關于我國物業管理模式的反思與再造

許苗

摘 要：由于物業在業主的生活中起著非常重要的作用，加之近年來人們生活質量的不斷提高，一系列因素使得人們對物業服務的要求越來越高。但在目前的背景下，我國的大多數物業管理，物業管理管理模式仍然存在許多問題，這些問題的存在并不是有利于中國房地產發展在未來，所以，為了有效地解決這些問題，并滿足業主的需求的情況下，創建一個良好的業主與物業之間的聯系，需要根據目前我國物業管理模式中存在的問題，給出相應的解決方案。

關鍵詞：物業管理模式；反思；再造

隨著社會經濟的不斷進步，人們的生活質量得到了提高。科學的物業管理模式有利于促進社會的穩定運行。然而，與發達國家相比，我國現有的物業管理已經形成了一定的模式，但還沒有在發展完善的制度、市場經濟的運作過程中在物業管理市場缺乏發展。

一、我國物業特點

1.產權物質復雜化特點。居民住宅建造形式具有集體性，所以有居民享有居住權的區域，也有公共的區域，不同區域所有權不同，就導致了物業管理的復雜化。

2.產權制度復雜特點。房屋售出之前的產權歸政府或者單位，出售之后的產權歸業主，所以在一個小區在售卻沒有完全售出的時候，小區產權歸屬就相當的復雜，政府、單位和個人的需求不同也就造成了物業管理的難度。

3.產權轉化時期復雜特點。在住房建造以后，出售過程中不免要經歷開發商到業主之間的產權轉換，這個過程中在選擇物業時候經常會有矛盾出現。在物業費交付、物業企業選擇中都會出現爭議，這種情況下，往往會造成物業管理企業的替換，以及物業管理的麻煩。

二、我國物業管理存在的問題

1.物業管理人員良好的服務理念。對于物業而言，物業本身是屬于服務類的行業，在實際的工作中應該秉持著誠懇的服務態度對待業主。但大部分物業人員在實際的工作中，都沒有針對業主的需求給出實質性的回應，這不僅會給業主一種服務態度差的感覺，而且會讓物業后續的管理工作很難進行。另外，大部分物業在管理的過程中都剝奪了業主對小區的管理權，且會自作主張地代替業主決定某些事情，這一現象的存在則會嚴重激起業主對物業管理的不滿，久而久之，我國物業的管理質量自然會下降。

2.物業制度不夠完善。物業服務制度不夠完善主要可體現在兩個方面。第一，管理規定當中的定位不夠清晰。為了讓物業管理更具合理性，大部分物業管理企業都會對物業管理進行規定，但從部分物業規定的管理模式來看，其中對于細節的管理并沒有明確指出該如何做，而且對于物業人員的職責也沒有明確指出。這使得發生問題時，每個人都只會站在自己的角度去描述事件的經過，長此以往，物業人員不但會失去合理處理事情的能力，而且會讓業主感到不愉快。第二，物業服務的市場制度不夠完善。自物業一行應運而生，人們就認為物業管理已經趨向市場化，但事實上，物業服務的市場制度并不完善，這種情況的存在，也使得物業管理在市場的占據上存在著很大的限制。

3.物業管理人員的素質普遍偏低。就目前社會的發展來看，物業與業主之間存在的矛盾正在隨著時間的不斷推移而不斷擴大，造成這一現象的原因大都是因為物業管理人員素質偏低。所以，在物業管理人員的選擇上，相關人員一定要加以重視。

三、我國物業管理模式的反思

1.物業管理主體錯位。從本質上來看，物業管理指的是管理的權利由業主共同行駛，物業歸業主所有，業主應當在物業管理中充當消費者以及主導者的角色，而在對物業管理權利進行行駛的過程中，需要對業主大會這一媒介進行應用。然而，長久以來，我國的物業管理模式當中，業主的主導者地位并沒有體現出來，相關權利被物業服務企業所剝奪。《物業管理條例》充分表明物業服務企業受業主委托行駛物業管理權利，而國家相關規定中也肯定了物業服務企業的這一地位。這種物業管理主體發生錯位的現象，誤導了社會大眾對物業管理的正確認知，而業主自身參與物業管理的權利也受到了侵犯。

2.不健全的物業服務市場制度。長久以來，人們對物業向市場化方向發展已經產生了一定了解。然而，從經濟學層面來看，市場的存在必須同時擁有買方和賣方兩種因素，從這一角度來看，我國所謂的物業市場在運行過程中并沒有買方。《物權法》指出，業主是物業管理權利的行駛者，那么買方應當為業主大會。然而，現階段業主大會的存在并沒有在我國全國范圍內普及，現有的業主大會在運行過程中，也并沒有得到法律的保護。由此可見，不僅業主無法正確行駛自身的管理權利，同時在物業管理市場當中，業主大會并沒有作為一個重要的主體而存在。因此，我國物業管理市場當中并沒有買方，這充分說明我國現階段擁有不健全的物業管理體制。

四、物業管理模式的再造方法

1.進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識。對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。

2.加強政府監管力度，明確各方權利和責任。物業服務企業必須要對新接管項目和物業管理機構更迭時，對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。物業承接查驗是物業管理企業承接物業前，為了厘清建設單位、業主和物業管理企業之間責、權、利的關系；是為了維護各方的正當權益，避免日后矛盾糾紛發生而必不可少的驗收環節，物業承接查驗工作質量的好壞，對以后的物業管理服務至關重要，因此，相關各方以及政府職能部門，應當加強對物業承接查驗制度落入的監管，加大對未認真落入物業承接查驗工作的處罰，同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。

3.健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如：現行的法律法規已給予物業服務企業相應的權利。

總之，物業管理作為一種專業化社會化企業化的不動產管理模式，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，并顯示出其巨大的社會作用強大的生命力和廣闊的發展前景。我們應當根據國內外成熟經驗，深入剖析我國物業管理領域存在的問題，并再造我國特色的物業管理新模式，從而更好地服務于業主。

參考文獻

[1]劉紅.我國物業管理模式的反思與再造探討.2017.

[2]張鑫杰.淺談關于我國物業管理模式的反思與再造.2018.