沈陽房地產開發企業綜合實力評價與增強研究

齊錫晶 徐元碧 張晶鈺

摘要：立足沈陽現狀與實際，利用界值法對指標進行篩選，建立開發企業綜合實力評價指標體系;通過模糊層次分析法求得各指標權重，并利用企業相關數據以及專家評分，對房地產開發企業進行綜合實力評價。最后提出增強房地產開發企業綜合實力的對策建議，以促進房地產市場的健康平穩發展。

關鍵詞：開發企業;房地產市場;綜合實力;界值法

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0070-75 收稿日期：2019-07-15

目前，沈陽房地產市場體量較大，價格平穩。房地產開發企業數量眾多，項目公司大量存在，資質等級不高，承擔風險能力不足。企業試圖通過其他資金來源降低市場風險，但房地產開發行業總體利潤率不高。因此，準確評價、迅速增強房地產開發企業的綜合實力，已經迫在眉睫。

1沈陽房地產開發企業綜合實力評價系統的設計

1.1開發企業綜合實力的界定

房地產開發企業的綜合實力是企業在生存、發展中具備的經濟和競爭實力的綜合體現。而開發企業經濟和競爭實力的取得，是建立在企業的經營、管理和發展三方面能力的基礎上。三者相互作用，推動著開發企業綜合實力的增強，最終形成房地產開發企業綜合實力的結構和構成體系，如圖1所示。

1.2評價的目的與原則

1.2.1評價目的

本文評價的對象，將立足圖1。從開發項目上升到若干項目集合的企業層面。通過對企業進行綜合實力評價，獲得準確、全面的評價結果和綜合實力排名，更好地了解企業的發展狀況、發現不足之處。進而提出增強企業綜合實力的建議，促進房地產開發企業的健康發展。

1.2.2評價原則

房地產開發企業綜合實力評價應遵循科學性、全面性、可操作性和前瞻性的原則。科學性是指科學選取評價指標和方法，減少主觀偏見的影響，使評價結果客觀合理;全面性是指考慮企業的各方面能力，多方向選取評價指標，反映企業的綜合實力;可操作性是指選取的評價指標應簡潔明了，數據容易獲取，有實際價值且便于分析;前瞻性是指評價體系不僅可以準確反映企業綜合實力，還兼具改善功能，便于及時發現問題、持續改進。

1.3評價指標體系的建立

1.3.1初選指標

評價指標的設計，應遵循評價的目的和原則。以經營能力、管理能力和發展能力3個二級指標反映房地產開發企業的綜合實力，每個二級指標細化為5個與其相關的三級指標。經營能力（A）選取銷售面積（a1）、銷售金額（a2）、成交套數（a3）、稅金（a4）和利潤率（a5）;管理能力（B）選取開發投資額（b1）、發展戰略（b2）、資金運營能力（b3）、融資能力（b4）和風險控制能力（b5）;發展能力（c）選取項目個數（c1）、企業知名度（c2）、顧客滿意度（c3）、企業社會形象（c4）和持續創新能力（c5）。

1.3.2界值法篩選指標

本文按照5分制原則，邀請專家評判三級指標的重要程度。通過引入專家意見的協調系數（W）以及顯著性檢驗（P），衡量評判結果的科學性和可信度。

協調系數用肯德爾和諧系數表示，基本公式為：

其中，Rij，表示第i個專家j指標的評判等級，m為專家人數，n為指標個數。

W值在0-1之間，W值越大，表示專家意見的和諧度越高;反之，則越小。本文運用分析軟件SPSS對評判結果的數據進行處理，計算出W和P值，如表1所示。

由表1可知，肯德爾和諧系數分別為0.718、0.756、0.645，P<0.05，說明在95%的置信度下，專家評分的一致性較高，結果可取。

最后，計算每項指標重要性得分的滿分頻率（Qj）、等級和（Tj）、平均數（Mj）和變異系數（Wj），利用界值法篩選指標。其中，Qj、Tj和Mj大于界值的入選，Vj小于界值的人選，四個衡量尺度中有三個以上不合要求，該指標被剔除。最終，本文建立的房地產開發企業綜合實力評價體系，如圖2所示。

1.4評價模型的建立

模糊層次分析法（FAHP）是在層次分析法的基礎上，利用模糊數學解決矩陣一次性檢驗和評價極端的問題，使評價結果相對更加精確、可靠。本文采用模糊層次分析法，比較不同指標之間的相對重要性，采用表2的標度值將其量化后，構造模糊一致矩陣。再運用行和歸一法，計算房地產開發企業綜合實力各項指標的權重。

1.5評價指標的優化、調整

房地產開發企業綜合實力的評價是由多因素決策得到的，這些因素之間沒有統一的度量標準，很難進行比較，使得指標的評價缺少實際意義。所以，在對房地產開發企業進行綜合評價之前，將評價指標分為定量指標和定性指標，分別進行優化、調整。

1.5.1定量指標處理

定量指標的相關數據資料，主要來自于房地產開發企業，并與行業管理部門核實，一般具有客觀性，需對這些指標的數據進行無量綱處理。處理的方法有：

對量化后的指標采用3盯理論方法劃定評價等級，使評定等級更具客觀性。如表3所示，其中6;表示評價指標的均值，σj表示評價指標的標準差。

1.5.2定性指標處理

定性指標采用專家打分法，將房地產開發企業的評價結果分為五個評價等級，即90≤x≤100為優秀，80≤X<90為良好，70≤X<80為中等，60≤X<70為合格，0≤X<60為不合格，以此為標準，對各項指標進行評價。專家們根據各個房地產開發企業的實際情況，對企業進行各項指標能力的評分，最后將專家們的意見統計分析，取平均值。

2沈陽房地產開發企業綜合實力評價系統的運行

2.1確定評價指標權重

房地產開發企業內部相關人員和外部相關領域的專家，根據表3的模糊判斷矩陣標度值進行評判。首先，以上一級的指標為基準，對本級指標的重要程度進行判定，建立模糊判斷矩陣;然后，根據式（3）和式（4）構造模糊一致矩陣;最后，根據式（5）依次計算出基準層和指標層的權重。如表4所示。

2.2綜合實力評價的結果

本文針對沈陽25家最為活躍的房地產開發企業進行綜合實力評價，各開發企業均由其下設的所有項目公司組成，這些企業在同期的市場上，總體份額占比達40%。截止到2017年，對企業的銷售面積、銷售金額、成交套數、稅金、開發投資額和項目個數六項數據，進行無量綱化處理，并根據表4的評級等級，將定量指標轉換為[1，100]的評分值。同時，邀請10名房地產行業專家對房地產開發企業的發展戰略、融資能力、企業社會形象和持續創新能力，按照評價等級進行打分。以房地產開發企業的稅金為例，評分結果如表5所示。

根據綜合評價體系各項指標的評分值，結合模糊層次分析法求得的指標權重。先得到基準層的評分值，最終得到各個房地產開發企業的綜合實力評分值，結果如表6所示。

通過表6的結果可知，近年沈陽大型房地產開發企業具有一定的核心競爭力，但部分開發企業在發展戰略和持續創新方面，仍有待提高。

3增強沈陽房地產開發企業綜合實力的對策建議

為提高開發企業綜合實力，實現企業轉型升級，促進房地產市場平穩健康發展，本文提出以下對策建議。

3.1加快企業轉型升級，提高核心競爭力

我國的房地產市場開始進入轉型發展期，順應“轉型升級”、滿足高品質生活是房地產行業發展的趨勢。應加快培育大型房地產開發企業，扶持優勢企業向規模化、專業化等方向發展。延長房地產開發企業的產業鏈條，由“開發——銷售”拓展為“開發——持有”或“開發——持有（完善卜一銷售”，豐富產品類型。發展房屋租賃業務，引導企業持續創新，提高產品質量，提升企業社會形象，增強房地產開發企業的核心競爭力。

3.2創新企業開發模式，發展功能地產

隨著我國新的社會經濟模式與結構的調整，房地產開發企業的開發模式也需要不斷的創新。企業根據自身的綜合實力水平，以創新拿地作為產業布局的出發點，進行不同行業和深度的跨界合作拿地，如文旅小鎮、大健康、商貿綜合等開發模式。不同類型的開發模式能夠滿足不同層次的市場需求，從而將房地產市場與城市功能相結合。建設文創、親子、康養、運動等功能型版塊，不斷提升產品質量、服務及配套等要求，形成“互聯網+”，滿足改善性住房需求。

3.3推動企業兼并重組，實現資源結構優化組合

房地產開發企業兼并重組工作是一項系統工程，應不斷完善溝通協商機制，加強調研，系統研究、論證，進一步完善政策措施，扎實推進房地產開發企業兼并重組，逐步實現房地產開發集團化管理。目前，沈陽中小型房地產開發企業數量眾多，綜合實力不強，應通過政策引導、企業主導，綜合施策，逐步消滅僵尸企業，淘汰落后企業，將沈陽房地產開發企業總數控制在300家左右，實現企業資源結構的優化組合。

3.4借助行業管理部門，實施企業集團評價

由行業管理部門主導，按照企業集團進行考核評價，提高市場的抗風險能力。摒棄屬地化的項目公司模式，從項目公司上升到企業層面。行業管理部門建立電子項目手冊、收集項目信息后，進行數據的驗證、整合，對企業集團進行信用評價。信用不合格的企業，不再進行企業的綜合實力評價。借助行業管理部門的力量，加強對房地產開發企業的監管，培養良好的市場體系，有利于規范企業的行為，提升企業的綜合實力，防控市場整體風險。