房地產項目成本控制問題研究綜述

劉哲

摘 要：隨著我國社會經濟發展步入新階段，房地產企業之間競爭不斷加劇，行業環境復雜惡劣，房企為實現企業經濟效益，對其房地產項目進行成本控制迫在眉睫。通過梳理近年來房地產項目相關成本控制的相關文獻，從房地產項目成本控制的理論研究、意義、影響因素歸納，以此為基礎，提出房地產項目成本控制的對策。

關鍵詞：房地產項目;成本控制;項目成本

中圖分類號：F24? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）20-0156-02

隨著房地產行業的急速發展，導致了企業出現集團化趨勢，房地產企業之間的競爭日益激烈，同時國家政策的調控也極大影響著房企的生存環境。為此，房地產企業想要尋求發展，項目的成本控制是不可忽視的重要因素，其直接影響著房地產企業的發展。對于成本控制的研究起源于西方國家，經過上百年的發展，形成了整體化、系統化的理論體系，相關文獻豐富，與房地產項目結合為其發展提出新思路。在參考大量文獻前提下，重點梳理國內外專家學者關于房地產項目成本控制的相關研究，并提出有關研究的成本控制對策。

一、房地產開發項目成本控制的理論研究

房地產項目成本控制的相關研究，早在20世紀初就開始在國外誕生萌芽。Ahuja H.N學者指出，在20世紀50年代的杜邦公司制定將項目的費用與項目時間結合在一起的應用網絡分析，從而達到重業務部的統一規劃[1]。Frederick 指出，日本在項目成本管理中，突出強調人才的管理模式，通過加強員工自身的成本控制意識，形成自上而下自覺的成本控制模式[2]。隨著我國國民經濟的快速發展，房地產企業興起，更多的業內人士及學者開始關注成本控制體系。習曉蘭、蘭茗提出，企業進行項目的成本控制，關鍵在于解決不同階段成本控制，在項目成本控制中要明確各階段成本控制的對象，從多角度加強控制，選擇合適有效的控制策略;同時，要實施系統控制，正確管理成本控制與項目質量、時間的關系[3]。孫緯對房地產項目成本控制提出階段性劃分，將房地產項目成本控制分為投資決策、設計階段、招投標和施工四個階段[4]。劉承水、杜常俊指出，房地產建筑項目的成本是表現在項目建筑過程中的資源消耗，項目的成本高低，直接決定了企業的利潤情況，企業經營者管理的重要方面就是如何有效的在項目建設過程中進行成本控制。強調要對財務成本核算與項目的成本控制進行區分，改變傳統成本控制方法，提高項目成本控制水平，引入動態成本管理思想，運用高效的管理手段，建立以信息化計輔助的房地產項目成本控制系統[5]。李健生認為，在宏觀調控的大環境下，房地產項目成本控制極其重要。房地產企業應加強項目的決策科學性，成本核算動態體系，將建筑控制與財務控制相結合，考慮隱性成本的發生，進行全面成本控[6]。

二、房地產開發項目成本控制的意義

詹小芹提出，在后金融危機時代，房地產在高速發展的同時，也將面臨不斷加劇的行業競爭、政府政策調控等問題，房企為保證自身的利潤空間需要不斷加強建設項目的成本控制，以此使企業在激烈的市場競爭中能夠生存發展[7]。李力、鄭正東認為，受政府綜合調控政策，導致房地產市場成交量低迷，從事房地產開發的企業的資金緊張、利潤被壓縮。為此，要從房地產項目成本控制的角度出發，采取及時有效措施進行成本控制，才能使房地產企業渡過難關，更好地提高房企的經濟效益[8]。

鄭洪濤、張穎指出，項目成本控制是房地產企業成本管理的關鍵問題，項目成本控制能力直接影響項目的利潤。需要在項目管理的基礎上，進行內部控制項目全生命周期成本進行風險的分析與控制，從而實現房地產企業在競爭中占據有利地位，確保對項目成本的整體控制[9]。同時，錢寶山認為，當前房地產市場趨于飽和，國家宏觀政策調控力度加大，行業環境不明朗，房源需求熱度逐漸下降的時候，如何加強項目成本控制是房地產企業能夠生存下去的關鍵[10]。

三、房地產開發項目成本控制的影響因素

（一）成本控制體系

Afonso認為，一個企業項目的利潤的實現與否，是項目開發所用成本與項目價值之間的關系，而實現這種關系可以通過建立完整的成本控制體系來達成[11]。Vacharapoom Benjaora指出，針對市場上眾多規模的建筑承包商建設規劃，但在技術上往往無法支持其計劃需求，為此要建立一種數據信息共享的成本管控體系[12]。

（二）項目階段因素

孫志陽、齊梅提出，房地產開發項目若想有效地實施成本控制，應該建立完善的項目成本控制體系、進行全過程項目成本控制、定期成本偏差分析、綜合分階段進行成本控制，建立項目成本控制績效考核制度[13]。尤佳指出，房地產項目具有投資大、周期長等特殊性，這些特質決定了房地產企業在成本控制時要對項目各階段進行具體劃分，細化到各階段要素的成本，要對目標成本進行完整的預測，監督和考核[14]。胡風雨、吳翠花在研究的基礎上構建了ISM模型，對影響影響房地產開發成本控制因素作半定量化的分析，把復雜關系分層使其結構化，明確各個12個因素之間的相互關系，針對不同因素提出不同措施[15]。楊■、陸戎認為，房地產開發項目在進行影響因素考慮時，要分階段的充分考慮，按照項目的階的影響因素進行劃分和歸納[16]。

（三）物料及人員因素

原野提出，方案的設計規劃、設備使用和建筑材料的質量標準、價格高低、材料用量等因素都影響房地產企業項目的成本[17]。王玉柱在此基礎上提出了員工的業務能力素質以及對項目成本控制的自覺意識是房地產項目成本控制的重要影響因素。他認為，提高員工全員全程參與對項目成本控制的主觀自覺性和積極性會對項目的成本控制產生深遠影響[18]。

四、房地產開發項目成本控制對策

一是保證企業經濟效益最大化原則。Cranfield最先提出經濟效益是房地產項目成本控制的重要原則，房企要以這一原則目標來進行項目成本規劃以及進行，對項目實施的過程進行考核監督，從而發現問題、解決問題，實現經濟效益最大化[19]。Grimes Arthur，Aitken Andrew在此基礎上指出，房地產項目的成本控制影響著企業的績效，因此房地產企業要最大化的降低項目成本來保證經濟效益的實現[20]。同時我國學者李改蓮提出隨著我國過渡向市場經濟，追求企業利潤最大化是企業的目標，而市場競爭的激烈，必須加強企業項目成本管理，在保證項目建設質量的前提下，科學地對項目成本預算實施降低成本，提高企業利潤，使得企業在市場競爭中有一席之地[21]。

二是要進行項目成本全面控制。楊東認為，房地產項目成本控制貫穿于項目建設開始到竣工、銷售的全部過程，實施房地產開發項目全過程成本的控制及其必要，必須在組織和控制措施上入手，通過進行開發項目全過程的成本的控制與跟蹤式管理，在整個項目周期內監控其造價和營銷成本，從而控制開發項目的成本，促進房產企業發展[22]。成昌明認為，房地產項目的成本控制要遵循以下兩個原則：項目生命周期成本最優原則、成本控制科學性及全面性原則[23]。董文婧認為，房地產項目成本控制中權責一致的原則是具有重大影響的，權責一致原則使員工把成本控制同自身的利益相結合，可以充分調動員工自覺參與成本控制的主動性性，幫助實現企業成本控制的目標[24]。

三是保持房企發展動態平衡。Boness通過分析代幣的發行，指出其發行對實際價格不會造成任何影響，只會影響名義上的資本價格。其通過對消費市場的深入研究，把CAPM動態理論應用到以消費為導向的資本資產定價模型中，在研究中引入效用的相對風險厭惡系數[25]。James P.Lewis 研究后發現，企業的資本結構和經營績效二者間存在著明顯的關聯性，但這種關聯性很大因素上受到當前企業所在宏觀環境背景的影響，不具備定性。動態管理理論視角下，呈正相關關系，當企業所處的環境越相對穩定時，則企業的績效水平也將越好，反之則亦然[26]。

四是加強精細化管理。杜子祥提出房地產開發項目成本控制主要為減少立項策劃、建設階段的成本，使用階段開發策略，加快資金回收效率，與有前期預付能力的承包商合作，嚴格按工程撥款計劃撥付資金，充分利用社會融資等[27]。汪麗提出，房地產項目可以通過精細化的項目成本管控，以確立研究對象，項目功能分析，項目功能評價，優化項目方案以及結構設計，推行限額設計，實施評價結果的工作流來實現項目成本控制，實現項目目標[28]。

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