房地產價格影響因素研究

摘 要：本文基于供給——需求框架，從宏觀調控制度、地方財政支出調控、土地資源供給、銀行信貸供給、工程造價、人口城鎮化、貨幣經濟、人口、居民收入預期等因素對我國房地產價格影響進行分析和研究，提出政策建議。

關鍵詞：房地產價格;影響因素;供給層面;需求層面

關于商品價格決定的理論有四種：價值決定論、供需決定論、效用決定論和收益決定論。[1]筆者研究房地產價格的影響因素，基于供求因素進行梳理得出結論和更好的政策建議。

一、供給層面

（1）國家土地資源供給。李勇剛、李祥等認為地方政府土地資源競爭對房地產價格產生的影響呈現正極向。[2]王松濤則認為房地產價格波動受到房地產市場維度的影響;高波、濮勵、陳會等人也證明了土地拍賣價格對房地產價格的影響也呈現正極向。[3]李勇剛，任超群等則認為土地供給數量和位置對房地產價格所產生的影響是負極向的，土地和房地產供應量少，房價必然上升[3]在我國，政府擁有土地所有權，對房價的確定起宏觀頂層作用。

（2）國家宏觀調控制度。針對房價迅猛上升，國家頒布了宏觀調控措施，有效控制房價過快上漲，抑制房產泡沫產生。孟慶斌等認為國家繼續實行限購限價政策，控制房產投機，短期是有效的?？v觀長遠，房價調控政策需要細化，以市場需求為導向進行資源配置，將投機倒把行為防范于未然，控制房價過快增長，同時加大保障房建設力度，建設住房法律體系。[4]

（3）銀行信貸供給。銀行業與房地產業的關系密切。銀行的房地產貸款分為開發商投資貸款和居民購房貸款，用于房地產開發貸款的增加勢必會加強房地產業的迅猛發展，表現在土地的購買，房地產供給的規模，售房的形式。另一方面寬松的購房貸款政策提高了居民的購房力，加大了市場的需求度，推高了房價。

（4）房地產開發投資和地方財政支出。一直以來，經濟增長來源于投資，房地產市場更是如此，投資與融資增加資金的時間價值和機會價值，是引起房地產市場變化的推手。開發商采用饑餓銷售法，捂盤銷售法等抬高房價，居民為了買到房產，灰色手段不斷涌現，尋租行為得已體現，影響房價。

二、需求層面

（1）城鎮化因素。習近平提出“人民城市為人民”的城市經濟發展思想，加快城鎮化建設進程。房地產業是城市建設的核心，是人民生活的剛需。城鎮人口的數量越大表明人口城鎮化水平越高，對住房需求量就越大，提高房地產價格。

（2）人口因素。（Mankiw&WEIL，GIROUARD N）通過家庭構成年齡與房屋需求的二元變量做回歸分析，得出家庭成員不同年齡階段對房地產需求：20-30歲居民對房屋需求量呈現出猛增態勢。真實房價對人口數量的彈性指數均為正。[5]房子需求的主體是城市居民，人口是房地產需求與價格變動的最基本因素，城鎮化進程加快城市人口增加，影響房地產價格。

（3）收入水平和預期。居民普遍認為高收入直接提高住房購買能力.供給需求論認為商品價格主要確定因素是供需關系因素，房地產價格亦是如此。收入作為房產購買驅動力的理論，國外學者已有研究，基魯阿爾等學者（Girouard，et al.，2006），對“貨幣收入比是每一位居民買得起房屋的基準”這一觀點進行了論述得出房價對收入彈性指標始終為正。

（4）貨幣經濟因素。國內外經濟學家均對貨幣政策對房價影響進行了理論和實踐研究。XIAO Q，CHEN.T證明外張的貨幣政策有效驅動房地產價格的上漲，而緊縮的貨幣政策減緩房地產價格上漲態勢，而Iacoviliio認為貨幣政策對房地產價格變動有明顯的影響。國內外學者都認為貨幣政策的寬松會帶動房地產價格的上漲，對房地產價格影響效果明顯，寬松擴張的貨幣政策促進了房價的上漲，反之亦然。

（5）工程造價（原材料）因素。工程造價是影響房地產價格的重要因素，影響工程造價的因素主要是人工、材料價格，人工材料的價格與房地產市場供求關系有密切的相關度，造價越高，房價越高。

三、結論及政策建議

（1）加大宏觀調控力度，確保以人民為中心。政府做好房地產市場調控的頂層設計，出臺一整套細化的房地產調控政策，讓房地產的功能及運行回歸正常軌道.明確我國住房制度的核心是“以人民為中心”，真正滿足居民對住房的需求。政府加大加嚴土地出讓制度。同時促進房地產業與政府房管局進行兼并重組，使房地產企業定位于國家職能部門，推進以人民為核心的城鎮住房制度改革，優化城市空間和管理格局。對發達城市住房需求，加大限購政策，減少投機，對于欠發達城市，政府通過政策要求房地產商以不再捂盤惜售，采用合理的銷售方式推動房地產業良性發展。

（2）推進房地產業管理創新機制。“十三五”期間，國家允許社會資本通過特許方式參與到城市基礎設施建設中，并提出建立城市基礎設施、住宅政策性的金融機構。從政策制定上從整體的全方位的掌握金融效果，建立國家職能部門主導的房地產金融機構，防范房地產金融風險，促使房地產業良性發展。創新的房地產業管理機制有效的保障居民剛需住房。

（3）努力實現調控手段創新。政府進一步加大供給居民保障性住房，福利房，公租房政策進一步完善，確保保障性住房不被投機分子利用，真正用于居民的剛性需求。解決房地產業的庫存壓力，政府出臺一些列細化政策，將房地產庫存住房打造成為居民的保障性住房，可租可售，由政府和居民需求共同決定，讓房地產業實現市場供需平衡，促進健康序展。

參考文獻：

[1]保羅.塞繆爾森，等.經濟學（第十七版）[M].北京：人民郵電出版社，2004.

[2]李勇剛，李祥.財政分權、地方政府競爭與放價波動：中國35各大中城市的實證研究[J].軟科學，2012.（1）.

[3]任超群，張娟鋒，賈華生.土地供應量對新建商品房影響——基于中國35個大中城市的實證研究[J].軟科學，2011.（11）.

[4]孫偉增，鄭思齊.居民對房價的預期如何影響房價變動[J].統計研究，2016.（5）.

[5]GIROUARD N，KENNEDY M，VAN DEN NOORD.Recent house price developments：the role of fundamentals[Z].Availabie at SSRN 1618196.2006.

作者簡介：熊平（1981-），女，漢族，重慶萬州人，碩士，長江師范學院土木建筑工程學院講師，國家一級建造師，研究方向為工程造價、審計。