探究房地產(chǎn)工程管理主要流程的優(yōu)化措施

許金婷

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模得到不斷壯大。不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式上仍存在較多不足，不利于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)工程管理流程存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，其主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備不充分、忽視相關(guān)許可規(guī)定、管理體制以及建立制度不夠規(guī)范。針對(duì)此些問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程做出相關(guān)優(yōu)化措施注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理、遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定以及制定完善的長(zhǎng)遠(yuǎn)的施工計(jì)劃，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程管理 管理體制

引 言

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)大。針對(duì)這一現(xiàn)象政府推出合理的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制。而隨著人們生活水平的提升，大眾對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量提出了更高的要求，同樣這也是房地產(chǎn)行業(yè)的一大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)管理流程的力度。

一、房地產(chǎn)工程管理流程

普遍房地產(chǎn)的管理流程包括工程方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目驗(yàn)收以及移交等階段，而房地產(chǎn)工程管理的流程也是整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的計(jì)劃、組織、指揮以及控制的過(guò)程。因此，房地產(chǎn)工程的標(biāo)準(zhǔn)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，其工程的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本能夠有效控制。

二、房地產(chǎn)工程管理流程的問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備不充分。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理涉及的范圍廣且復(fù)雜性較強(qiáng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作至關(guān)重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于開(kāi)發(fā)前期的相關(guān)工作不夠重視，對(duì)于項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行深入的研究和調(diào)研，就進(jìn)行盲目的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到一系列的難題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作的好壞對(duì)工程方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工以及工程的成本控制等會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響[1]。如果對(duì)于工程的建設(shè)沒(méi)有在前期進(jìn)行足夠的調(diào)研和論證工作，而是對(duì)于工程進(jìn)行盲目的建造。導(dǎo)致工程的質(zhì)量、施工周期以及施工成本無(wú)法保證，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)法順利進(jìn)行，使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到影響。

（二）忽視施工許可規(guī)定。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造中，部分房地產(chǎn)企業(yè)急于求成，為了在短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，對(duì)開(kāi)發(fā)程序不重視，在未經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)許可的情況下，擅自就行工程建造。從而導(dǎo)致正在施工的工程面臨強(qiáng)制停工以及地方政府部門(mén)的巨額罰款，房地產(chǎn)的建造成本也在一定程度上提升[2]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)為了趕進(jìn)度縮短工期，不按照國(guó)家的建筑政策規(guī)定進(jìn)行工作，最終出現(xiàn)違規(guī)施工以及超時(shí)施工情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全無(wú)法得到保證。

（三）管理體制以及建立制度不夠規(guī)范。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)前期的施工缺乏研究與調(diào)研工作，而且在管理體制上也沒(méi)有根據(jù)相關(guān)施工項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)改進(jìn)和規(guī)范，只是形式上的處理，對(duì)傳統(tǒng)的管理模式延續(xù)使用，導(dǎo)致房地產(chǎn)的管理無(wú)法得到有效的進(jìn)行。而房地產(chǎn)由于缺乏完善的管理體制從而出現(xiàn)建造成本超出控制范圍、交房時(shí)間延期以及相關(guān)管理費(fèi)用增多等現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益以及社會(huì)效益產(chǎn)生不良影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)者、監(jiān)理部門(mén)缺乏溝通，進(jìn)而出現(xiàn)較多的復(fù)雜問(wèn)題。比如，在工程的建造過(guò)程中圖紙不斷出現(xiàn)更改，工程的進(jìn)度無(wú)法保證，建造成本提高[3]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制不健全，對(duì)施工地的管理無(wú)法規(guī)范進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量以及進(jìn)度產(chǎn)生不良影響。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程流程管理優(yōu)化措施

（一）注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理。房地產(chǎn)的前期管理對(duì)于房地產(chǎn)的建造至關(guān)重要，其是房地產(chǎn)施工的基礎(chǔ)也是房地產(chǎn)工程管理流程的重要內(nèi)容，對(duì)整個(gè)工程的建造質(zhì)量、成本控制以及工程的進(jìn)度有直接的影響。因此，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有建造前，要對(duì)其涉及的每個(gè)范圍進(jìn)行充分考慮，并對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析以及深度調(diào)研[4]。比如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)高層、中高層、別墅進(jìn)行產(chǎn)品的定位、以及根據(jù)人車(chē)道設(shè)置、景觀、朝向進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃以及項(xiàng)目周邊的居住環(huán)境進(jìn)行實(shí)地勘察。

（二）遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定。房地產(chǎn)工程在實(shí)際建造過(guò)程中應(yīng)該以國(guó)家制定的房地產(chǎn)工程管理規(guī)定為具體施工原則，保證在施工過(guò)程中嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，而相關(guān)的開(kāi)放程序、管理體制、項(xiàng)目資金也需要嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)管理規(guī)定進(jìn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建造完成后，對(duì)于竣工圖相關(guān)施工單位要進(jìn)行完善，對(duì)于房地產(chǎn)建造的質(zhì)量需要專(zhuān)業(yè)的監(jiān)測(cè)部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)格測(cè)試，對(duì)于工程進(jìn)度需要詳細(xì)的分析和評(píng)價(jià)，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造的資料以及設(shè)計(jì)圖紙需要納入檔案，將項(xiàng)目相關(guān)的檢驗(yàn)報(bào)告上繳到相關(guān)的管理部門(mén)。不過(guò)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在工程建造過(guò)程中不嚴(yán)格遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程管理規(guī)定，從而在施工中遇到圖紙問(wèn)題、管理問(wèn)題、預(yù)算問(wèn)題以及施工材料等問(wèn)題，導(dǎo)致整個(gè)工程的質(zhì)量以及進(jìn)度無(wú)法保證[5]。比如，在新鄉(xiāng)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)放商與消費(fèi)者在2014年10月簽訂預(yù)定協(xié)議，并承諾小區(qū)房屋每平米售價(jià)將在3300～3500之間，但是由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有嚴(yán)格遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程規(guī)定，缺少相關(guān)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，在2016年3月才開(kāi)始動(dòng)工導(dǎo)致工程的進(jìn)度停滯不前，并且將每平米的售價(jià)增加了500元，嚴(yán)重影響了工程的整體進(jìn)度，侵害了其他人的權(quán)益。因此，需要嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)工程的管理規(guī)定進(jìn)行施工，保證工程的質(zhì)量以及完成進(jìn)度。

（三）制定完善的長(zhǎng)遠(yuǎn)的施工計(jì)劃。在房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)于施工的順利進(jìn)行至關(guān)重要，因此，項(xiàng)目計(jì)劃必須具有完整性、科學(xué)性以及合理性。對(duì)于部分周期長(zhǎng)的項(xiàng)目工程，可以制定一些合理性的短期施工計(jì)劃，并且保證短期計(jì)劃能夠按照規(guī)定完成，不影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度，然后在制定完善的長(zhǎng)遠(yuǎn)施工計(jì)劃。以短期施工計(jì)劃不斷推動(dòng)工程長(zhǎng)期計(jì)劃的完成，從而保證整個(gè)工程的進(jìn)度與施工質(zhì)量。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民支柱性產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，需要不斷完善房地產(chǎn)工程的管理的流程，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備不充分、忽視相關(guān)許可規(guī)定、管理體制以及建立制度不夠規(guī)范等現(xiàn)象，提出合理的解決措施：注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理、遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定、制定完善的長(zhǎng)遠(yuǎn)的施工計(jì)劃，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 周聞伯. 遷安市發(fā)達(dá)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].東北大學(xué)，2016.

[2] 李輝. 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[3] 張珊珊. 房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].山東大學(xué)，2014.

[4] 王作城. 廣東某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

[5] 莫凌鋒. 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理成熟度評(píng)價(jià)系統(tǒng)研究[D].天津大學(xué)，2017.