新力地產狂野飆升
2019-10-10 03:26:57謝澤鋒
英才 2019年9期
謝澤鋒
一家房地產公司從成立到準備上市，最快需要多久？新晉房企新力控股給出的答案是——9年。
今年5月24日，僅成立9年的江西房企新力控股，便已經向港交所提交了IPO申請。要知道在2015年，它還只是一家年銷售規模不到50億的區域房企，而2016-2018年，新力的銷售額分別達到了161.3億、428.1億和887.3元億，復合年增長率高達136%。
新力的標準化經營覆蓋選址、拿地、產品規則、設計、銷售甚至營銷整個產品周期。
江西商人張園林創立的新力控股，擴張速度之快令人咋舌。而更令人感到意外的是，這家曾偏安一隅的年輕房企，在激烈的大浪淘沙中，不僅活了下來，而且一路高歌猛進，躋身全國前40強。
這次，如果成功在香港上市，新力控股將成為江西省第一家上市房企，同時也將成為最年輕的上市房企。
異軍突起
進入2019年，新力控股火力依舊不減，根據克爾瑞數據顯示，今年上半年，新力實現合約銷售金額463億元，相比去年同期的330.3億元，增長40.18%。在整個行業增速放緩的情況下，保持40%以上的增速，顯示了其不俗的發展后勁。
9年前，70后江西商人張園林創立新力置業，起初三年公司專心運作南昌帝泊灣這一項目。2015年公司銷售額達到45億元，躋身江西房企前三。此后，公司銷售規模實現三級跳，直接從百億晉級到近900億規模。
根據招股說明書，2016-2018年，新力控股分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復合年增長率約為94.6%。凈利潤近三年來連續翻番，分別為1.3億元、2.78億元和5.55億元，復合年增長率達105.9%。
截至今年一季度，新力土地儲備達到1480萬平方米，為未來成長奠定了基礎。不過從土地儲備的分布來看，江西省依舊是新力的“大本營”，其總土儲的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合營公司及聯營公司的應占土地儲備，江西省土儲合計占比為52.6%。
與此同時，新力開始向大灣區“進軍”，截至一季度，公司在大灣區的土地儲備占比達到25.6%，是除江西外新力最重要的土地“倉庫”。
2018年初，張園林確定了“保800億爭1000億元”的業績目標，提出“4+x”戰略，深耕“以南昌為中心的中部區域”、“以上海為中心的長三角區域”、“以深圳為中心的珠三角區、“以成都為中心的西部區域”，同時機會性進入其它片區，進一步擴展全國布局。
便宜的地
與碧桂園快速成長依賴的“高周轉”類似，新力控股仰仗自己創造的地產界“標椎化”經營模式開疆拓土。
從招股書可以看出，新力的標準化經營覆蓋選址、拿地、產品規則、設計、銷售甚至營銷整個產品周期。新力控股稱，這樣既能保持較低成本也能實現高效率運營，達到最大化投資回報。
以拿地為例，為評估拿地機會并確保及時拿地，新力就根據拿地方式設定時間表、目標及要求，目前大多以收并購為主，且能夠進行陜速決策。
有報道指出，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分別為1184元、1274元、1129元，在公司向全國擴張的同時，拿地成本不增反降。
據招股書披露，新力2016、2017及2018年毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%。毛利率的提升，主要受益于相對較低的土地成本、控制開發及建設成本。
數據顯示，建設成本占銷售成本的比例，從2016年的65.3%下降到2018的61.7%;土地成本占銷售成本的比例，從2016年的25%下降到2018年的24%。同期，在運營管理成本方面，薪金、差旅及招待費、服務開支項目占比也下降了3-6個百分點。
“大量債務可能在未來產生額外債務， 從而可能對公司財務狀況及經營業績造成重大不利影響?！?/blockquote>
招股書披露，2018年經營I生現金流凈額為17.2億元，是近三年以來首次為正。其中，收到的預付款和其他應付款總額為32.8億元，同比大增429%。
除了做好主營業務之外，新力提升利潤也“生財有道”。
2016-2018年公司財務收入分別為0.025億元、0.27億元、1.06億元，增幅驚人，主要原因是長期債權投資利息的增加。
與此同時，新力控股還擅長各種投資。2017年，新力以7.4億元、利率12%的債權投資方式投資于一項物業項目;2018年，按15%利率對外提供2.5億元貸款。
股權投資方面，新力于2018年12月31日投資—家上市公司，股權公平值為6490萬元，其產生的收益凈值1890萬元計入損益。
現金吃緊
在規模飆升的同時，新力控股負債總額也同樣在高速膨脹，資金鏈呈現吃緊狀態。
根據公司招股說明書，新力控股2016-2018年流動負債分別為137.6億、366億、595.5億，今年3月底進一步躍升至640.6億元，擴張近五倍。
總負債額也呈現上升態勢，2016-2018年分別為71.19億元、200.64億元、401.96億元，2019年一季度升至443.16億元，增長也超過五倍。
截至2018年底，新力手持現金及現金等價物70.84億元，而一年到期的有息負債為92.2億元。也就是說，現金無法覆蓋短期負債。
2016和2017年公司經營活動產生的現金流均為負，2018年經營性現金流轉正，但投資活動產生的現金流三年持續為負。
按借款總額減現金及銀行結余除以權益總額計算，新力控股的凈資本負債比率從2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年底的240%。這一數字遠高于同行評價水平，也超過了行業警戒線。
2016、2017、2018年新力控股賬面承擔大量借款為經營提供資金支持。三年間，公司銀行或其他機構借款以及公司債券總額分別為64.38億元、166.76億元、221.03億元。公司將繼續考慮其他債務融資途徑。
在招股說明書中，公司坦承這一風險。提出“大量債務可能在未來產生額外債務，從而可能對公司財務狀況及經營業績造成重大不利影響。”
為緩解債務壓力，新力于4月發行了4.17億元公司債，計劃用于償還貸款。
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