房地產(chǎn)的成本管理與控制策略

褚佳偉

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將成本管理工作作為整個項目開展的重中之重，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理，從整體上降低經(jīng)濟(jì)成本損失。想要獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作的成功，也需要各種的預(yù)防措施，幫助棘手的問題簡單化，實(shí)現(xiàn)最大的成本控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;控制策略

近年來，我國大力發(fā)展建筑行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程的同時，促進(jìn)了我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑業(yè)也成為了炙手可熱的行業(yè)，建筑業(yè)的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，且隨著全球化進(jìn)程，我國的經(jīng)濟(jì)日益國際化與開放，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展越來越迅速，但在財務(wù)成本管理方面，房地產(chǎn)還存在一定的問題，沒有準(zhǔn)確的成本管理，對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展非常不利。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控存在的問題

（一）成本費(fèi)用的歸集和分配方一法不合理

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管控方一式比較粗放，尤其是中小型企業(yè)，在成本管控的理論、制度、流程等方一面的建設(shè)都存在較大的不足之處，因此成本費(fèi)用的歸集和分配方一法不合理科學(xué)。

比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不清楚工程管理情況，將前期開發(fā)成本、建設(shè)施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)這三類成本混為一體，成本費(fèi)用歸集時不合理。又比如，有些財務(wù)人員不清楚直接成本和間接費(fèi)用包括哪些，隨意分配成本，將原屬于直接成本的建設(shè)施工成本作為間接費(fèi)用進(jìn)行分配，將原屬于間接費(fèi)用的前期開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等其他幾項成本作為直接成本而不進(jìn)行分配，這些都是成本費(fèi)用歸集和分配不合理的情況。

（二）前期規(guī)劃設(shè)計不合理，造成成本增加

有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專職的設(shè)計部，也沒有專職人才做規(guī)劃設(shè)計，因此將設(shè)計工作委托外部的規(guī)劃設(shè)計公司來完成，房地產(chǎn)企業(yè)并不對設(shè)計的產(chǎn)品進(jìn)行審核，或者審核能力不夠，造成某些地方一設(shè)計不夠合理，而后在具體施工時才被發(fā)現(xiàn)，從而導(dǎo)致建筑施工的大范圍變更，既影響施工的進(jìn)度，又造成材料的浪費(fèi)，可能超出原先的建造成本額度，且降低房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。

（三）成本費(fèi)用管控的手段比較落后

很多大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本管理系統(tǒng)，但是在成本管控的智能、程序、方一法等方一面定義和規(guī)定含糊，甚至遺漏相關(guān)的成本費(fèi)用管理。一些落后的地區(qū)或者小型房地產(chǎn)企業(yè)，缺少現(xiàn)代化的成本管控手段，未引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，電子商務(wù)、信息系統(tǒng)等仍處于初級探索時期，未能將計算機(jī)技術(shù)的強(qiáng)大功能有效地發(fā)揮、利用起來。

二、房地產(chǎn)的成本管理與控制策略

（一）土地價格評估

首先，需要政府有關(guān)部門對開發(fā)土地進(jìn)行準(zhǔn)確的價格評估，制定出對于開發(fā)企業(yè)合理的土地價格。我國各地政府的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，也需要不斷的跟隨時代地改變而改變，當(dāng)然這需要在科學(xué)的方法以及管理理念的前提下進(jìn)行改變，可以合理的根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況制定出科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃。城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展受限需要各部門對地方的土地資源進(jìn)行有效的布局，運(yùn)用科學(xué)的計算方法準(zhǔn)確的計算出開發(fā)土地的價格。在價格的設(shè)立上，需要做出一個最低價與最高價，這也是為了可以在招標(biāo)時對招標(biāo)企業(yè)實(shí)力進(jìn)行更好的分析。最高價與最低價兩種的雙向評估可以比較準(zhǔn)確地測算出土地的價值，也可以良好地控制企業(yè)招標(biāo)與施工成本。最后，這也是為了給未來的廣大人民群眾購買房源時提供一個合理的房屋價格。

（二）合理分析企業(yè)資源

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地的競標(biāo)時，首先需要的就是合理的評估自身的企業(yè)實(shí)力與資源，這也是為了保證后期的開發(fā)成本超過企業(yè)自身擁有的資源，合理的控制競標(biāo)價格，有效的降低企業(yè)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行土地招標(biāo)之前，就要先對土地的情況、最低價格、規(guī)劃條件、企業(yè)實(shí)力、企業(yè)資源等進(jìn)行科學(xué)合理的分析，根據(jù)分析結(jié)果讓相關(guān)部門出示項目可行性報告，然后確定在競標(biāo)過程中可以出到的最高價格。這樣就可以保證競標(biāo)價格始終擁有企業(yè)自身的價格底線，一旦競標(biāo)的價格已經(jīng)超出企業(yè)制定的最高價格，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)姆艞壐倶?biāo)，避免以高成本拿下低效益的土地，造成企業(yè)的損失。

（三）設(shè)計階段的成本控制

1、規(guī)劃方案的成本控制。規(guī)劃方案的制定分為三個步驟：可行性規(guī)劃設(shè)、方案評審和設(shè)計成果確定。這過程的成本控制的實(shí)質(zhì)主要是通過嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，盡可能合理確定有關(guān)參數(shù)，避免日后因自身設(shè)計失誤導(dǎo)致的成本增加。

2、報批設(shè)計的成本控制。報批設(shè)計是根據(jù)規(guī)劃方案和市場分析，選擇合適的設(shè)計單位和設(shè)計方案。

3、施工圖設(shè)計的成本控制。施工圖是用于實(shí)際指導(dǎo)工程建造的技術(shù)圖紙。施工圖部分的造價占整體造價的70%左右，是屬于設(shè)計中可控的部分。因此，施工圖設(shè)計成本控制至關(guān)重要，具體請詳見表1施工圖設(shè)計的成本控制。

4、功能設(shè)計的成本控制。功能設(shè)計是規(guī)劃設(shè)計中另一個關(guān)鍵的成本控制環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)需要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，并對市場價格非常熟悉，以最優(yōu)成本價格尋求最佳合作商家。

（四）開發(fā)成本中的間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項目中除了控制整體的成本費(fèi)用，其中也要注意控制開發(fā)成本中形成的間接費(fèi)用，間接開發(fā)費(fèi)用主要是開發(fā)過程中的管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)以及不可預(yù)見的各種瑣碎費(fèi)用都要進(jìn)行有效的費(fèi)用控制。在間接費(fèi)用控制中需要企業(yè)相關(guān)部門加強(qiáng)企業(yè)自身的管理，制定合理的費(fèi)用流程、合理的開發(fā)方案、有效的營銷方案、投資融資方案等，實(shí)現(xiàn)控制開發(fā)成本的主要工作。同時，在國家政策允許的范圍之內(nèi)，做好以上的間接費(fèi)用以及稅費(fèi)的控制，可以有效的降低開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)。對于不可預(yù)見的各項費(fèi)用，開發(fā)企業(yè)要做好工程延期、材料漲價的相關(guān)預(yù)測方案，制定出合理的預(yù)測方案，有效的降低企業(yè)整體的開發(fā)成本。

（五）實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作，必須得到公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。設(shè)立預(yù)算管理委員會組織、監(jiān)督預(yù)算的工作，其成員由企業(yè)負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。預(yù)算管理委員會應(yīng)制定相應(yīng)的預(yù)算管理制度、工作程序、部門職責(zé)等，保證預(yù)算工作的順利開展。

首先，預(yù)算編制階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃來編制，按照上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總的程序，編制年度全面預(yù)算。預(yù)算編制要科學(xué)、合理和可行，避免指標(biāo)的過高或過低。

其次，預(yù)算執(zhí)行階段，企業(yè)全面預(yù)算要層層分解，分解到各部門和各相關(guān)人員，切實(shí)按照預(yù)算來執(zhí)行。企業(yè)辦理采購與付款、銷售與收款、成本費(fèi)用、資產(chǎn)購置與維護(hù)等業(yè)務(wù)和事項，均應(yīng)符合預(yù)算要求。超預(yù)算或預(yù)算外的事項，實(shí)行嚴(yán)格的審批。根據(jù)資金使用計劃，及時籌措資金，避免資金短缺和閑置，給企業(yè)造成損失。

最后，預(yù)算考核階段，預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況要定期分析，通過分析超支和節(jié)約的原因，解決執(zhí)行中存在的問題，提出改進(jìn)意見，為今后工作提供借鑒。嚴(yán)格按照預(yù)算考核制度，獎勵先進(jìn)，處罰落后，在增強(qiáng)預(yù)算工作權(quán)威性的同時，也加強(qiáng)了全體員工的責(zé)任意識。

（六）設(shè)計變更的成本控制

設(shè)計變更的成本粹制請詳見表2。

（七）加強(qiáng)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)合同管理，制定合同訂立、審核、履行、存檔等制度。歸口管理部門應(yīng)定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計，檢查合同履行情況，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。有條件的企業(yè)，可以設(shè)立法務(wù)部或聘請法律顧問，對各類合同簽訂、履行進(jìn)行嚴(yán)格的審核。對于影響重大、涉及較高專業(yè)知識的合同，應(yīng)當(dāng)組織法律、技術(shù)、財會等專業(yè)人員參與談判，必要時可以聘請外部專家。合同的履行部門也應(yīng)參與合同簽訂過程的談判，共同發(fā)現(xiàn)合同履行的難度，從而使合同履行部門能夠充分了解合同內(nèi)容，增強(qiáng)合同的執(zhí)行力。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同專用章保管制度，合同經(jīng)過審批后由法定代表人簽字后，才能加蓋合同專用章。加強(qiáng)合同信息安全保密工作，未經(jīng)批準(zhǔn)，合同信息知悉人員不得以任何方式泄露合同涉及的商業(yè)秘密。對大額的資金收付，企業(yè)財會部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款收付款項，對沒有訂立合同的，應(yīng)當(dāng)拒絕，并及時報告有關(guān)情況。加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，減少合同糾紛，最終降低成本。

三、結(jié)語

對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，因此要注重房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，因此在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，應(yīng)注重財務(wù)成本管控工作的有效開展，并明確實(shí)際工作中存在的財務(wù)成本管控工作的問題，并結(jié)合實(shí)際情況制定完善的解決對策，促進(jìn)財務(wù)成本管控水平的進(jìn)一步提升，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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