遼寧省房地產業發展水平分析

(遼寧師范大學 遼寧 大連 116029)

一、引言

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業[1]。近年來，國外對于房地產業的研究主要致力于房地產業與城市規劃相聯系，以及消費者對于的相關類型的房地產業需求問題的研究。我國房地產業伴隨著經濟發展已超過20年，帶動了各行各業的迅猛發展，主要是對房地產價格，投資環境等方面進行研究。遼寧省近年來的房地產業發展迅速，已成為全省的重要支柱產業。本文主要從房地產業開發、投資和銷售三個方面建立指標體系，分析遼寧省房地產業的發展現狀水平和存在的問題，并有針對性地提出調控建議，以期對未來遼寧省房地產業的發展有借鑒意義。

二、指標體系的建立

(一)數據來源

以遼寧省14個地級市為研究對象，數據來源于2018年遼寧省統計年鑒和各地級市的統計年鑒。

(二)建立指標體系

根據可獲得性、科學性、全面性和代表性的原則，選取指標，建立指標體系如表1所示，原始數據如表2所示。

表1 指標體系

表2 原始數據表

三、研究方法

聚類分析法是一門多元統計分類法，通過計算樣本間的差異程度，將所有個體的樣本進行重新整理，作為一個類別的個體說明它們之間相似程度高，而不同類別中的個體之間相似程度低[2]。

本文選取了14個城市的9項指標，運用SPSS19.0軟件，進行K-means聚類。

為了消除量綱的影響，首先把表中的原始數據進行對數變換，公式：

Xij′=lnXij

將標準化處理后的數據進行系統聚類分析，利用Arc Map10.3軟件，將聚類結果反映出來，進行綜合分析。

四、結果分析

通過對14個城市聚類分析的結果可以看出，分為四大類型區，第一類型區為高水平區，第二類型區為較高水平區，第三類型區為一般水平區，第四類型區為低水平區，如圖1。

(一)高水平區：沈陽和大連

沈陽和大連的房地產行業發展水平較高，各項指標均比其他城市高。兩市的房地產開發投資總額為1380.8756億元，比其他12個城市的總和多472.0821億元。其中，沈陽作為遼寧省的省會城市，而大連作為副省級城市，東北重要的沿海港口城市，兩市的經濟發展較快，使房地產行業的發展迅速。沈陽與大連兩個城市的房地產業處于高水平區域。

圖1 遼寧省房地產業發展水平分類圖

(二)較高水平區：盤錦

顯然，對聯通來說，無論移動采取什么策略，聯通只要采取不漲價策略都可以獲得更優的支付。對于移動來說，無論聯通采取什么策略，移動只要采取不漲價策略都可以獲得更優的支付。這樣不漲價就是兩個公司的占優策略，所以兩家公司都會采取不漲價策略，各獲得50的支付(50,50)。當該博弈處于(不漲價，不漲價)策略組合時，聯通和移動都無法通過改變自己的策略來獲得更好的支付，于是博弈到達納什均衡狀態。

盤錦經濟發展迅速，擁有較好的經濟基礎，房地產行業發展水平相比之下較高，但與沈陽和大連的房地產業相比存在一定的差距。盤錦的開發投資額、土地購置面積與費用等指標并不突出。但是，作為我國重要的石油、石化工業基地，是遼寧沿海經濟帶重要的中心城市之一，商品房銷售面積位居全省第四，綜上盤錦的房地產業發展水平較高。

(三)一般水平區：鞍山、錦州、營口和葫蘆島

鞍山房地產開發投資額均居全省第三，其他指標不顯著，房地產業水平屬于一般水平區域。營口，作為東北地區距離出海通道最近的城市，近幾年得到了快速的發展，房地產業有上升的趨勢。錦州，購置土地面積和土地購置費用為一般水平區的城市中第一名，地處環渤海經濟圈范圍內，為房地產業的發展提供了較有利的地域條件，但其他指標不顯著。葫蘆島，商品房施工面積居該區域第二位，商品房銷售均價為該類型區首位，但其他指標數值不明顯，因此處于一般水平類型區。

(四)低水平區：撫順、本溪、丹東、阜新、遼陽、鐵嶺和朝陽

撫順，房地產市場的指標數據并不十分顯著，近年來又大力發展“沈撫同城”，雖然處于低水平類型區，房地產市場發展前景較好。本溪，作為工業及旅游強市，為當地房地產的發展提供了有利的條件。丹東，房地產業開發投資額、商品房施工、竣工面積均為該類型區首位，但城市人均可支配收入較低，使房地產業的發展速度較慢。阜新，房地產開發投資額、土地購置面積、商品房銷售額、銷售面積、銷售均價等指標值均位于該類型區最后。由此可見，阜新經濟基礎薄弱，房地產業發展水平較低。遼陽，土地購置面積為為該類型區中最高，但商品房竣工面積為該類型區最低，其他房地產業相關指標均不突出。鐵嶺和朝陽的各項指標均處于全省靠后位置。總之，該類型區房地產業發展較穩定，水平較低。

五、存在的問題

(一)行業總體發展不平衡，地區之間有差異

遼寧省房地產業存在地域差異，發展不平衡。高水平區中，沈陽和大連的房地產發展水平高于其他城市。其次是較高水平區為盤錦，雖然與高水平區存在著一定差距，但地理區位存在一定優勢，加上良好的經濟基礎，使得房地產業得到較快發展。鞍山、錦州、營口和葫蘆島這四個城市的房地產業發展水平一般，發展速度較緩慢。低水平區為撫順、本溪、丹東、阜新、遼陽、鐵嶺和朝陽，這些城市的房地產發展速度緩慢，水平較低。遼寧省內14個地級市的房地產業發展水平地域差異顯著，行業總體發展不甚平衡。

(二)地產融資結構不合理，投資市場不發達

遼寧省房地產業融資渠道單一，主要以銀行貸款為主，債券、基金、信托等其他融資方式比較少見[3]。事實上，絕大部分消費者購買資金都是從商業銀行提取的。在這種情況下，房地產商人將風險轉移給銀行，銀行將面臨更大的房地產抵押貸款風險。近年來，房地產業發展較慢，甚至有后退的趨勢，商業地產發展不甚活躍，投資市場不夠發達。

(三)住房保障政策不完善，供應結構不合理

由于地方政府和房地產開發商的原因，保障性住房建設的數量相對較少，且發展速度緩慢，因此，不能滿足一些低收入家庭的住房需求。真正需要改善住房條件的人，往往因為價格昂貴而買不起，至于別墅和高檔住宅等住房，低收入家庭更是無法想象，而高收入家庭存在“炒房”現象，這也就是較高房價與真正需要改善住房條件的人需求之間的問題。因此，房地產市場的保障政策不夠完善，供應結構不夠合理。

六、對策及建議

(一)因地制宜地發展各類型區

高水平區，沈陽，作為遼寧省省會和中心城市，而大連作為著名沿海港口城市，經濟發展迅速，兩市的經濟總量大，能夠保障房地產業的持續發展。沈陽，應繼續提高現代服務業與現代工業水平，改善先進裝備制造業基地；大連，應繼續發揮其港口城市的優勢，加快旅游業等產業的發展，從而促進房地產業的發展。

較高水平區，盤錦的石油加工業對地區經濟增長起著重要作用。要繼續優化產業結構，提升產業水平，保持經濟快速增長，使區域特色產業穩定發展。與此同時，有必要加快服務業集聚區建設，促進產業向第二產業和第三產業的轉型。

一般水平區中，鞍山的鋼鐵工業對該地區的經濟增長有帶動的作用，在優化鋼鐵產業的同時，資源型城市的轉型也是關鍵，借助森林與溫泉等資源優勢，大力發展第三產業，從而帶動經濟的增長和房地產業的發展。錦州、營口、葫蘆島，作為沿海城市，應當大力發展臨港產業，促使產業升級優化。其中營口，為全國首批沿海開放城市和國家自貿試驗區片區城市，為臨港產業的發展提供了政策上的支持，同時也帶動了錦州和葫蘆島等周邊城市的發展。

低水平區中，撫順的煤與石油資源對地區的經濟增長起著重要作用。近年來，撫順經濟平穩增長，對于房地產業的發展具有推動作用。本溪應加大力度發展生物醫藥產業和旅游產業丹東與朝鮮接壤，可以發展對外貿易以及跨境旅游業，來促進經濟的發展。阜新，在完善煤化工產業的同時，應致力于產業結構的轉型與升級，作為中國制革示范基地、北方家具研發制造基地等，要充分發揮自身優勢，建成具有地方特色的產業集群。遼陽應大力發展化學工業，逐步向精細化方向發展，促使產業結構的優化。鐵嶺的農業較發達，適當地優化農業產業結構，完善農產品加工鏈，使農業化得到健康的發展。朝陽的地理位置優越，可以大力發展紅山旅游文化，使經濟快速發展，從而帶動房地產業的發展。

(二)構建房地產業多元化融資體系

在房地產投資過程中，房地產開發企業面臨的風險主要集中于商業銀行，房地產企業是需要長期資本的支持，對需要長期資本支持的房地產企業來講，它們的發展受到了限制[4]。因此，要完善融資方式，創新融資途徑，拓展金融渠道，減少風險。利用沈陽和大連兩市的經濟輻射功能，積極吸引外資，加強城市間房地產行業的聯系，同時，完善提高住房公積金貸款制度和異地辦理的流程和效率，使遼寧省內房地產業穩步發展。

(三)完善保障性住房制度，形成房地產市場的良好格局

在一般水平區域的城市，根據其經濟發展水平和人均可支配收入水平，制定房地產的相關政策，持續對保障性住房居住者的資格進行審查。在低水平區域的城市，政府對于稅收給予大力支持與幫助，使中低價位商品房在市場中占有一定地位。同時，繼續加強鐵嶺、遼陽、葫蘆島、朝陽中心城區的棚戶區改造，使房地產市場擁有良好的格局。