商業地產如何“優生優育”

范宜昌

摘要：開發思路需要從“商家適應我”轉變成為“我適應商家”的“量身定制”商業地產，也就是從過去所謂的“通用商業開發模式”轉換到“定制商業開發模式”上來。商業地產開發程序一定是“先商業、后地產”。就是首先做的是商業定位，根據商業定位做物業產品研究。再在“商業定位”“產品研發”“各個設計階段”“施工階段”“招商運行”上按照商業地產開發固有要求一步一步做好，也就是要把“商業地產”真正當做“商業地產”來開發，商業地產健康兒出生率就會提高。

關鍵詞：轉變開發思路;翻轉開發流程;更換體制機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0014-16 收稿日期：2019-07-20

過去十年，我國投入數十萬億人民幣開發了十幾億平方米的商業地產項目，超過半數商業面積不符合商業使用要求而招不來商開不了業，變成了“閑置”或“爛尾”樓工程。

數據顯示，過去十年全國建成開業的大型零售類商業地產總建筑面積為5.7億平方米，而竣工了卻因不符合商業使用要求而招不來商開不了業的有3億多平方米，還有5億多平方米建筑面積的商業地產已經開工但還沒有竣工。如果把這些數字加在一起，可以看出，近十年以來開工建設的商業地產能夠做到竣工、招商并開業的不足一半。

也就是說過去10年開工建設的13.7億平方米商業地產面積中建成開業率僅為43%，而57%的商業地產要么建成了招不到商開不了業，要么因遇到各種問題峻不了工“爛尾”了。

我國商業地產開發步伐停不下來是因為全國各地城市化進程還沒有完成，全國尚有數億人口在未來十年內要移居到城市里，所以城市房地產開發不會停下來。此外，我國許多地方是土地財政，要使一個新開發區域增加土地拍賣價格，商業配套是必不可少的，所以地方政府必須在規劃新區的時候拿出一定比例的土地用來開發商業地產。

盡管許多人呼吁“商業地產供應過量”了，但是商業用地批出去的步伐不會停下來。所以，未來十年商業地產開發的步伐不會停下來。但是，我們必須要看到，對商業地產開發需要實行“優生優育”。具體如何“優生優育”呢？一定要做到以下3點。

1開發思路要轉變

開發思路需要從“商家適應我”轉變成為“我適應商家”的“量身定制”商業地產，也就是從過去所謂的“通用商業開發模式”轉換到“定制商業開發模式”上來。

國內大型商業地產項目開發商，超過九成是由房地產商轉換而來的，不可避免地帶著住宅房地產開發的思維定勢。他們往往是先做規劃設計，看立面挺漂亮，自認為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商。有些主力店來人談租賃，由于物業設計得不太符合商業運行需要，在談判中開發商處于弱勢，到頭來只能被迫接受很低的租賃價格。

這還算好的，差的情況是房子蓋好了，主力店無法人駐，沒有主力店的招商，是注定要失敗的。

首先，想要引進的商家都落不了戶。這種先做建筑設計后招商的所謂“通用商業”到頭來變成了“統統不能用的商業”。沒有按照商家運行要求來定制商業物業，商家進來就變成“削足適履”了，商家運行不好賺不了錢，用什么來交租金？

所以，這種用“通用商業開發模式”開發的商場基本上逃不出“定位難”“招商難”“開業難”“收租難”的“四難”命運，許多商業項目竣工就爛尾或開業后不久商戶集體出逃變成爛尾。

其次，在商業地產供應短缺時代，商家為了拓展經營網點，物業條件差一點的，他們也能委曲求全，勉強接受。而在商業地產過量供應的今天，供商家選擇的場地多了，而且一下子變成買方市場了，商家對選擇經營場地的挑剔在所難免。所以用給商戶“量身定制”的方法吸引商家入駐成為商業地產開發商不二的選擇，由此而誕生的“定制商業開發模式”成了商業地產開發商必須遵循的“開發模式”。

再次，開發商一定要轉變住宅地產思維，要研究并遵循商業地產開發的客觀規律，徹底摒去“快周轉”“賺快錢”思維，把商業地產開發的“產業”“物業”“營業”三業一起做好，特別是要過好商業地產開發路上各個關口，才能使項目開發走向成功。

2開發流程要翻轉

商業地產開發程序一定是“先商業、后地產”。首先做的是商業定位，根據商業定位做物業產品研究，商業活了，商業房地產才增值，因為商業房地產是商業經營活動的載體和平臺。

實際上，商業地產開發成功，就是要研究好做什么“商業”后把“地產”設計得符合定位“商業”的使用條件。這樣才能使商家落戶并具備商業運行條件，按照商業入駐與運行要求來定制商業房地產物業，既“定制式商業地產開發模式”。

如果按照“通用商業開發模式”先把房子蓋好了再去招商，在現在商業地產供大于求的情況下就很難招商了。我們需要把開發流程翻轉過來，在商業地產開發的“商業定位階段”“規劃設計階段”“建筑方案階段”“擴初設計階段”“施工圖設計階段”“招商營運階段”這六個階段都需要正確去做，避免掉入這些階段的陷阱。

3體制機制要更換

筆者調研了上海CBD一個總建筑面積達50萬平方米的大型綜合體工程，商業面積達13萬平方米。其后會同其他商業地產專家提出了15個關于現設計影響商業運行的重大問題與缺陷，希望甲方整改。會后甲方要求筆者提交了優化設計的服務建議書，后來被告知因“沒有預算”，設計優化不做了，房子就這樣蓋了起來。審圖會上提出的那些影響商業運行的重大問題與缺陷被他們澆筑進了鋼筋混凝土里面去了。后來，當他們發現招商招不進來，又召開的專家會重提那15個影響商業運行的問題與缺陷，希望甲方整改，不過此時已不是優化圖紙而是要做結構改造，最后，還是因“沒有預算”，結構改造優化就不做了。

所以，從考核機制來看，需要把使用價值與未來的招商滿足率、開業時間節點、租金收取目標等需要放在前面指標一起考核，要把原來的設計與工程費用撥出一部分用于修改設計與工程以滿足商業運行條件需要。

要切實降低商業地產殘次兒出生率，在扎扎實實做好“父母官少管”“開發思路改變”“開發程序翻轉”及“體制機制更換”以外，甲方領導還需要從思想認識上重視商業地產開發：要在“商業定位”“產品研發”“各個設計階段”“施工階段”“招商運行”上按照商業地產開發固有要求一步一步做好，也就是要把“商業地產”真正當做“商業地產”來開發，商業地產健康兒出生率就會提高。