新形勢下土地儲備融資模式探究

摘 要：文章首先對土地儲備融資模式進行了簡要闡述，然后分析了新形勢下土地儲備融資模式改革的必要性，最后重點提出了新形勢下土地儲備融資模式的改革措施，以便可以為新形勢下的土地儲備工作提供有力的資金保障。

關鍵詞：土地儲備；融資模式；改革措施

1 引言

面對城市快速發展，土地儲備工作健康有序是儲備足夠規模土地從而保障城市規劃順利實施的有效方法。當前，我國經濟步入緩步增長期，土地儲備時期增長，成本投入增大。因此，對土地儲備融資制度進行完善，構建多元化的融資渠道，突破銀行單一資金來源的困境，是新時期土地儲備融資的新選擇。

2 土地儲備融資模式概述

土地儲備主要用于城市規劃建設，儲備規模大，所以土地儲備對資本投入的量要求也較高，使得融資量巨大成為其主要特征。為了解決巨大的融資量問題，新形勢下，土地儲備融資方式可以采用以下幾種：第一，價值轉化。閑置的土地通過政府授權給資質機構進行拍賣或出讓，所獲得的收益回籠至政府土地儲備特定賬戶中，為土地儲備提供資金保障；第二，儲備中的土地進行開發利用，使其臨時成為政府土地儲備資金來源，從而實現土地增值和管理成本的下降；第三，土地儲備具有臨時性。政府根據城市發展規劃，提前進行土地收購儲備工作，在城市發展時將其出讓，從而保證城市規劃的順利開展。這三種融資方式可根據實際需要結合使用，為土地儲備提供充足穩定的資金保障。

具體的土地儲備資金來源可拓展如下：一是傳統銀行借貸，由于利息成本過高，在資金充足時可考慮取消；二是儲備土地出讓后所得利潤可作為土地儲備補充資金之用；三是通過基金運作模式來獲得儲備資金；四是開發金融產品來獲得社會融資資金；五是財政投入用于土地儲備的資金金 六是閑置土地價格開發，臨時出租或出借產生的收益等等。由于傳統的土地儲備資金來源單一，經過拓展后，資金來源多元化，可有效解決土地儲備中資金不足問題，從而促進土地儲備融資制度不斷完善和健全。

3 新形勢下土地儲備融資模式改革的必要性

3.1 供給側結構性改革

近年來，我國供給側結構改革為社會發展提供了內在動力，其核心是轉化存量，提高增量，從而完成結構優化與調整。首先，金融佢體制改革為其提供了順暢的資金道路，中間環節得到簡化，直接投融資模式得以實施，從而降低企業投融資成本，為企業發展注入活力。此時可有效規范土地儲備管理行為，使土地收購儲備融資制度不斷完善起來；其次，土地作為城市建設的供給側資源，是改革的重要方向。政府要落實土地政策，積極 做好閑置土地的調整與利用，使供給側改革有的放矢，擲地有聲。

3.2 政府職能轉變

新形勢下，政府作為土地一級管理的主體，更要強化公益性，從經營角色中退位下來，認真做好管理調控等公益工作，將經營工作下放到城市規劃建設機構。認真做好土地儲備制度、土地儲備融資制度等制度的完善工作，盡快調整職能。此外，政府要加強引導與管理，精簡土地儲備機構。一般而言，一個縣域只能擁有一個土地儲備機構。所以，政府要積極將政企分開和事企分開工作貫徹下去，做好政策解決與服務工作，解除土地儲備管理中獲利的行為與動機，使政府的公益形象重新樹立起來。

3.3 財稅、金融體制改革

在進行供給側結構改革中，土地儲備逐漸成為財政改革的新生物，在土地儲備中為主體創造著較多的收入。由土地儲備轉讓產生的收益能夠為土地儲備提供較多的資金保障，對減輕政府投入，對降低土地儲備成本均意義重大，而且能夠為所有相關主體提供合理的收益分配，降低人地矛盾。經過財政改革，上下級政府間的稅收關系得到優化，地方低級政府的壓力降低，土地出讓依賴下降，中央財政支出更傾向于共公事業。

4 新形勢下土地儲備融資模式的改革措施

4.1 引入金融資源參與產權交易

市場變化離不金融的支持，土地資源化管理離不開市場規律的指導，在土地轉讓過程中，金融資源的參與更有利于土地成本的降低和土地價值的提升。“城市金融”是城市發展的資金保障，能夠為城市經濟、城市建設提供有效的幫助。而且，在為民營經濟提供助力時，城市金融也明確了政府的責任和服務功能。政府是城市金融與經濟發展的紐帶，鼓勵所有運用城市金融業務的人員或企業積極開展經濟活動，從而產生收益來保證財稅充足。

4.2 建立土地儲備基金

多元化融資渠道是完善土地儲備融資制度的有效方法。其中，利用土地管理營余構建土地儲備基金，通過基金運行可獲得更高的收益，從而為土地儲備制度的完善提供可靠的資金保障。在土地儲備基金的作用下，土地收購、儲備、出讓中可實現有序管理和規范操作?；鹁唧w來源主要有以下幾個方面：一是政府政策性補助；二是財政撥款；三是出讓收益；四是臨時開發所得；五是基金收益；六是土地相關金融產品銷售收入；這些資金匯總去除管理成本后，剩余部分用于基金操作。

4.3 推進土地資產證券化

土地儲備融資渠道中，將土地資源證券化，開發金融證券對被拆遷對象出售，可以融得大量低價資金，同時，證券化融資，符合人們的低投入高回報的心理，將土地儲備的財務風險分解轉移。具體的證券化形式有以下兩個類型：第一是項目證券化；第二是債權證券化。前者主要是將部分流動資產轉化為證券出售來獲得資金；后者是將土地作為抵押物進行借貸而產生債權證券化。通過證券化融資，權益人直接獲得融資，融資方式走向多元化，融資成本有效降低，融資收益增大。

4.4 發行土地儲備專項債券

土地儲備專項債券是融資過程中土地資源轉化為金融產品的其中一個類型。它主要從實際資金需求出發，在金融保障機制中為土地儲備提供科學規范的資金保障。土地儲備機構有了專項債券融資模式，就可以減少或取消銀行借貸行為，從而有效控制土地儲備的負債成本。融資渠道又拓寬了，財務風險也下降了。同時，專項債券又可以保證供給側結構性改革有充足的資金來實施，土地應用效率有效提升。

4.5 其他應注意的問題

除了拓展融資渠道，保證土地儲備有充足穩定的資金外，還要在融資制度上、管理制度上進行完善與健全，做好土地儲備管理，降低成本投入，為城市規劃和發展提供充分的土地資源。首先，融資體系需要盡快完善。做到公允性、客觀性、供需平衡性，避免過度盲目圈地行為，做好土地儲備規模調整，提高土地利用率；其次，拓展融資渠道后，政府要加大宣傳與解讀，使社會大眾都支持和認可這種供給側金融改革在土地儲備中的實施。并配套法律體系，完善相關法規，使融資走向規范化和法制化；最后，土地儲備出讓后的收益要做到平衡分配，保證儲備制度規范合法。此外，要加強資金管理，做好成本控制，全面成本預算，通過財務控制來避免營私舞弊行為的發生。

5 結語

新形勢下隨著我國供給側結構性改革、政府職能轉變、財稅與金融體制改革等方面的影響，土地儲備融資模式也迫切需要進行改革與創新，可以通過引入金融資源參與產權交易、建立土地儲備基金、發推進土地資產證券化、行土地儲備專項債券等措施進一步完善土地儲備的融資模式。

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作者簡介：

沈冰（1983—）性別：女、籍貫：山東章丘人、職稱：助理工程師、研究方向：土地收儲及融資。