試點城市房產稅政策對于房價的影響及未來發展對策

(云南財經大學 云南 昆明 650000)

近年來，隨著中國經濟的高速發展，房地產業也發展迅猛，房價居高不下，政府不斷推出舉措，試圖抑制房價過高對經濟發展和人民生活水平造成的影響。對于短期的限購等抑制性政策，終究不是解決房價過高的良方。人們在尋找長期有效的房地產價格制約機制，房產稅這一政策性舉措應運而生。2019年3月5日，十三屆全國人大二次會議在北京開幕，國務院總理李克強作政府工作報告，對2019年房地產方面的工作部署，主要包括：穩步推進房地產稅立法、推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、落實城市主體責任促進房地產市場平穩發展等。房地產稅立法第3次進入政府工作報告，落地速度在加快。房產稅是僅對房屋財產本身征收稅，相當于國外的物業稅。在稅收制度健全的國家早有實行，它除了一般稅收政策所具備的增加財政收入，還被賦予了調節房價和控制房源的政策預期。

一、房產稅征收現狀

2011 年 1 月 28 日，上海市和重慶市發布了 《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，打響了滬渝房產稅改革的第一炮，標志著滬渝房產稅改革的開始。上海房產稅試點范圍是上海市全市的個人住房，具體為:征收對象是指上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。納稅人為應稅住房產權所有人。計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。適用稅率暫定為0.6%(應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為 0.4%)。重慶試點征收范圍是重慶市主城的九區，試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為:個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。納稅人為稅住房產權所有人。計稅依據為應稅住房的計稅價值為房產交易價。稅率:獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

雖然兩個城市改革出發點相同，但是在具體稅制設計方面差異較大。重慶房產稅改革重點對象是高端住房，通過減少高端住房增加中低端商品房的數量想據此來緩解緊張的房地產業，而上海主要是針對同時擁有多套房產的家庭征稅，主要目的在于房地產投機行為、炒房等現象。房產稅改革可以增加持有房產的成本，引導群眾理性購房，減少房產投機行為，對房地產市場正常發展起引導作用，這次改革對我國將實行的全面的房產稅改革提供了模板，起到了重要的指導作用。

二、房產稅對房價的影響分析

表1 2009-2018年的10年間上海住房銷售價格變化

在這10年間，2011年是上海市住宅商品房銷售均價首次并且也是唯一一次出現了負增長，從14283元 /平方米下降到了 13549元/平方米，降幅達5.14%。而在此之前的2009和2010年，上海住宅商品房銷售均價呈現出連續大幅度的上漲，漲幅分別為52.03%和15.89%，這就說明2011年試行的房產稅政策與房價變化有關。房產稅一經開征，上海的住房價格即出現負增長，也反映出了開征房產稅的政策能在短期內對上海的住房價格上漲起到一定的遏制作用。雖然在2011年以后，上海市的住宅商品房價格又出現了不同幅度的反彈，比如：2014年房價的漲幅僅1.42%，但2016年房價的漲幅卻達到了驚人的123.81%，這主要是受到了國家當年的方針政策、購買者心理預期、房產中介的推波助瀾等多方面因素的影響。其中國家政策影響比如：2016年央行首次下調了首套房的首付比例，首次購買普通住房的首付款比例調整為最低20%，而對擁有一套住房的家庭，申請貸款買房的首付款比例則調整為不低30%；此外還有諸如財政部調減房地產契稅營業稅等國家政策。從開征房產稅的2011-2017年，上海市的住宅商品房銷售均價持續攀升，保持著明顯的上升勢頭，因此可以說從長期趨勢來看，房產稅的開征恐怕難以起到抑制住宅商品房價格增長的作用。

在房產稅政策試行的2011年，重慶市住宅價格呈正增長，從4036.11元/平方米的價格上漲到了4 490.24元/平方米，漲幅為11.25%。同時，通過觀察2011年之前的兩個年度的數據可以發現，重慶住宅商品房銷售均價都呈現出連續大幅度增長的態勢，2009年和2010年的房價漲幅分別達到了23.80%和23.65%，均高于2011年的房價漲幅，這就說明開征房產稅的政策實施對重慶市的房價增長起到了一定的抑制作用，雖然未能使房價出現負增長，但確實使漲幅出現了收縮。通過觀察2011年以后的數據也能發現，2011年以后的住宅商品房銷售均價的漲幅都在不斷減小，甚至在2014年、2015年兩年中出現了房價負增長。綜合考慮來看這可能得益于重慶房產稅改革試行中側重于對高檔住宅和別墅征稅實行累進稅率。雖然重慶市的房價并沒有如上海一般在房產稅政策試行當年即出現房價負增長，但房價漲幅在平穩收縮卻是事實，根據長期趨勢分析來看，房產稅政策還是能夠在穩定房地產市場價格方面產生作用。

房產稅并沒有對前兩個試點城市起到明顯遏制作用，隨著時代變遷，人們的生活水平在不斷上升，房價持續上漲仍然是未來的趨勢。影響房價的因素有很多，價格可能是由于地區優勢，就業供應短缺、制造業的發展、政府的支持以及行動而波動。另外，由于房價由建設費，拆遷費，土地出讓金，城市建設附加，契稅等多種因素構成，房產稅僅為其中的一小部分，僅僅作用于縮小貧富差距、調控住房消費等，所以，從西方國家現狀以及中國的現有試點發現，房產稅都不太可能成為降低房價的強力武器。

三、開征房產稅影響試點城市房價的原因分析

來自上海和重慶兩個試點城市的數據表明，開征個人住房房產稅對抑制住宅價格上漲勢頭的作用甚微，至少對于新建住宅的確如此。這其中，主要有以下幾種原因:上海是我國經濟活動最頻繁的發達大城市，重慶也是西南地區一大經濟中心城市，由于就業機會的優勢，二者均具有較強的人口聚集功能。人口向這些城市集中，會對住宅發出剛性需求的信號，即便是開征房產稅會間接提高消費者的支付成本，由于人口對居住的需求在持續增加，相應的住宅價格就不會受到明顯抑制。同樣是由于大城市對住房的剛性需求較為旺盛，房產的投資功能很難被弱化，相應地對房產的投機性需求就難以得到抑制。對于投資性購房者而言，其新購住宅可能達到納稅標準，開征房產稅后的額外持有成本為所繳納的稅金，但如果在其所預期的時間段內，住宅價格仍然會上漲，只要房產溢價超過稅金成本和市場利率，對住宅的投機性購進仍然有利可圖。金融危機之后，閑置資金投資渠道收窄，投資房地產的機會成本相對較低，于是，當前房產稅稅率未能起到遏制大城市炒房的作用。兩大試點城市的征稅對象所覆蓋的范圍不大，未能充分體現房產稅抑制房價的潛力。重慶的主要稅收目標是在主城九區的獨棟房屋，高檔商業住房，以及“在重慶市沒有戶口，沒有生意，沒有工作的人”新購買二套及以上的普通住房，對于獨棟住宅和高檔商品住宅給予了較為寬松的免稅面積，而對于新購二套普通住宅的納稅對象很容易游離于“三無人員”的規定之外。上海市的試點辦法實際上的主要征稅對象仍然是未取得上海戶籍的普通購房者，而對本地居民家庭的購房抑制力度有限。由于以上種種因素的存在，重慶和上海征收房產稅的試點對于抑制住宅銷售價格上漲的作用有限。

四、完善個人住房保有環節房產稅征收方案的建議

(一)優化稅制設計

1.擴大房產稅征收范圍，目前除重慶的存量獨棟別墅納入個稅征收范圍外，其他存量房不在個人房產稅征收范圍內，這無疑讓擁有多套房產的人成為稅收對象的漏網之魚，同時，一人擁有多套住房，會出現大量房屋空置的現狀，造成資源的浪費和分配的嚴重失衡。這樣一來，可能再次推高房價，導致一部分人買不起房。所以，將存量房和首套房納入個人住房征收范圍一起征收房產稅，不僅可以緩解社會壓力，也是房產稅改革的必經過程。

2.采用差別稅率計算征收房產稅。對不同的地區，不同的住房采用不同的稅率進行計算征收房產稅。如采用較高稅率對一線城市征收房產稅，二三線城市的房產稅稅率則在一線城市稅率基礎上依次降低，同時，在一個地方，城市住房采用高稅率，郊區農村住房使用較低稅率。

3.堅持首套住房不征收房產稅。房產稅的改革一定要適應當今中國國情，中國應該借鑒國外房產稅改革的優秀經驗，參照本國的實際情況制定合理有效的房產稅征收制度，即全國范圍內居民擁有的首套房屋不征收房產稅。這樣一來，可以讓中低收入者吃下一顆定心丸，那就是，房產稅只調節高度，這點是非常重要的，關系到房產稅改革的可行性。

(一)完善配套制度

1.房地產業涉稅信息的充分獲取與共享，以信息化技術為依托，在稅務、房管、國土等部門建立信息化網絡，實現信息聯網，以為房產稅征收建立全面性的涉稅信息網絡，快速有效的攝取信息資源，實現資源的共享與利用。

2.健全房地產評估制度。必須要建立一套評估和管理的機構和機制，對房產稅計稅的稅基進行價值評估和管理。首先，需要建立相關的數據庫，作為評估機構和機制建設的基礎；其次，要在數據庫建立的基礎之上，對相關的評估標準和評估技術進行完善和升級，從而為評估活動打下堅實的基礎；最后，還需要建立一套評估報告的審查與檢查體系，并且建立起對評估報告爭議的仲裁機制

(二)建立房產稅征收的監督機制

1.高效的稽查制度，建立有效的房產稅征納雙方溝通機制。由于房產稅的征收會涉及到不同的部門，因此需要相關的部門來負責房產稅征收各個環節的優化。具體來說，就是通過制度建設，從各個方面加強對房產稅偷稅行為的稽查力度，防止房產稅的流失。

2.建立有效的房產稅征納雙方溝通機制。透明化的評估和稅收信息。當前世界很多的國家最常用的辦法是將信息公布在政府的網站上，讓納稅人能夠通過政府網站進行全面性清晰明確的了解。第二，可以通過電話或者網絡等方式，找到納稅人的相關人員獲取所需要的信息。納稅人或者納稅人代表(例如顧問、代表律師)應該有權約見權威評估人員，商討評估價值或評估過程的相關問題。