供應鏈視角下我國房地產成本與價格探析

周泰 陳國民

摘要：近20年來，政府在基礎設施建設方面的投入遠超房價增長的速度。房地產行業是一個兼具勞動密集和資金密集的產業，房地產供應鏈上游土地開發邊際成本遞增，下游房屋營建成本高于社會其他行業，成本增長的土地開發和資源效率偏低的房屋營建共同推高了住房成本，從而決定房價只漲不跌的大趨勢。

關鍵詞：房價;成本;基礎設施;勞動密集型;資金密集型

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0065-69 收稿日期：2019-07-30

1引言

自1997年至2017年，我國每年城鎮新增人口穩定在1770萬到2466萬的區間內，年均增長值為2079萬人，如圖1菱星線所示城鎮新增人口相對穩定，說明城鎮新增人口產生的住房需求相對平穩。近20年我國商品房成交面積從0.9億平方米漲到16.94億平方米，年增長率15.80%，商品房供應增速非?？?，見圖1柱形圖。以人均30平方米計算，2007年住宅銷售面積7.01億平方米可容納2338萬人口居住，超過年均值2079萬的城鎮新增人口，2017年住宅銷售面積14.48億平方米可容納4826萬人口居住，超過城鎮新增人口的1倍。但是近20年房價卻是突飛猛進，見圖1圓心線，1997年住宅均價僅為1790元，平方米，2017年漲到7614元/平方米，年增長率7.51%。城鎮新增人口帶來的需求平穩，房子的供應迅速增長，然而房價不降反增，傳統的供需理論難以解釋這一現象。我國商品房價格基本上是政府調控下的市場形成價格，供求關系有一定影響，但不是主要原因，決定價格水平的主要因素是成本（楊慎，2003）。本文試圖從供應鏈成本的角度解釋需求穩定一供應增長情境下房價為何不斷上漲的原因所在。

房地產供應鏈的兩個核心環節是土地開發和房屋營建，其中土地開發為一級市場，房屋營建為二級市場，見圖2。土地開發一級市場主要由政府主導完成，政府配套基礎設施實現土地由生地變為可使用的熟地，并將土地轉讓給開發商實現成本回籠。開發商從政府手中購買土地并整合各方資源把房子建出來出售給老百姓，此為房地產二級市場。

土地是房地產行業的核心要素，土地開發需要城市投入相應的基礎設施配套，城市基礎設施建設需要巨大的資金支持。薛翠翠等（2013）綜合已有研究，按照保守估計，到2020年，中國新型城鎮化建設所需要投入的資金規模將超過16萬億元，在推進本地新型城鎮化建設上，地方政府形成了依靠土地財政的路徑依賴。在二級市場中，房地產開發需要大量的資金，其上游建筑企業需要大量的勞動力，綜合建筑企業和房地產企業來看整個二級市場就是一個勞動密集型且資金密集型的行業。本文基于一級市場政府基礎設施建設成本和二級市場房地產資金成本、勞動力成本等方面分析房價高漲的原因。

2社會配套成本：房價與基礎設施的關聯分析

成本是決定我國商品房價格水平的主要因素，而房價上漲很大程度上與地價上升過快有關（楊慎，2003）。房地產的基礎是土地，土地成本占房地產成本的核心，尤其是在高房價的一線城市，其土地成本占據房地產開發成本的絕對部分。城市化過程政府需要配套更多的醫療、教育等公共資源，同時還要改善水、電、交通等基礎設施條件。政府通過拍賣土地獲得大量的收入，但通過社會基礎設施建設進行反哺，改善居住環境和營商環境，由此提升了老百姓的工作效率和生活品質。

世界銀行（World Bank）在1994年公布的《世界發展報告》里提出，基礎設施是國家社會管理資本，是企業生產和個人生活不可或缺的條件，基礎設施發展程度決定人民生活水平和生活質量。《中國城市發展報告2010》顯示：中國未來需要實現每年2000萬人口進城，通過每人投入10萬元，來解決半城市化人口的問題，總體需要資金為每年2萬億元;需要由中央政府、地方政府和市場來共同負擔農民工市民化的教育、醫療和社會保障和住房支出。周亞雄（2013）基于新經濟地理學中有關交易成本的考慮，將基礎設施界定為能促進經濟增長、降低交易成本的設施，涵蓋制度、教育、金融、電力、交通在內的廣義基礎設施。張光南（2011）將基礎設施分為四大類：第一類是電力、燃氣及水的生產和供應業固定資產投資，第二類包括交通運輸、倉儲和郵政業固定資產投資，第三類主要指教育業固定資產投資，第四類涉及衛生、社會保障和社會福利業固定資產投資。本文基于張光南所定義的四類基礎設施，通過國家統計局官方網站整理得到近20年我國基礎設施投資情況，如表1所示。

全國住宅均價近20年從1790元增長到7614元，年均增長率為7.51%，但是基礎設施投資從3547億元增長到109688億元，年均增長率高達18.72%，遠高于住宅均值的漲幅，基礎設施建設存在嚴重的規模不經濟現象。然而，隨著城市的擴大，基礎設施邊際成本是遞增的。這20年中，基礎設施投資前10年的年均增長率為22.45%，后10年為15.10%，基礎設施投資增長率有下降的趨勢，但還是遠高于后10年住宅價格年均7.64%的增長率。比較商品房銷售總額與基礎設施投資，商品房銷售總額和基礎設施投資近十年的年均增長率分別為16.16%和15.10%，兩者增長率差異不大。根據近10年的數據發現，相比于住房單價和商品房銷售額，城市基礎設施投資都沒有顯得更加高昂。

3房地產行業成本比較分析

隨著技術的發展和生產力水平的不斷提高，一般商品的價格水平越來越低，但為何商品房卻呈現出價格上漲的趨勢？本節將從建筑業和房地產業的人均產出和投入產出進行分析。

2018年上半年，中國建筑業協會顯示全國建筑業企業房屋竣工面積中住宅房屋竣工面積所占比重為65.89%，商業及服務用房屋竣工面積、辦公用房屋竣工面積分別占7.37%和5.37%，全國建筑業企業房屋竣工面積中商品房累計占比78.36%，因此可以采用建筑整體行業的數據反映商品房建筑企業的情況。表2是近15年建筑業房地產業的人均產出和投入產出率。

2017年建筑業從業人員2643萬人，占全社會就業人數的14.98%。從表2可知，近15年建筑業人年均產出15.92萬元，遠低于全社會年人均產出28.87萬元。從增長趨勢來看，全社會制造業人均產出增長率分別為9.82%和9.30%，而建筑業僅為6.20%，人均產生增長率相對全社會和制造業偏低，說明建筑業的生產效率提升速度較低，因此建筑業不能像其他工業品那樣快速大幅度降低房子價格。房地產的上游建筑業是一個數量龐大且生產效率偏低的勞動密集型產業。

2017年全社會固定資產投資64.12萬億元，房地產業固定投資14.62萬億元，占全社會的22.80%。近15年全社會何制造業的投入產出比分別為1.68和1.71，而房地產業投入產出比僅為0.37。房地產業是一個資金占用量巨大且投入產出比較低的資金密集型產業。

將建筑業和房地產業合并統稱建筑地產業，2017年從業人員3088萬人，固定資產投資15.01萬億元，分別占全社會的17.50%和23.40%。根據表2所知，近15年建筑地產業人均產出25.79萬元，低于全社會人均產業28.87萬元。建筑地產業投入產出比0.77，遠低于全社會的1.68。因此，整個建筑地產業不僅是一個勞動密集型產業，更是一個資金密集型產業。

4結論

房地產行業中土地開發和房屋營建的生產成本之所以持續居高不下，一是在于政府在基礎設施建設方面的成本巨大且增長迅速，二是在于房屋營造過程是一個兼具勞動密集型和資金密集型的產業，其人均產出和投入產出比不如全社會均值，更遠不如制造業。綜合土地開發和房屋營建可以看出房地產供應鏈的配套成本、人力成本和資金成本均十分昂貴，這就是房價只漲不降的根本原因所在。