聯(lián)盟的倡議VS政府的管制

作者簡介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)咨詢研究中心主任。

8月1日，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人微信群出現(xiàn)了一個帖子，內(nèi)容是《關(guān)于保障經(jīng)紀(jì)人休息權(quán)的倡議》，是以一個聯(lián)盟的名義提出的，不過是發(fā)在一個個人的微信公眾號上，倡議的署名也是這位個人（或者用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的習(xí)慣，稱為“這位行家”）。

首先我要說，這個倡議是正確的，不僅在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正確，在任何行業(yè)都正確;不僅在當(dāng)下正確，在過去和未來乃至永遠(yuǎn)都是正確的;不僅在中國正確，在世界上任何地方都是正確的。

值得一提的是：這個倡議還提出了具體的操作性建議，例如：“建議各企業(yè)在夜間（23：00-08：00）取消對經(jīng)紀(jì)人信息回復(fù)時效的考核”、“夜問（23：00-08：00）有客戶向經(jīng)紀(jì)人發(fā)起在線咨詢時，系統(tǒng)平臺友好提示客戶對經(jīng)紀(jì)人休息權(quán)的保護(hù)”，這些都是熟悉了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生態(tài)的業(yè)內(nèi)人士才能提出的建議（雖然發(fā)出這份倡議的這位行家現(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營者，而是以行業(yè)咨詢專家的身份活躍于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)）。

不過，當(dāng)我借此機(jī)會立即在微信群里提出建議：請群主做個調(diào)查，看看有多少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的老板贊同這個倡議。包括群主在內(nèi)不止一個人馬上說：不用調(diào)查，沒一個老板會贊同。

具體這樣一個倡議是否會被老板們接受，倒并不是最關(guān)鍵的問題，我關(guān)注的是不考慮具體的倡議內(nèi)容、一般而言，以聯(lián)盟名義提出的倡議能起多大的作用（先不去討論這個聯(lián)盟是否經(jīng)過法定的社團(tuán)登記）？早前我曾經(jīng)討論過企業(yè)聯(lián)盟和行業(yè)協(xié)會的差異（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)民間商會的發(fā)展路徑》，發(fā)表在2015年2月本專欄），但在討論倡議的效力時，我覺得企業(yè)聯(lián)盟和行業(yè)協(xié)會所處的地位基本上是一樣的，而這種效力我在過往的好幾篇專欄文章里面都談過：倡議是缺乏約束力的。不僅倡議缺乏約束力，企業(yè)（單個或者是多個企業(yè)共同）作出的公開承諾同樣也缺乏約束力。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)原本就是一個市場部分失靈的行業(yè)（原因在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需求的低頻性和信息的不對稱），由于市場失靈，就導(dǎo)致市場的供應(yīng)方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）不追求提供高質(zhì)的服務(wù)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不用尋求高水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這樣的結(jié)果就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的供給是過剩的，在這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的從業(yè)人員是無法向雇主提出什么要求的，所以上述保障經(jīng)紀(jì)人休息權(quán)的倡議也就無從落實(shí)。

所以我一直認(rèn)為，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，政府的管制是必要的（即使是美國這樣的市場經(jīng)濟(jì)體制，所有的州都規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要持有本州政府發(fā)給的執(zhí)照才能在本州執(zhí)業(yè)），政府通過管制設(shè)置了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的道德標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)能力要求，一方面會使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)提高，另一方面會減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的供給，這就為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人維護(hù)自身權(quán)益提供了條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)準(zhǔn)入應(yīng)該設(shè)置門檻，這幾年來已經(jīng)成為行業(yè)共識，各大公司在各種場合也都多次向政府主管部門呼吁，借此機(jī)會我在這里再呼吁一次。