全社會住宅投資額統計指標分析

孫皓 楊暢

關鍵詞：統計指標;社會住宅;盤存法

1.全社會住宅投資額的種類和統計方法

1.1全社會住宅投資額的種類

根據不同的分類標志，可以進行全社會全社會住宅投資的構成統計，分析全社會住宅投資的資金來源、去向等。常用的分類有：

1.1.1按經濟類型可分為國有、集體、個體、聯營、股份制、外商、港澳臺商、其他等。

1.1.2按照管理渠道，全社會全社會住宅投資總額分為基本建設、更新改造、房地產開發投資和其他全社會住宅投資四個部分。

1.1.3根據全社會住宅投資的資金來源不同，分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源。

1.1.4全社會住宅投資按建設項目的性質一般分為新建、擴建、改建、遷建、恢復。基本建設按建設項目劃分建設性質，更新改造、國有單位其他全社會住宅投資及城鎮集體投資等按整個企業、事業單位的建設情況確定建設性質，房地產開發單位、農村投資、城鎮工礦區私人建房等投資不劃分建設性質。

1.1.5全社會住宅投資活動按其工作內容和實現方式分為建筑安裝工程，設備、工具、器具購置，其他費用三個部分。

2.全社會住宅投資額的統計方法

2.1現期市價法

現期市價法又叫銷售比較法。這種方法是將待估價資產或負債與其他同類資產負債的現期市場價格相比較，來對該資產負債估價。現期市價法運用時較為靈活，可以應用于各種全社會住宅、存貨和金融資產和負債。現行市場價又可以分為三種：一是市場測定價值法，即根據各資產或負債實際在市場上的成交價格來核算他們的價值;二是市場價值參照法，即以市場上相同或相似的交易價格為參照，確定待估資產或負債負債的價值;三是市場折余法，即以全新條件下的同樣資產的現期資產價格減去它按照現期市場價格核算的累計折舊額之后的余額，作為待估資產的價格。

2.2價格指數法

價格指數法以各類資產買入年為基期，計算出各類資產的價格指數（定基指數），用這一價格指數將各類資產的買入價換算為現期市場價格，作為待估資產的價值。這種方法對資產價值的換算較容易，關鍵在于準確編制各類資產的價格指數，但構造覆蓋很長時期的合適價格指數一般比較困難。價格指數法常用于無法獲得當期資產價格，但擁有該資產完整的歷史年份的價格序列的時候。

2.3收益現值法

對于那些收益延遲的資產如林木等，或者是收益在生長期內分布的資產如地下礦產等，在進行估價時，盡管是用正常的市場價格來對其最終產出估價，但還必須使用貼現率來計算其預期收益的現值，作為對該項資產的估價。在收益現值法中，預期收益和貼現率是兩個基本的來估計，這些影響因素包括經濟發展水平、技術條件、社會環境等。貼現率應當從所考慮的特定類型資產如林地、礦井和采石廠等為基礎的信息導出，用市場利率加上一定的風險收益率來確定。采用收益現值法來估價的資產主要是生產資產中的無形全社會住宅和非生產資產。

2.4永續盤存法

永續盤存法是SNA推薦的用來估算全社會住宅存量的一種方法。永續盤存法實質上是對歷年投資形成的全社會住宅進行重估價后，根據所選折舊方式（如直線折舊法或雙倍余額遞減法）確定的某個資本消耗率，按逐年推算的方法計算在編表時點上的資本存量總額、固定資本消耗和資本存量凈額。永續盤存法的要點如下：

（1）利用合適的全社會住宅價格指數，按照實際的或估算的同類資產全社會住宅的現期購買者價格，對一切仍在使用的全社會住宅（不考慮其己使用年限）進行重估價。將這些重估價值累加及即得到資本存量總額的價值。如果要得到按不變價的資本存來那那個總額的年度時間序列，也可以按基年價格來估算。

（2）選擇全社會住宅的折舊方式，常用的有直線折舊法和雙倍余額遞減法，這樣便能確定固有資產的資本消耗率。

（3）對于構成現價資本存量總額的所有全社會住宅，將所確定的折舊公式應用其實際的或估計的現期購買者價格，便能估算出全社會住宅的資本消耗價值。某機構部門或產業部門的固定資本消耗是該機構或產業部門擁有的所有全社會住宅的資本消耗之和。

（4）各單項全社會住宅的凈值（或減記價值）等于同類的實際或估計的現期購買者價格減去直到那個時點應記的固定資本消耗的累計價值。所有仍在使用的固定的資產的凈值之和即為資本存量凈額。利用合適的全社會住宅價格指數，可從按現期價格計算的資本存量凈額得到按基年價格計算的資本存量凈額。

3.全社會住宅投資額的統計學分析的應用

3.1數據資料

對于全社會住宅投資，采用直線折舊法，使用年限為4年，假定在第一年的全社會住宅存量為零，選取各年的投資額與全社會住宅價格指數如下表，應用永續盤存法對其連續8年的投資、固定資本存量與固定資本消耗情況進行估算。

3.2估算全社會住宅存量的計算方法過程說明

根據上述數據進行如下計算。

通過上述分析得出如下結論：在各年全社會住宅投資總額分別為22460，25168，31149，37470，44629，51202，56200和60647的條件和各年價格指數分別為245.8，254.6，271.4，274.4，275.2，276.6，271.6和270.O的水平下計算得出各年的損耗額分別為2284，4756，7625，11039，12809，14965，17269和19471。由計算結果可知全社會住宅的變化趨勢與資本損耗額的趨勢相同。并且在不同的價格指數水平下，各年的估算結果不同，可知價格指數對估算結構影響較大。

4.應用永續盤存法重估全社會住宅價值

4.1永續盤存法重估價的可靠性

全社會住宅種類繁多，價格復雜，任何一種重估價方法都難以適用于所有的對象和價格，不同的方法便有不同的重估價。任何方法的重估價，都只能近似地反映全社會住宅的實際價值。國內有關調查研究指出：一些城市國營企業1988年前后的全社會住宅重估價較會計帳面值高30-50%，有的高1.0-1.6倍。本文實例1988-1991年的重估計價較帳面值高27.75%-50.01%。低于企業的主要原因是：前者采用重置成本法或現行市價法進行分類重估，而且大都為試點，重估質量高。本文所用永續盤存法為綜合性的概略重估，所用的社會零售物價總指數（因為手邊缺乏全社會住宅價格指數資料）不僅低于現行市場價格，而且低于全社會住宅價格指數。在這種情況下所得重估價值仍接近于企業試點單位重置成本法或現行市價法的一般水平。

4.2永續盤存法的主要特點及其意義

我國現行折舊制度規定：未使用的、不需用的、封存的、提前報度的、1個月以上停工期內的;全社會住宅均不提折舊費。永續盤存法依據全社會住宅存量全值折舊，克服了現行折舊范圍不完整的弊端。

通過調整的重估全值和凈值，擺脫了物價變動影響，能比較客觀地反映全社會住宅的實物規模及其存量變動情況。重估全值適合于研究勞動裝備程度，勞動生產率、生產要素間的相互關系等問題。依據重估全值預提折舊基金，全社會住宅損耗能得到比較充分的補償。重估凈值適用于計量國民財富總量、約束承包制的資產行為、界定股份制的股額等。

由于具備不變價資料，能科學地測算全社會住宅發展速度、分析其動態變化，且適用于橫向比較。

考核經營效果——特別是在承包制中考核保證全社會住宅完整的保值、增值指標（如凈增值量、凈增值率）一直難以實行。而查閱永續盤存法的中間數據f和g，這一難題便迎刃而解了。測算附表資料，1988-1991年，按賬面原值計提的折舊額比按重估價提取額少29.52%（25.75%34.62%）。顯然，重估全社會住宅價值不僅是保證全社會住宅完整的客觀依據，而且是實現保值的基本措施。

由此可見，采用永續盤存法重估全社會住宅價值，方法簡單易行，信息量豐富而實用價值大。每個單位，有必要如附表內容建立全社會住宅重估價臺帳，以備隨時取用。

4.3對于永續盤存法的說明

永續盤存法計算不變價存量全值+規范：超過折舊年限的歷史存量不計入全值即d=d+C-C，n為折舊年限。這就杜絕了“超期服役”資產、技術落后設備在存量中濫竽充數，有利于保障全社會住宅存量技術上的先進性。但是從生產角度，如果全值中不含這些尚在使用的“超期服役”資產，勢必使全社會住宅產值率、勞動裝備率等指標的數據失實，影響經濟效率評價。而且這些資產（如房屋）未必真到了不堪使用、必須“退役”的程度——事實上大都繼續使用。因此，還是以不剔除為宜。問題在于完善管理制度，該報廢的堅央報廢，并及時在帳面上反映出來。至于資產存量的技術先進程度，有凈值指標予以反映。如果在存量中剔除超期資產，分房屋和設備兩大類重估價較為適宜，因為房屋和設備在使用年限和價值總量上懸殊過大。

計算折舊額，應以年平均全社會住宅存量為依據。為簡化運算，水續盤存法提出者和應用者采用年來存量。兗竟是采用年平均存量還是年末存量，應注意與經濟效率分析時的勞動裝備率、全社會住宅產值率等指標的計算相一致。而國內外的經濟分析，一般都是采用年平均存量。

重估全社會住宅價值需要準確、完整的全社會住宅形成額。有些醫院的會計帳面值有增無減（報廢）或漏增錯減。甚至如房屋毀舊新建，或改造、新增附屬設施這樣的大項目在帳面上也未能反映。因此，采用永續盤存法重估全社會住宅價值，必須審核、訂正會計帳面值。

4.4關于折舊率水平

現階段，我國國營企業全社會住宅年綜合折舊率為4%-5%。70年代后，發達國家普遍為10%-15%。研究者都呼吁，我國的折舊率太低，不能補償全社會住宅損耗。考慮我國實際情況，提高折舊率、縮短折舊年限是一個漸進過程。據國家xx經濟研究中心估算，我國的年綜合折舊率確定在7.8%左右較為客觀。本文實例確定：房屋建筑物的折舊年限為25年，設備為7年，其年折舊率分別為4%-14%。二者合并的年綜合折舊率7%左右。另外確定，按年率3%計提維護費。合計提取額略低于現行會計制度。在宏觀經濟核算角度，所定計提水平是否適宜，有待經濟學界和管理界的共識。