度集中的特點。新增城市人口集中在沿海少數大城市，北京和上海人口也早已超越了歐美大城市，深圳只用了20年時間人口就由33萬增長至千萬以上。

房地產開發商在城鎮化大潮中抓住了特定機遇，比如在房企中營收領跑行業的碧桂園。1992年，碧桂園從廣東順德單盤起家。彼時，房地產市場就是住宅總量不夠，需要大量建房，城市經濟功能也需要向外擴張。當時，碧桂園就在一線城市郊區開發了滿足首套置業剛需、規模都在萬畝左右的大盤及超大盤，將無數人的“住房夢”變為現實。

后來在如火如荼的住房改革和市場經濟下，中國城鎮住房自有率急速提升，逐漸告別住房短缺時代。與此同時，居民關注的不僅是住房面積的擴大，還希望能住上更好更舒適的房子。

從“居住需求”向“舒適需求”的轉變，碧桂園嗅到了三四線城市的發展機遇，開始主打三四線高端改善型住房。這是碧桂園城鎮化產品的2.0時代，緊貼民生需求。

但這個階段也帶來了許多問題，比如城鎮化中非常顯著的區域分化，人口都集中在少部分大城市，并且帶來了不少“城市病”。因此，當城鎮化發展到一定階段之后，就需要考慮城鎮化的路徑是否能持續給居民帶來更好的生活，甚至帶來財富的積累。

在中國，加強近郊區和遠郊區的住房供給，擴大都市圈內的房地產供給，實現帶動產業升級跨越是大的趨勢。比如越來越多的城市開始設置新型產業用地，用地代碼為M0。M0主要用于吸引企業投身新興產業領域，順應的是將“產”與“城”進一步融合的趨勢。

2016年8月，碧桂園順勢發布“產城融合戰略”，宣告正式進軍產業地產。選址一線城市周邊和強二線城市30～80公里重要區域，未來5年投入千億元建設科技小鎮。這是碧桂園城鎮化3.0版本的雛形。

與此同時，隨著房地產調控的深入，龍頭房企的目標基本已經從原來的高速增長改為有質量的增長，包括原先四面出擊的多元化業務，在近來也呈現了收攏聚焦的趨勢。

在高科技領域，碧桂園董事局主席楊國強有一顆雄心。今年年初，頭部房企碧桂園明確地產、機器人、現代農業是公司未來三大重點業務。同時，提出“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的新定位，指明了科技創新轉型升級的方向，即圍繞其地產主業挖掘新市場和新動能。

作為“民生地產”理念的踐行者，碧桂園具有前瞻性，其大力發展的建筑機器人產業就是建立在與主營業務相關的理性決策和市場需求的基礎上。這不但能在未來幫助主業強化成本控制，更是對安全和質量的極致追求，也是積極履行社會責任的有力舉措。

真正的“產城融合”

“產城融合”這個詞近幾年特別風行，地方政府則對于能給地方導入實打實高新產業的運營商持普遍歡迎態度，它被視為疏解大城市、解決睡眠城市和產業空心化等若干城市病的良方。但誰都知道“產城融合”需要高投入，是塊硬骨頭，難啃。

當城鎮化發展到一定階段之后，就需要考慮城鎮化的路徑是否能持續給居民帶來更好的生活，甚至帶來財富的積累。

十九大提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。通過與城鎮化的緊密結合，碧桂園找到了產城融合發展的新空間—開發科技小鎮帶動周邊產業和經濟發展，反哺城鎮經濟。

在一線城市周邊和強二線城市周邊的重要區域，碧桂園都有所布局，已經在珠三角、環北京等地初步布局了多個科技小鎮，包括立足粵港澳大灣區打造的旗艦項目潼湖科技小鎮。

潼湖科技小鎮位于惠州市仲愷高新區西部，緊鄰深圳、東莞。“謀篇布局”對于這個幾乎是“在白紙上作畫”的科技小鎮來說至關重要。產業的開發如何做得有前瞻性，非常考驗碧桂園的綜合開發能力。

為解決產業創新和“千鎮一面”的問題，碧桂園科技小鎮推行一鎮一主題，一鎮一產業的模式。潼湖科技小鎮選擇了聚焦物聯網產業， 通過引入物聯網龍頭企業，導入中小型企業和本地企業，整合產業鏈上下游資源，與產業發展基金共同打造“主導產業突出、全產業鏈覆蓋”的科技小鎮。

深圳市英唐智能科技有限公司副總裁劉志華對潼湖的評價頗高，在他看來這個地方山清水秀，房價還比深圳低了很大一截，降低了企業成本的同時，員工可以在這里實現安居樂業的夢想，更有利于企業的穩定發展。

最重要的是，劉志華將公司搬到這里，是想通過特色小鎮的規模和整個產業鏈的效應來完善自己的產業鏈條，“我相信碧桂園集團會傾全力去打造一個最佳的環境，因此我們也非常放心去做這個事情。”

在資金方面，碧桂園投資了美國硅谷的Formation基金，并有自己的帕拉丁基金，將會為優質企業提供投融資服務。目前，潼湖科技小鎮建立了首期20億元的產業基金。此前，碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波曾表示，“假如香港青年帶著合適的、符合入駐標準的項目，來到潼湖科技小鎮發展，將免除3年租金。”

值得注意的是，空間規劃、產業規劃、資金規劃，這三者在“產城融合”中是同步的。如今，城市綜合開發的成本在不斷上升，包括最重要的土地成本、融資成本，只有財務穩健的頭部房企才能承擔起新型城鎮化的責任。

碧桂園在其30多個產城融合的項目中，憑借強大的跨界資源整合能力，將全球最頂級的科技企業、創新龍頭引入核心城市群。目前已達成合作意向的產業資源有2100多家，包括思科、富士康、華興資本、軟通動力、創新工場等企業機構，以及哈爾濱工業大學、香港城市大學等多家高校。

創新工場董事長兼CEO李開復對碧桂園這一戰略感觸很深，“過去我一直認為環境是不可控的，只能有機形成，但在深入了解碧桂園后，我的看法發生了改變：環境是可以創造的，碧桂園有希望打造出硅谷那樣的環境。”

從城市到農村，探索“人的城鎮化”

諾貝爾經濟學獎獲得者、世界銀行前副行長斯蒂格利茨說過，“中國的城市化與美國的高科技發展將是影響21世紀人類社會發展進程的兩件大事”。當然，高科技不僅僅是美國有，將城鎮化與高科技相結合發展模式在中國也是大勢。

物業曾是城市里的傳統服務業，新型城鎮化對物業管理和服務都提出了“更智慧”的要求，也為物業服務企業創造了前所未有的發展契機。

在頭部物業企業中，碧桂園服務可能略顯獨特。2018年，碧桂園服務已經在全國落地了一些AI項目。除了以與騰訊云等科技巨頭合作的模式推進AI新布局，還研發了自有的AI應用平臺和AI訓練平臺，同時還構建出云邊端全棧式物業解決方案，成為物業領域布局新技術密集度最高的廠商。

科技力量所能帶來的降本增效不在于技術降低了多少實在的成本，而在于提升人機互動效率。比如智能安防方面，通過各類算法包括以圖找人算法、軌跡分析算法，周界防范、垃圾桶溢滿等，大幅提升社區的安全和安全管理的效率。

最重要的是，利用物聯網和人工智能相結合將大幅降低常規重復勞動的人力投入，可以讓物業企業投入更多的人力去為業主提供更多人性化的服務。

科技力量所能帶來的降本增效不在于技術降低了多少實在的成本，而在于提升人機互動效率。

除了城市居民生活，農民的現狀也需要獲得更多關注。未來城鎮化率的不斷提高將會對農業生產帶來多方面的沖擊。隨著大量農村人口轉移到城市，從事農業生產的勞動力將會越來越少。

無論是耕地面積的萎縮還是勞動力的減少，都倒逼我國的傳統農業向現代化轉型，通過高科技的農業生產來實現糧食安全保障。但發展現代農業并不是一個可以快速變現、獲取高利潤的行業，而是一項龐大復雜的社會系統工程。

穩居世界500強之后，碧桂園謀開始謀劃更長遠目標，試圖通過參與新型城鎮化建設，投身高科技和現代農業。去年，碧桂園正式宣布進軍現代農業，幫助農民增收，助力鄉村振興。碧桂園將第一個重點放在了提升現代農業科學技術含量上，計劃廣聘農業人才，并引入世界一流的農業生產技術、設備。

碧桂園進軍現代農業，源于集團創始人楊國強“重新回去種田”的夢想。現代農業一方面可以帶動農民增收致富，助力國家戰略實施，另一方面通過研發、生產和銷售，為更多人提供安全、實惠、豐富的農產品。

“鳳凰優選”就是楊國強著手打造的社區零售網絡。鳳凰優選定位為高端農產品市場，采用的是自營社區超市的運營模式，致力于農產品供應鏈的優化，通過高標準選品和全鏈路品控，給消費者帶來“從田間到餐桌”的健康體驗，提供更高品質的生活。無論是城鎮化進程中的城市居民還是農民，都能從中獲益。

楊國強曾提出來這樣一個有關小鎮的構想：人口一兩萬人的綠色生態小鎮，有教育、就業、醫療、商業、文化和交通設施。在小鎮邊，建農產品深加工的工廠和其他一些沒有污染的工廠，解決就業問題。這樣通過農業機械化提高生產力解放出來的勞動力，也可以就近在小鎮就業，從根本上實現農村人口的就地城鎮化，助力鄉村振興戰略的實現。

我們不難發現，從地產主業到智慧社區、現代農業、建筑機器人，都與新型城鎮化中的人息息相關。房企參與城鎮化的形態隨著社會發展、國家方針政策的調整而不斷發生改變。在它們落實“人的城鎮化”的同時，也催生了一系列契合新型城鎮化發展的產業，這無疑將成為未來中國新的經濟增長點。