商業(yè)綜合體項目的全過程成本控制研究

史巖鵬

摘 要：為有效展開商業(yè)綜合體開發(fā)過程中的成本控制，本文對商業(yè)綜合體的全過程開發(fā)階段進行了劃分，梳理了各個階段的成本控制要點、內(nèi)容，據(jù)此深入分析了商業(yè)綜合體項目決策階段、勘察設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、營銷階段的成本控制要點和方法，以期為實際的工作實踐奠定理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；全過程；成本分析；成本控制

1 前言

成本控制，是企業(yè)對預(yù)先設(shè)立的成本目標(biāo)，在其控制范圍內(nèi)對影響成本的各項因素以及事物進行相應(yīng)的預(yù)測和調(diào)控。成本控制包含兩個方面，其一為狹義上的，包含在生產(chǎn)階段過程中發(fā)生的以及在產(chǎn)品制作過程中所消耗的計劃內(nèi)的成本，這種方式是最直接的也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所使用的方式；其二是廣義上的，包括了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這種經(jīng)營成本重視企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)，并對這些環(huán)節(jié)進行成本控制。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展進步，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對象在不斷拓展，如今的成本控制增加了物業(yè)服務(wù)以及運營管理等售后的一系列方面，這就演變?yōu)榱隧椖咳^程成本控制。

2 商業(yè)綜合體項目全過程階段劃分

一般情況下，商業(yè)綜合體項目開發(fā)過程主要分為七個階段：（1）決策階段；（2）勘察設(shè)計階段；（3）招投標(biāo)階段；（4）施工階段；（5）竣工階段；（6）營銷階段。

3 商業(yè)綜合體項目各階段成本控制分析

3.1 決策階段

通常，項目決策階段大體上決定了工程造價成本，是項目成本控制的首要階段，為項目決策后續(xù)工作提供可靠依據(jù)和起到總投資指導(dǎo)的作用。投資決策階段的成本預(yù)算控制是整個項目成本管理的源頭，在此階段的先期工作能否做好、做扎實，對項目全過程的成本控制往往起到?jīng)Q定性的作用。

3.2 勘察設(shè)計階段

勘察設(shè)計階段成本控制非常關(guān)鍵，它是項目周期中的第一個關(guān)鍵期，項目的投資關(guān)鍵在設(shè)計，設(shè)計的關(guān)鍵看勘察。合理科學(xué)的勘察設(shè)計結(jié)果，有助于降低項目的總成本。雖然在此階段設(shè)計成本費用較少，但它是整個項目非常重要的一個階段，成本控制思想應(yīng)貫徹于全部項目周期，所以從此階段開始要進行相關(guān)成本控制，本階段成本控制就是控制勘察設(shè)計工作的成本費用。

3.3 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)是項目建設(shè)階段常用的選擇建設(shè)單位的方式，該方式具有很強的競爭性，通過該方式，可以保證建設(shè)單位在確保質(zhì)量、進度的同時更好地控制項目建設(shè)成本。招投標(biāo)是大型建設(shè)工程項目成本控制的主要手段，通過采取合理的中標(biāo)方式，選擇經(jīng)濟、技術(shù)、質(zhì)量可行的施工方案。根據(jù)項目本身的特點和相關(guān)國家規(guī)定要求，對該項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均應(yīng)公開招標(biāo)，建議委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)組織本項目的招標(biāo)工作，并嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定進行招標(biāo)工作。建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備及其他等采購活動擬采用招標(biāo)的方式為公開招標(biāo)。

3.4 施工階段

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在此階段要加強項目成本控制監(jiān)督職能，控制好工程造價，最大限度減少浪費，保證企業(yè)的投資效益。工程項目施工階段體現(xiàn)了項目工程量大，工期長、投資大等特點，是人財物消耗的主要階段，在此期間存在著材料價格變動頻繁等諸多不確定因素，是項目成本控制最為關(guān)鍵的階段之一。為了更有效控制項目施工階段的總成本，企業(yè)要求項目有關(guān)技術(shù)人員經(jīng)常性深入現(xiàn)場，監(jiān)督施工，對項目執(zhí)行情況時刻關(guān)注；特別是項目里程碑階段，即使隱蔽工程簽證也都全部參與。要求項目管理人員認(rèn)真審核簽證，及時辦理簽證，既不耽誤工程進度，又不盲目簽證。

3.5 竣工階段

工程竣工結(jié)算階段為了能夠保證各項工程計算的科學(xué)合理，應(yīng)該由指定部門嚴(yán)格按照結(jié)算流程進行。一般結(jié)算時需要企業(yè)工程部、財務(wù)部和合約造價部的共同參與，對竣工結(jié)算的各種文件進行審核，而且合約造價部需要對項目施工中產(chǎn)生的各項文件進行二審，保證項目結(jié)算的合理性。首先各部門做好結(jié)算工作計劃，保證各項合作計劃能夠按照規(guī)定計劃進行：然后對竣工結(jié)算書嚴(yán)格進行初審、復(fù)審，根據(jù)公司制定的審核制度，采取集體評議方式，對結(jié)算工作進疔審核，保證結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確；最后對結(jié)算結(jié)果進行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化評析。同時，利用現(xiàn)代化信息管理手段對結(jié)算資料進行系統(tǒng)完整保存，從而對工程項目實現(xiàn)全面控制。

3.6 營銷階段

項目建設(shè)完成后，對營銷策劃階段的成本控制也是不可缺少的。主要因為：一是營銷策劃階段有廣告費用的投入，而廣告費用的開銷也比較大；二是出售商品時需要招聘員工，需要支付一定的人工費；三，是銷售價格的確定。項目建設(shè)完成后，不僅要對項目整體結(jié)構(gòu)有充分的了解，還要在項目宣傳階段，選擇合適的推廣方式，保證項目的有效推廣的同時，控制項目成本。