地產股權收購的8大陷阱

摘要：如果目標公司除持有房地產項目資產外，還持有其他經營性資產，如收購方僅想獲得的是地產項目資產。在這種情況下，則需在收購前對目標其他經營性資產進行剝離、重組，使得目標公司在資產剝離和重組后，僅持有房地產項目資產。

關鍵詞：收購前資產剝離;交易主體選擇;股權權屬”陷阱

中圖分類號：F299.27 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0052-54 收稿日期：2019-08-15

除了傳統的招拍掛外，收并購也是目前越來越多房企獲取新項目的重要渠道。收并購看似能夠抄底或者折價獲取項目，實則中間陷阱重重。

吃虧的房企并不少，如何避開陷阱？首先得知道有哪些陷阱。本文介紹了投拓人員不得不防的8大坑，以期能對同行有所幫助。

在地產項目的收并購中，主要有資產收購和股權收購兩種模式。

由于資產收購往往稅負高、手續(xù)繁，要對各種權證、合同逐一辦理變更手續(xù)，并且受到完成投資25%以上的條件限制，很多情況下都難以操作，所以在實務中較少采用。

對比之下，股權收購方式轉讓環(huán)節(jié)稅費輕，操作簡單，只要條件允許，絕大多數房地產企業(yè)都會優(yōu)先選擇股權收購方式，但股權收購過程中陷阱重重。

1收購前的“資產剝離”

如果目標公司除持有房地產項目資產外，還持有其他經營性資產，如收購方僅想獲得的是地產項目資產。在這種情況下，則需在收購前對目標其他經營性資產進行剝離、重組，使得目標公司在資產剝離和重組后，僅持有房地產項目資產。

例如要收購一家同時從事物流運輸的地產開發(fā)公司，可考慮由目標公司的股東或其關聯方或其他有意收購的第三方，收購該經營性資產。在目標公司轉讓該經營性資產后，收購方再收購目標公司的股權。

2注意“交易主體”選擇

在收購時，收購方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去收購，而是先設立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去收購項目公司。

例如目標公司是中外合資，依據相關法律規(guī)定，境內自然人不能成為中外合資企業(yè)的股東，如果收購方是境內自然人，且收購僅是部分收購而非全資收購，則不能直接以該境內自然人的名義去收購。這種情況下，可考慮由該境內自然人先設立一家殼公司，然后再以該殼公司的名義，收購目標公司的股權，從而實現該境內自然人對目標公司的間接控股或參股。

此外，以殼公司來運作收購項目，有利于風險控制。由于公司是獨立法人，公司對于自身的債務，獨立承擔法律責任，而公司的股東只在出資額內承擔責任，即如果公司的股東已足額繳納其所認繳的出資，則股東對公司的債務不需承擔任何法律責任。

基于此，在收購時以殼公司作為收購主體，并以殼公司的名義對外舉債和經營，如果未來發(fā)生殼公司不能償還債務或殼公司破產的情況，其背后的股東通常也不需承擔太大的法律風險。

因此，在進行收購時，要因應不同的情況，來確定以哪個主體作為收購主體，作為合同的簽約方，以盡量控制潛在的法律風險和其他風險。

3“或有債務”陷阱

需對目標公司的現存?zhèn)鶛鄠鶆者M行盡職調查，以明確目標公司是否存在數額較大的對外擔保、對外借款或其他債務和糾紛。

其中，或有債務是導致資產負債表失真的主要原因，是股權收購中的重要陷阱。主要包括：票據責任導致的債務、為第三方擔保形成的債務、未決訴訟形成的債務等。或有債務在常規(guī)審計中，也很難發(fā)現，所以股權收購存在一定的負債風險。

4“股權權屬”陷阱

股權收購相對成本低、操作簡單，但也不是所有性質的股權都可以隨便收購，尤其以下三種類型的股權收購需格外小心，避免落入進退失據的尷尬境地。

一是警惕收購股權存在質押（或權屬糾紛）的項目公司。收購前，應嚴格關注目標企業(yè)股權的權屬狀況，保證重組后股權權屬不發(fā)生爭議。

二是受讓方如果是外企，需留意國家對外商投資相關法律的限制。如果是外資企業(yè)收購股權，當股份超過25%時，首先要報商務部批準，然后才能到工商局去變更，否則即便簽定了收購合同也得不到法律的保護。

三是受讓方如果準備收購的是國有資產（或項目），嚴格的審批和完善的評估不可少。首先，要上報給國有股東的上級主管部門國資委進行審批;其次，應要求出讓方出具會計師事務所評估報告。

5“股東優(yōu)先購買權”有坑

在部分收購目標公司股權的情況下，如果目標公司的股東有兩個或兩個以上，則此時應注意目標公司其他股東享有的優(yōu)先購買權。

收購協議簽定后，若因市場突然變好或其他有利因素出現，原股東有可能出現反悔的念頭，而以“股東優(yōu)先購買權”為借口，由小股東出面發(fā)難。

為避免目標公司的其他股東日后對收購行為的有效性提出異議，在進行股權收購時，應由目標公司股東會對該等股權轉讓作出決議，并由其他股東出具放棄優(yōu)先購買權的聲明，以確保股權轉讓的合法有效性，避免日后發(fā)生糾紛。

6“地塊本身”陷阱

股權收購的方式收購目標公司，最終目的是為了控制房地產項目資產，并通過持有和經營這些資產而獲得收益，故項目和資產的權屬狀況將直接影響盈利能力，進而決定受讓方最終的收益。房地產公司最主要的資產是土地，而對土地價值的評估主要從三個緯度進行：

一是針對土地權屬關系的評估。包括：政府土地拍賣的相關文件中有無股權轉讓的限制條款;土地出讓金是否已經付清;是否存在代征地的情況;是否存在被征收的風險;土地使用權權屬是否清晰;是否已超過出讓合同規(guī)定的最后動工期限，土地有無被政府沒收的可能。

二是土地規(guī)劃指標的評估。即使土地面積相同，所處地段相近，如果容積率、允許建筑的業(yè)態(tài)類型不同，土地的價值懸殊也很大，所以土地規(guī)劃必須列入重點評估范圍，包括：規(guī)劃是否符合收購方的市場定位;規(guī)劃與拍地要點相比有無調整;規(guī)劃是否超過拍地要點規(guī)定的期限;如果受讓方需要調整規(guī)劃，重新申報的難度如何。

三是土地規(guī)劃指標能否允許充分利用。在房地產開發(fā)中，經常會遇到盡管政府規(guī)劃要點上有那么多建筑面積，但受到光照等條件所限，無論如何規(guī)劃設計，容積率指標就是用不足，只要低于相鄰建筑物的日照、采光、通風允許的最低值，就必然要承擔相應的法律和經濟責任。容積率難以用足，這個陷阱具有相當的隱蔽性。

7“收購前的合同”埋下的陷阱

由于房地產是資金密集型企業(yè)，形成的合同金額一般都較大，如施工合同、原材料采購合同等，尤其出現停建、緩建情況合同更復雜。

受讓方接手目標企業(yè)后，重要合同一旦出現爭議，勢必形成曠日持久的仲裁或訴訟，在經濟、時間和聲譽等諸多方面都會給收購方帶來困擾。

所以收購時對這些合同的評估務必慎之又慎，且評估這些合同時絕不應單從金額角度考評，還應看到合作方的資信、配合度、施工質量、供貨及時性等。

8收購后對目標公司的控制和管理

全資收購或控股型收購，收購后收購方在目標公司處于絕對控股的地位，收購方應及時通過改選目標公司董事會和高管人員，并修訂目標公司章程，規(guī)定目標公司的所有重大事項，須經董事會或股東會決議通過，以實現對目標公司的有效控制和管理。

參股型收購，由于收購后收購方不處于控股地位，為維護收購方在目標公司的利益，實際操作中，一般都會與目標公司原股東明確約定，收購后收購方在目標公司董事會占一定席位，收購方或其委派董事對目標公司的某些重大事項具有一票否決權等。

通過該等制度安排，盡量避免目標公司原股東作出有損目標公司利益的行為。